TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 2]

[Localité 5]

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REFERENCES : N° RG 23/01280 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YURI

Minute : 24/00206

Société SEINE -SAINT-DENIS HABITAT

Représentant : Me [P], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Madame [Z] [W]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Thierry DOUEB

Copie délivrée à :

Madame [Z] [W]

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 Avril 2024

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

Assistée de Madame KRITICOS Olivia, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 5 mars 2024

tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé

Assistée de KRITICOS Olivia, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

Société SEINE -SAINT-DENIS HABITAT, OFFICE PUBLIC de Seine Saint Denis Habitat, Etablissement Public à caractère Industriel et Commercial ayant son siège social [Adresse 3] représenté par son Président domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [W], demeurant [Adresse 4]

comparante,

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22/07/2015 l’Office public de l’Habitat Seine-Saint-Denis a consenti à Mme [Z] [W] un bail portant sur un logement conventionné sis, [Adresse 4], sur la commune de [Localité 7], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 467,97 € outre la provision pour charges.

Une somme équivalent au loyer hors charges a été versée à titre de dépôt de garantie.

Par décision du conseil d’administration du 22/03/2016, l’Office public de l’Habitat Seine-Saint-Denis a pris la dénomination de OPH Seine-Saint-Denis Habitat.

Par exploit de commissaire de justice du 08/12/2023, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat a fait assigner Mme [Z] [W] en référé aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la défenderesse au paiement, à titre provisionnel, de :

. la somme de 3 304,10 € terme du mois de septembre 2023 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 15/02/2023, date du commandement de payer,

. d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois d’octobre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner la défenderesse à produire l’assurance locative sous astreinte de 15 € par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,

— condamner la défenderesse à lui payer une indemnité de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Le service départemental de prévention des expulsions locatives n’a transmis aucun élément au tribunal sur la situation personnelle et financière de la défenderesse.

A l’audience du 05/03/2024, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat, représenté par son conseil, s’est désisté de sa demande de production sous astreinte de l’attestation d’assurance la défenderesse en ayant justifié à l’audience et il a actualisé le montant de sa créance à la somme de 1 096,29 €, échéance du mois de janvier 2024 incluse en précisant qu’il ne s’oppose pas à l’établissement d’un plan d’apurement tel que proposé par la locataire, emportant suspension des effets de la clause résolutoire tant qu’il est respecté.

Mme [Z] [W] a fait valoir que le logement était humide et que ses enfants étaient malades, en précisant toutefois que cette difficulté a été résolue au mois de janvier 2024. Elle a proposé de verser 200 € chaque mois pour solder la dette en sollicitant la suspension de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré au 30/04/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, modifié par la loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015, impose au locataire « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. ».

En l’espèce, la défenderesse a transmis au bailleur social l’attestation d’assurance du logement litigieux et ce dernier s’est désisté de sa demande de condamnation sous astreinte à la produire. Il n’y a donc pas lieu à statuer sur ce chef de demande.

Conformément à l’article 24, § II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Seine-Saint-Denis doit être réputée avoir été valablement saisie deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, le bailleur social ayant notifié la situation d’impayé par courrier distribué le 28/04/2022 à la caisse d’allocations familiales de la Seine-Saint-Denis, organisme payeur.

Conformément à ce même article modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur dès le 29 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 11/12/2023 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande en résiliation du bail pour défaut de paiement est donc recevable.

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le juge des référés est juge de l’évidence.

Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la réforme, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail litigieux contient, à l’article 11 de ses conditions générales, une clause prévoyant sa résiliation en cas de non-paiement des loyers et charges dans les conditions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le commandement de payer la somme en principal de 2 481,57 € et de justifier de l’assurance du logement a été signifié à la locataire le 15/02/2023. Cet acte vise les articles 24 et 7 de la loi du 06 juillet 1989 ainsi que la clause résolutoire du contrat.

L’examen du décompte produit par l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat permet de constater que, malgré plusieurs paiements effectués par la locataire, les causes du commandement de payer n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois suivant la délivrance de l’acte. En conséquence, les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 17/04/2023 à minuit, par application des dispositions de l’article 642 du code de procédure civile.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, d’office, de vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la loi.

A l’audience, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat a actualisé sa demande en paiement à la somme de 1 089,29 € terme du mois de janvier 2024 inclus et le décompte communiqué par le bailleur social permet d’en justifier.

Faute pour elle de justifier d’un paiement libératoire, Mme [Z] [W] sera condamnée au paiement de la somme non sérieusement contestable de 1 089,29 € selon décompte du 26/02/2024, terme du mois de janvier 2024 inclus.

Il résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 que : « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. ».

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du code civil dispose que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Le paragraphe VII de l’article 24 prévoit que, si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il résulte des débats et des pièces communiquées par le bailleur social que Mme [Z] [W], a repris le paiement de l’entier loyer avant l’audience et que les efforts déjà consentis par cette dernière ont permis de voir évoluer favorablement la dette depuis l’assignation.

Les parties s’accordent sur un échéancier pour solder la dette par mensualités de 200 €, emportant suspension des effets de la clause résolutoire tant qu’il sera respecté. Il convient en conséquence d’entériner cet accord.

Jusqu’à l’apurement total de la dette locative, Mme [Z] [W] devra s’acquitter également du paiement mensuel du loyer et des charges courants. A défaut, la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier.

En cas de défaillance de la défenderesse à son obligation de paiement du loyer et des charges en cours et du respect de l’échéancier, la clause résolutoire reprendra tous ses effets et l’occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail et des charges récupérables dûment justifiées et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux.

Succombant principalement à l’instance, Mme [Z] [W] sera condamnée aux dépens, l’équité commandant en revanche de rejeter la prétention de l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat à une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe de la juridiction,

Constatons que Mme [Z] [W] justifie que le logement litigieux est assuré et que l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat se désiste de sa demande de production sous astreinte de l’attestation d’assurance  ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 22/07/2015 ont été réunies le 17/04/2023 à minuit ;

Condamnons Mme [Z] [W] à payer à l’OPH Seine-Saint-Denis (EPIC) Habitat la somme non sérieusement contestable de 1 089,29 euros (mille quatre-vingt-neuf euros et vingt-neuf centimes) à titre de provision à valoir sur les loyers et charges, terme du mois de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Constatons l’accord entre les parties sur la mise en place d’un échéancier proposé à l’audience ;

Suspendons les effets de ladite clause,

Autorisons Mme [Z] [W] à se libérer de la dette par 6 mensualités payables en sus du résiduel du loyer courant majoré des charges, dont 5 mensualités d’un montant minimum de 200 euros (deux cents euros) payables au plus tard le 06 de chaque mois, la première mensualité étant due au plus tard le 06 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la 6ème et dernière devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;

Disons que si la débitrice se libère ainsi de la dette, la condition résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer résiduel venant à échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ;

Ordonnons, en ce cas, à Mme [Z] [W] de quitter les lieux sis, [Adresse 4], sur la commune de [Localité 7] et de les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Condamnons, en ce cas, Mme [Z] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, majoré des charges récupérables dûment justifiées, ce à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par expulsion ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboutons l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat du surplus de ses prétentions, en ce comprise la demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Mme [Z] [W] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 30/04/2024.

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE.