TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/00610

N° Portalis 352J-W-B7H-CYZYP

N° MINUTE : 1

Assignation du :

10 Janvier 2023

Jugement d’incompétence

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 13 Décembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DE LA PROPRIÉTÉ MODERNE

[Adresse 4]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Catherine MUTELET, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C0676

DEFENDEUR

Monsieur [F] [T], exerçant sous l’enseigne LOOK YELLOW

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître David GRAND, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0758

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 19 Novembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 février 1988, la S.C.I La Propriété Moderne a donné à bail renouvelé à M. [F] [T] des locaux commerciaux composés d’une boutique au rez-de-chaussée ainsi que d’une cave au premier sous-sol, et situés au [Adresse 1] à [Localité 5].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er janvier 1987 jusqu’au 31 décembre 1995, moyennant le versement annuel d’un loyer en principal de 11.250 francs, soit 1.715,05 euros.

Les lieux ont pour destination l’activité de « tous commerces, sauf ceux existant déjà dans l’immeuble ou pouvant nuire à l’esthétique de l’immeuble ou aux voisins par le bruit et les odeurs ».

M. [F] [T] ayant sollicité auprès de la S.C.I La Propriété Moderne, par acte d’huissier du 20 février 1996, le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er mars 1996 jusqu’au 28 février 2005, ledit bail a été renouvelé dans les conditions susmentionnées.

Par acte extrajudiciaire du 28 mai 2004, la S.C.I La Propriété Moderne a fait délivrer à M. [F] [T] un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime. Par acte extrajudiciaire du 14 janvier 2009, la bailleresse a exercé son droit de repentir, entrainant le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter de cette date et jusqu’au 13 janvier 2018.

Par jugement du 6 mai 2014, le tribunal judiciaire de Paris a fixé le loyer en renouvellement à la somme annuelle de 7.161,81 euros hors taxes hors charges à compter du 14 janvier 2009. Par arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris le 16 septembre 2016, ledit jugement a été confirmé en toutes ses dispositions.

Par lettre recommandée du 28 novembre 2017 avec accusé de réception du 3 décembre 2017, M. [F] [T] a sollicité auprès de la S.A.R.L Bellavita, gestionnaire de biens, le renouvellement du bail à effet du 14 janvier 2018, moyennant un loyer plafonné.

Par acte d’huissier du 25 avril 2022, la S.C.I La Propriété Moderne a fait délivrer à M. [F] [T] un congé avec offre de renouvellement à effet du 1er janvier 2023, moyennant un loyer fixé à la valeur locative, soit une somme annuelle de 18.000 euros hors taxes hors charges.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 juillet 2022, M. [F] [T] a accepté l’offre de renouvellement mais a refusé le montant du nouveau loyer proposé, sollicitant le plafonnement de ce dernier.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 septembre 2022, la bailleresse a adressé au preneur un mémoire préalable en demande tendant à la fixation du loyer en renouvellement à la somme annuelle déplafonnée de 18.000 euros hors taxes hors charges à compter du 1er janvier 2023.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la S.C.I La Propriété Moderne a fait assigner, par acte extrajudiciaire du 10 janvier 2023, le preneur devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de fixer le loyer en renouvellement à la somme annuelle déplafonnée de 18.000 euros hors taxes hors charges à compter du 1er janvier 2023.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 16 février 2024, et par RPVA, la S.C.I La Propriété Moderne demande au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris de :

À titre principal :

— Écarter la fin de non-recevoir soulevée en défense par M. [F] [T],

— Dire et juger que le loyer du bail renouvelé de M. [F] [T] au 1er janvier 2023 doit être fixé à la valeur locative, au regard de la durée du bail qui a excédé 12 années par tacite prolongation,

— Fixer à la somme de dix-huit mille euros (18.000 euros) par an, en principal, le loyer du bail renouvelé entre les parties au 1er janvier 2023, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sauf la mise en conformité d’avec les dispositions impératives issues de la loi du 18 juin 2014, dite loi PINEL,

— Condamner M. [F] [T] aux intérêts de droit au taux légal sur l’arriéré, résultant de cette fixation, à compter de chacune des échéances et ce, à compter du 1er janvier 2023, outre capitalisation desdits intérêts,

À titre subsidiaire, si la juridiction devait considérer ne pas disposer d’éléments suffisants pour fixer le loyer du bail renouvelé :

— Désigner tel expert qu’il plaira avec mission de donner son avis sur la valeur locative applicable au 1er janvier 2023, en fonction des caractéristiques des locaux, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage,

— Donner acte à la bailleresse de son offre d’avancer les frais de cette mesure d’instruction, pour le compte de qui il appartiendra in fine,

À titre principal comme subsidiaire :

— Condamner M. [F] [T] à verser à la Société Civile Immobilière De La Propriété Moderne une indemnité de trois mille euros (3.000 euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner aux entiers dépens du procès,

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit et en tant que de besoin ordonner celle-ci.

Au soutien de ses demandes, la S.C.I La Propriété Moderne fait valoir :

— Sur l’irrégularité du renouvellement du bail le 14 janvier 2018 : que la S.A.R.L Bellavita n’était pas habilitée à recevoir la demande de renouvellement du bail faite par le preneur le 28 novembre 2017, la S.C.I La Propriété Moderne étant représentée, depuis son immatriculation en date du 26 août 2002, par son gérant M. [W] [Z] ; que ladite demande a en outre été révoquée par l’accord parfait conclu le 4 juillet 2022 entre les parties sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023 ; que par conséquent, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 13 janvier 2018 jusqu’au 25 avril 2022, date à laquelle le bailleur a fait adresser au preneur un congé avec offre de renouvellement, à effet au 1er janvier 2023,

— Sur la détermination du loyer en renouvellement : que la durée du bail ayant excédée douze années entières et consécutives, le loyer en renouvellement doit être fixé à la valeur locative ; qu’eu égard, premièrement, à la commercialité et accessibilité du quartier considéré, deuxièmement, à la surface pondérée et à l’effet « bonbonnière » des locaux litigieux, et troisièmement, à la souplesse des stipulations du bail conclu entre les parties justifiant ainsi une majoration de 12%, la valeur locative doit être fixée à la somme annuelle de 18.000 euros hors taxes hors charges.

Par mémoire en réplique n°2 du 3 mai 2024, M. [F] [T] demande au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris de :

— Juger irrecevable l’action de la S.C.I De La Propriété Moderne,

En conséquence :

— Débouter la S.C.I De La Propriété Moderne de toutes ses demandes,

— Condamner la S.C.I De La Propriété Moderne à régler à M. [T] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, M. [F] [T] fait valoir :

— que le bail ne s’est pas poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er mars 2005 dès lors que l’exercice du droit de repentir implique le renouvellement du bail à partir de la date du repentir, soit le 14 janvier 2009,

— que, la S.A.R.L Bellavita, mandataire de la S.C.I La Propriété Moderne, avait qualité pour recevoir, le 28 novembre 2017, la demande en renouvellement du bail du preneur et que par conséquent, la bailleresse ne peut considérer comme inexistant et privé d’effet un tel acte ; qu’en outre, les actes postérieurs au renouvellement du bail à la date du 14 janvier 2018 – tels que l’acceptation, par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 juillet 2022, du principe de renouvellement du bail par le preneur – sont nuls et de nuls effets dès lors qu’ils ont été réalisés après que le renouvellement du bail en date du 14 janvier 2018 a produit définitivement ses effets et qu’ils ne valent pas renonciation consciente et volontaire à la demande de renouvellement ; que par conséquent, l’action de la bailleresse – dépourvue d’intérêt à agir – est irrecevable.

Par jugement avant dire droit rendu le 5 septembre 2024, le juge des loyers commerciaux a ordonné la réouverture des débats et renvoyé l’affaire à l’audience du 19 novembre 2024 pour que les parties fassent toutes observations utiles sur l’éventuelle incompétence du juge des loyers commerciaux en l’espèce.

A cette date, les avocats des parties ont comparu et ont déclaré s’en rapporter à la décision du juge des loyers commerciaux.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur l’irrecevabilité soulevée par M. [T] et l’incompétence du juge des loyers commerciaux

L''article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Elles peuvent être proposées en tout état de cause.

En application de l’article 31 du même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Il est constant qu’outre son caractère légitime, celui-ci doit être né et actuel, direct et personnel, et avoir être une réalité concrète (morale ou matérielle).

Par ailleurs l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action.

En l’espèce, M. [T] demande au juge des loyers commerciaux de déclarer irrecevable la demande de la S.C.I La Propriété Moderne pour défaut d’intérêt à agir au visa de l’article 122 du code de procédure civile, au motif que le bail actuellement en cours ne viendrait pas à expiration avant le 13 janvier 2027, le bail s’étant renouvelé à compter du 14 janvier 2018 suite au courrier daté du 28 novembre 2017 adressé à la S.A.R.L Bella Vita Paris, valant demande de renouvellement.

Or ce moyen ne constitue pas une fin de non recevoir au sens de l’article 122 du code de procédure civile mais une défense au fond, qui vise en réalité à remettre en cause la date de renouvellement du nouveau bail et les effets du congé avec offre de renouvellement donnée par la bailleresse à M. [T] par acte extra-judiciaire du 25 avril 2022.

L’article L.145-56 du code de commerce dispose que « les règles de compétence et de procédure des contestations relatives au bail sont fixées par décret en Conseil d’État ». L’article R.145-23 du même code précise, en ce sens, que « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace […]. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées [précédemment] ».

Par conséquent, le juge des loyers commerciaux est titulaire d’une compétence d’exception strictement interprétée et ne peut connaître, en vertu de l’article 51 du code de procédure civile, que des demandes incidentes qui entrent dans sa compétence d’attribution.

En l’espèce, la demande de M. [T] nécessite de déterminer préalablement, notamment, si le bail s’est poursuivi par tacite prolongation depuis le 13 janvier 2018 ou s’il a été renouvelé par l’effet du courrier du 28 novembre 2017, et si la S.A.R.L Bellavita avait qualité pour recevoir la sollicitation, par le preneur, d’un renouvellement du bail.

Ces questions, qui doivent être tranchée préalablement avant de fixer le loyer de renouvellement, ne sont pas de la compétence du juge des loyers commerciaux.

Il convient donc, pour une bonne administration de la justice de se dessaisir de la totalité du litige au profit du tribunal judiciaire qui peut connaître accessoirement d’une demande relative à la fixation des loyers.

Les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Se déclare incompétent au profit de la 18ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris pour trancher les contestations soulevées par les parties portant sur la date de renouvellement du nouveau bail et les effets du congé avec offre de renouvellement délivré le 25 avril 2022,

Renvoie l’ensemble des demandes et du litige devant la 18ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris,

Dit que le dossier de l’affaire avec copie du présent jugement sera transmis par le secrétariat greffe à la juridiction sus-désignée, faute d’appel dans le délai de quinze jours de la notification de la présente décision en application des dispositions de l’article 84 du code de procédure civile,

Réserve les dépens et l’éventuelle application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à PARIS, le 13 décembre 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

M. PLURIEL S. GUILLARME