TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Nicolas UZAN

M^e Sophie JARRY

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Delphine MARATRAY-BACCUZAT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/04571 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4YDH

N° MINUTE :

3

JUGEMENT

rendu le 18 novembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. LE POIRIER,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Delphine MARATRAY-BACCUZAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1066

DÉFENDEURS

Madame [J] [D], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Nicolas UZAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0153

Monsieur [P] [N], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Sophie JARRY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1242

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 novembre 2024 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 18 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/04571 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4YDH

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 8 mars 2021, la société civile immobilière LE POIRIER, representée par Mme [S] [I], a consenti un bail d’habitation à Mme [J] [D] et M. [P] [N] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1750 euros et d’une provision pour charges de 250 euros.

Par courrier daté du 18 avril 2023, adressé en recommandé à Mme [S] [I], à l’adresse du siège de la SCI, reçu le 21 avril 2024, M. [P] [N] a donné congé des lieux.

Par actes de commissaire de justice du 11 janvier 2024 et du 15 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 15119 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, ainsi que d’avoir à justifier de l’assurance du local d’habitation contre les risques locatifs sous un mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [J] [D] et M. [P] [N] le 15 janvier 2024.

Par assignations du 4 avril 2024, la société civile immobilière LE POIRIER a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour :

— à titre principal, résilier le bail faute de justification de l’assurance des lieux loués,

— à titre subsidiaire, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, pour impayés locatifs,

— à titre infiniment subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges,

— en tout état de cause, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [D] et M. [P] [N], ordonner la séquestration de leurs meubles, ordonner la réalisation d’un état des lieux aux frais exclusifs de Mme [J] [D] et de M. [P] [N], et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  20692 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  3600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 juin 2024, à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 18 septembre 2024, à la demande du conseil de Mme [J] [D].

À l’audience du 18 septembre 2024, Mme [J] [D] a sollicité un nouveau report d’audience, au motif qu’elle avait formé une demande auprès du Fonds de Solidarité Logement et que le montant de sa dette était encore susceptible d’évoluer.

La société civile immobilière LE POIRIER s’est opposée au renvoi, expliquant que l’aide du FSL était conditionnée à la capacité de Mme [J] [D] à faire face au paiement de son loyer courant, ce qu’elle considère n’être pas le cas en l’espèce. Elle a ajouté que cette dette était en constante augmentation, être une SCI familiale, et avoir besoin de ses revenus locatifs. M. [P] [M] s’est également opposé au renvoi, considérant que la situation de son ex-compagne ne faisait que s’aggraver.

La demande de renvoi a été rejetée, compte-tenu d’un premier renvoi déjà accordé à Mme [J] [D], de l’importance de la dette, de la présence des trois parties, manifestement en état à l’audience, chacune ayant conclu et produit des pièces pour l’audience.

A l’audience, la société civile immobilière LE POIRIER a maintenu l’intégralité de ses demandes, sauf à actualiser sa créance au titre de l’arriéré locatif à la somme de 26 703 euros.

Au soutien de sa demande de résiliation judiciaire formée à titre principal, elle expose qu’il n’a été ni justifié de l’assurance du bien dans les termes du bail, ni dans le mois du commandement qui leur a été délivré, de sorte que le manquement des locataires à leurs obligations contractuelles est acquis.

Au soutien de sa demande de résiliation fondée sur le défaut de paiement des loyers, elle précise que la dette locative est en constante augmentation. Elle s’oppose à tout délai de paiement ainsi qu’aux délais pour quitter les lieux sollicités par Mme [J] [D], les pièces produites par cette dernière témoignant de son incapacité à régler une mensualité d’apurement, en plus du loyer courant. Elle rappelle qu’il n’y a pas eu qu’il n’y a pas eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle conteste la validité du congé donné par M. [P] [N], dès lors qu’il n’a pas été délivré au représentant de la SCI mais à l’un de ses associés, Mme [S] [I], dont elle souligne qu’elle n’a pas la qualité de gérante, de sorte qu’il est encore, selon elle, solidairement tenu à toutes ses obligations contractuelles.

Mme [J] [D], représentée par son conseil, a déposé des écritures, aux termes desquelles elle demande :

— qu’il soit dit et jugé que la SCI LE POIRIER est irrecevable en son assignation,

— le rejet de la demande de résiliation au titre du défaut de production de l’assurance habitation,

— le constat de ce que la bailleresse est en cours de désintéressement par le FSL et que sa demande au titre des loyers n’est pas déterminable ni déterminée, de sorte que le tribunal ne peut fixer la réalité de la dette en cours,

— le renvoi de l’affaire ou un sursis à statuer dans l’attente du retour du FSL,

— à titre infiniment subsidiaire,

o qu’il soit accordé à Mme [D] des délais de grâce de trois ans pour régler sa dette,

o qu’il soit accordé à Mme [D] un délai pour quitter le logement dans l’attente de l’octroi d’un logement social,

o qu’il soit statué ce que de droit sur la solidarité de M. [N].

Mme [J] [D] fait état d’une séparation conflictuelle avec M. [P] [M], à l’occasion de laquelle le juge aux affaires familiales lui a attribué la jouissance du domicile familial et a fixé la résidence habituelle de l’enfant commun à son domicile. Elle expose avoir souffert de dépression, avoir perdu son emploi, et n’avoir pu faire face au paiement du loyer seule, dans un contexte où elle assumait la charge de deux enfants, avec des ressources limitées. Elle précise avoir effectué de vaines demandes d’un logement social, et avoir sollicité l’aide du Fonds de Solidarité Logement aux fins d’apurement de sa dette et de désintéressement de la bailleresse.

Sa demande de sursis à statuer est fondée sur l’incertitude affectant le montant de la dette locative, dès lors que le montant de l’aide qui lui sera accordée par le FSL est inconnu, ce qui ne permet pas au tribunal de statuer sur la demande en paiement.

Elle affirme en outre justifier de l’assurance locative du logement pour les années 2023 et 2024, de sorte que la demande de résiliation fondée sur le défaut d’assurance est, selon elle, irrecevable.

Enfin, elle estime que la précarité de sa situation justifie l’octroi de délais pour quitter les lieux dans l’attente de l’attribution d’un logement social, ainsi que des délais de paiement.

M. [P] [N], représenté par son conseil, demande au juge de :

— constater qu’il a quitté le logement le 20 avril 2023,

— constater qu’il a donné congé du bail du logement par courrier réceptionné par la bailleresse le 21 avril 2023,

— dire le bail résilié concernent M. [P] [N],

— dire et juger que l’obligation au paiement des loyers et des charges de M. [P] [N] est d’une durée de six mois à compter de la date d’effet de son congé ;

— dire et juger que cette solidarité conventionnelle a pris fin le 21 octobre 2023 ;

— constater que la dette locative arrêtée à cette date est de 8973 euros ;

— dire et juger que M. [P] [N] ne saurait être tenu à un quelconque loyer, charges, et indemnités d’occupation nés postérieurement à la date du 21 octobre 2023 ;

— en conséquence, débouter la SCI LE POIRIER de sa demande en paiement solidaire de la somme de 20 692 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 avril 2024 ;

— débouter la SCI LE POIRIER de ses autres et plus amples demandes.

Au soutien de ses demandes, M. [P] [N] explique avoir quitté le logement litigieux en application d’un jugement du juge aux affaires familiales du 17 avril 2023, qui a attribué la jouissance de ce dernier à Mme [J] [D], à charge pour elle de s’acquitter du loyer afférent. Il précise en avoir donné congé le 18 avril 2023, par courrier adressé en recommandé à l’adresse du siège social de la SCI, réceptionné le 21 avril 2023, dont la validité ne peut en conséquence être contestée. Il observe qu’il résulte des termes de l’assignation qu’à cette date, Mme [J] [D], demeurée seule dans les lieux, a sollicité la SCI LE POIRIER pour la constitution d’un dossier d’aide au logement, ce que la bailleresse a accepté, ce dont il résulte qu’elle était parfaitement informée du départ de M. [P] [N].

Au visa de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, il rappelle que la solidarité s’éteint, en l’absence d’un nouveau colocataire figurant au contrat de bail, à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé, ce que rappelle l’article VII du contrat de bail. Il considère ainsi n’être tenu solidairement qu’au paiement de la somme maximum de 8973 euros, correspondante aux loyers la période du mois de mai au mois d’octobre 2023 inclus, déduction faite des allocations versées par la caisse d’allocations familiales perçues par le bailleur.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de sursis à statuer formée par Mme [J] [D]

Aux termes de l’article 377 du code de procédure civile, en dehors des cas où la loi le prévoit, l’instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer, radie l’affaire ou ordonne son retrait du rôle. Les articles 378 et 379 précisent que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine et que le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. A l’expiration du sursis, l’instance est poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d’ordonner, s’il y a lieu, un nouveau sursis.

Le sursis à statuer est facultatif lorsqu’il n’est pas prévu par loi ; il est constant que dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, la procédure peut être arrêtée pour un temps déterminé ou déterminable par référence à la survenance d’un événement, s’il est déterminant dans l’issue à donner au litige dont le juge est saisi.

En l’espèce, Mme [J] [D] sollicite du juge des contentieux de la protection un sursis à statuer, au motif qu’elle serait susceptible d’obtenir l’aide du Fonds de Solidarité Logement, qui aura une incidence sur le montant de la dette, indeterminable selon elle en l’état.

Il convient toutefois de constater que l’éventuelle aide du Fonds de Solidarité Logement n’a pas d’incidence sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail sollicitée à titre principal ni sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire sollicitée à titre subsidiaire. S’agissant de son incidence sur le montant de la dette, elle viendra, si tant est qu’elle soit accordée, en déduction de la condamnation.

En conséquence, il est d’une bonne administration de la justice que de rejeter la demande de sursis à statuer, laquelle n’aurait pour conséquence que de retarder la decision du tribunal et d’accroître le montant de la dette à laquelle Mme [J] [D], et éventuellement le Fonds de Solidarité Logement, devront faire face, étant établi que les ressources mensuelles de Mme [J] [D] ne lui permettent pas de faire face au paiement de son loyer courant.

Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail pour défaut d’assurance

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’applica-tion d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, et que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assur-ance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

S’il est en l’espèce établi qu’un commandement d’avoir à justifier de l’assurance du logement litigieux a été signifié à Mme [J] [D] le 11 janvier 2024, force est de constater que la SCI LE POIRIER ne sollicite pas le constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de l’assurance du logement contre les risques locatifs dans le délai d’un mois, puisqu’elle sollicite expressément, aux termes de ses écritures, la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Or, il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, si Mme [J] [D] ne démontre pas avoir justifié, dans le délai d’un mois qui lui était imparti par le commandement, de l’assurance du logement, elle justifie dans le cadre de la présente instance de l’assurance du logement pour la période du 11 mai 2023 au 31 décembre 2024, de sorte que le manquement de la locataire n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire de son contrat de bail.

La SCI LE POIRIER sera en conséquence déboutée de sa demande principale, sans qu’il y ait lieu de la juger irrecevable ainsi que le sollicite Mme [J] [D], qui ne fait d’ailleurs valoir aucune fin de non recevoir.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers

Sur la recevabilité de la demande

La société civile immobilière LE POIRIER justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus ou reconduits antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion ou de la dernière reconduction du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à Mme [J] [D] le 11 janvier 2024, et il résulte du décompte contenu dans l’assignation du 4 avril 2024 que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, qui doit prévaloir sur le délai de six semaines pour les raisons ci-avant évoquées, suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 mars 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [J] [D] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société civile immobilière LE POIRIER à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’il ressort des débats que le relogement de Mme [J] [D] ne peut se faire dans des conditions normales au sens de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu de la précarité actuelle de sa situation, et de la présence d’enfants en bas âge au sein du foyer, il convient de porter à quatre mois le délai de grâce prévu par l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Sur la validité du congé délivré par M. [P] [N] et la durée de son engagement solidaire

En vertu de l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15.

En application de l’article 15 de la même loi, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17, dont la ville de [Localité 5] fait partie.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Aux termes de l’article 8 VI de la même loi, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, M. [P] [N] a, par courrier du 18 avril 2023, adressé à Mme [S] [I], à l’adresse du siège social de la SCI, donné congé du logement, précisant que son préavis débuterait à compter du 30 avril 2023.

La SCI LE POIRIER soutient que ce congé n’ayant pas été addressé à la bailleresse, il est irrégulier. Elle rappelle au demeurant que Mme [S] [I] n’est pas la gérante du logement et produit les statuts de la société, dont il résulte que:

— Mme [L] [K] a été designée en qualité de première gérante le 11 septembre 1998,

— Le 5 novembre 2007, M. [O] [I] et Mme [L] [K] ont fait donation de 7498 parts du capital social à chacun de [S] [I] et M. [R] [I], lesquels sont devenus associés de la SCI,

— Le 4 novembre 2018, suite au décès de Mme [L] [K] survenu le 13 octobre 2018, M. [O] [I] a été désigné en qualité de gérant de la SCI.

Les statuts précisent les pouvoirs du gérant, notamment celui d’administrer la société et la representer vis à vis des tiers dans toutes circonstances et pour tous règlements quelconques, celui de faire et de recevoir toute la correspondance de la société, et celui de consentir et accepter tous baux et locations.

La demanderesse produit en outre l’extrait Kbis de la société, actualisé au 16 septembre 2024, dont il résulte que M. [O] [I] est le gérant de la société.

Si, aux termes des statuts de la SCI LE POIRIER, dans les rapports avec les tiers, le gérant est le seul representant de la SCI, et qu’il est constant qu’en application de l’article 1849 du code civil, un associé seul ne peut pas représenter la société, il convient de souligner qu’en vertu de la théorie du mandat apparent, un acte juridique demeure valable et opposable, même si l’acte a été passé par, ou adressé à, un tiers, sous réserve que son destinataire ou émetteur ait pu légitimement croire au pouvoir de mandataire de ce tiers.

Il convient par ailleurs de rappeler qu’en vertu de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret, et qu’il précise le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail du 8 mars 2021 que ce dernier est signé par Mme [S] [I], désignée en première page comme représentante de la SCI LE POIRIER, de sorte que M. [P] [N] a légitimement pu conclure au pouvoir de mandataire de cette associée, puisque c’est ainsi qu’elle était désignée dans le contrat de bail.

Le congé a par ailleurs été adressé à Mme [S] [I], à l’adresse du siège social de bailleresse, et l’accusé de réception, doublé du jugement du juge aux affaires familiales du 17 avril 2023 que la bailleresse produit, permet d’établir que cette dernière a eu à cette date une parfaite connaissance du départ de M. [P] [N]. Il sera observé qu’elle s’est alors abstenue de l’informer du fait qu’elle considérait le congé comme étant irrégulier.

En conséquence, le congé délivré par M. [P] [N] est valable et ce dernier ne demeure solidairement tenu au paiement des loyers et des charges que jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé de M. [P] [N] le 30 mai 2024, le préavis d’un mois ayant commence à courir le 30 avril 2023, et ce dernier demeurait donc solidairement tenu au paiement du loyer et des charges jusqu’au 30 novembre 2023.

Sur le montant de la dette

L’article 1103 du même code prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance cor-respondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [J] [D] est ainsi tenue au paiement du loyer jusqu’à la date de la résiliation du bail, le 12 mars 2024, et au paiement d’une indemnité d’occupation, à compter de cette date.

Quant à M. [P] [N], il a précédemment été établi qu’il n’était tenu solidairement au paiement des loyers que jusqu’au 30 novembre 2023.

Il convient désormais de fixer le montant de leur dette.

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 9 du code de procédure civile dispose quant à lui qu’il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, si la bailleresse soutient que Mme [J] [D] reste redevable de la somme de 26 703 euros à la date de l’audience, elle ne produit aucun décompte qui permette de l’établir.

Le décompte locatif le plus récent figure dans l’assignation signifiée à Mme [J] [D] et M. [P] [N] le 4 avril 2024. Ce décompte est toutefois inexact, puisqu’il fait état d’un solde débiteur de 20 692 euros alors que l’addition des sommes impayées, soustraction faites des sommes créditées, est égal à 19 442 euros.

Il apparaît en outre que les sommes créditées au titre de l’allocation logement, directement perçue par la SCI, ne correspondent pas aux sommes dont il est établi qu’elles ont été versées par la CAF à la bailleresse.

En effet, Mme [J] [D] produit deux attestations de paiement de la Caisse d’Allocations Familiales du 16 juin 2024 et 12 septembre 2024 dont il résulte que l’allocation logement de Mme [J] [D] a été versée à la SCI LE POIRIER comme suit:

—  291 euros au titre d’un rappel du mois de juillet 2023, et 307 euros au titre du mois d’août 2023,

—  307 euros au mois de septembre 2023,

—  427 euros au mois d’octobre 2023,

—  39 euros au titre d’un rappel du mois de juin 2023, et 427 euros au titre du mois de novembre 2023

—  427 euros au mois de décembre 2023,

—  1708 euros au titre d’un rappel pour la période du 1 janvier 2024 au 30 avril 2024, outre 365 euros au mois de mai 2024,

—  365 euros au mois de juin 2024,

—  365 euros au mois de juillet 2024,

—  334 euros au mois d’août 2024.

C’est donc manifestement 2225 euros que la SCI a perçu au titre de l’aide au logement jusqu’au 3 avril 2024, et non la somme de 2008 euros qui a été créditée à ce titre par le bailleur sur le compte des locataires entre le mois d’août 2023 et le 3 avril 2024.

Il convient d’en outre d’ajouter aux 2225 euros directement versés par la CAF à la bailleresse le rappel versé au mois de mai 2024 pour la période du 1 janvier 2024 au 30 avril 2024, d’un montant de 1708 euros, puisque cette somme a été versée au titre de la période inclue dans le décompte du bailleur arrêté au 3 avril 2024, échéance d’avril incluse.

Dans ces conditions, il y a lieu de fixer le montant de la dette à la somme de 17 517 euros arrêtée au 3 avril 2024, correspondante à:

—  1 mois de loyer, sans majoration pour charges, le décompte ne faisant état d’aucun appel au titre des charges du mois de mai 2023,

—  11 mois de loyer, majoré des charges, pour la période du mois de juin 2023 au 3 avril 2024 inclus,

— déduction faite de la somme de 3933 euros versée à la bailleresse par CAF au titre de l’allocation logement pour cette période, et des paiements effectués par Mme [J] [D] ou M. [P] [N] aux mois de mai et juin 2023, d’un montant 2300 euros.

En conséquence, Mme [J] [D] et M. [P] [N] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 9691 euros, correspondante aux loyers et charges impayés entre le mois de mai 2023 et le 30 novembre 2023, deduction faite des prestations CAF versées à la bailleresse au cours de cette période, et des règlements qu’ils ont effectués en mai et juin 2023.

Mme [J] [D] sera seule tenue au paiement du surplus, soit 7826 euros, pour la période allant du 1 décembre 2023 au 3 avril 2024 au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation.

Elle demeurera en outre seule tenue au paiement de l’indemnité d’occupation par elle due à compter du mois de mai 2024, étant précisé que l’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et qu’elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société civile immobilière LE POIRIER ou à son mandataire.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier de Mme [J] [D] et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus de son foyer ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement d’une mensualité d’apurement en plus de son loyer courant.

Mme [J] [D] n’a par ailleurs pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Dans ces conditions, les délais de paiement qui peuvent lui être octroyés sont nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ne peuvent donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les besoins du créancier sont inconnus, la SCI ne justifiant pas de sa situation.

Mme [J] [D] sollicite des délais de paiement. Il est établi qu’elle perçoit l’allocation de retour à l’emploi, pour un montant mensuel de 912,60 euros, des allocations familiales d’un montant de 148,52 euros, outre une pension alimentaire de 270 euros pour l’enfant commun.

Sa situation justifie qu’il lui soit octroyé des délais de paiement s’échelonnant sur 24 mois, dans les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

M. [P] [N] ne sollicite pas de délai pour la période pour laquelle il reste solidairement tenu. Ces délais ne bénéficieront donc qu’à Mme [J] [D].

Sur l’état des lieux

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, la SCI LE POIRIER demande que soit ordonnée la réalisation d’un état des lieux aux frais exclusifs de Mme [J] [D] et de M. [P] [N].

A défaut pour elle de justifier de ce que l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l’alinéa premier du texte précité, et des raisons pour lesquelles il devrait être dérogé à l’alinéa 2 du même texte, elle sera déboutée de sa demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, si Mme [J] [D] et M. [P] [N] succombent tous deux à la cause, il sera constaté que M. [P] [N] s’est acquitté de ses obligations, telles qu’elles résultaient du jugement du juge aux affaires familiales du 17 avril 2023, au terme duquel la jouissance du logement a été attribuée à Mme [J] [D], sous réserve qu’elle supporte la charge du loyer, et ce alors même que M. [P] [N] en sollicitait la jouissance, à charge pour lui d’en régler les loyers et les charges.

Il ne saurait ainsi être condamné aux dépens de l’instance, auxquels Mme [J] [D] sera seule tenue.

L’équité commande en outre de rejter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de sursis à statuer,

DÉBOUTE la société civile immobilière LE POIRIER de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail pour défaut d’assurance,

CONSTATE que les causes du commandement de payer délivré le 11 janvier 2024 et le 15 janvier 2024 n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois,

CONSTATE que le contrat conclu le 8 mars 2021 entre la société civile immobilière LE POIRIER, d’une part, et Mme [J] [D] et M. [P] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] est résilié depuis le 16 mars 2024,

CONSTATE que le congé délivré par M. [P] [N] le 21 avril 2023, à effet au 30 mai 2023, est valide,

CONSTATE que l’engagement solidaire de M. [P] [N] a en conséquence pris fin le 30 novembre 2023,

ORDONNE à Mme [J] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,

PROROGE de quatre mois le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONSTATE que la dette de 26 703 euros arrêtée au 18 septembre 2024 dont la bailleresse sollicite le paiement n’est pas justifiée,

CONSTATE que la dette arrêtée à l’échéance d’avril 2024 incluse est justifiée à hauteur de 17 517 euros,

CONDAMNE solidairement Mme [J] [D] et M. [P] [N] au paiement de l’arriéré de loyers et de charges d’un montant justifié de 9691 euros arrêté au 30 novembre 2023, avec intérêts au taux legal à compter de la présente decision,

CONDAMNE Mme [J] [D] au paiement de la somme de 7826 euros, pour la période allant du 1 décembre 2023 au 3 avril 2024 au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation, avec intérêts au taux legal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Mme [J] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du mois de mai 2024, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

AUTORISE Mme [J] [D] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois, une somme minimale de 300 (trois-cents) euros pendant 24 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que l’indemnité d’occupation, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

REJETTE la demande tendant à ce que soit ordonnée la réalisation d’un état des lieux aux frais exclusifs de Mme [J] [D] et de M. [P] [N],

CONDAMNE Mme [J] [D] aux dépens,

DEBOUTE la SCI LE POIRIER de sa demande de condamnation de M. [P] [N] aux dépens,

DÉBOUTE la société civile immobilière LE POIRIER de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge