TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— [D] [V]

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/09780

N° Portalis 352J-W-B7H-C2CTV

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 14 Novembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet GRATADE, S.AS

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811

DÉFENDERESSE

S.C.I. MANCUSO IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 3]

non- représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Anita ANTON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 14 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/09780 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2CTV

DÉBATS

A l’audience publique du 19 Septembre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société SCI Mancuso Immobilier est propriétaire du lot n°5 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1].

A ce titre, elle est redevable des charges de copropriété afférentes audit lot.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 21 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet Gratade (SAS), a assigné la société SCI Mancuso Immobilier devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamnée au paiement des sommes suivantes :

—  8.955,80 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 1er trimestre 2023 incluse) avec capitalisation des intérêts,

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure,

— les entiers dépens.

La société SCI Mancuso Immobilier régulièrement assignée par remise de l’acte à personne morale, n’a pas constitué avocat.

Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture des débats a été prononcée le 25 janvier 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 septembre 2024, puis mise en délibéré au 14 novembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Décision du 14 Novembre 2024

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MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale en paiement des charges

En droit, selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] justifie tout d’abord par la production d’une matrice cadastrale que la société SCI Mancuso Immobilier est bien propriétaire du lot n°5 dépendant de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1]

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] verse aux débats :

— le jugement du 16 mai 2022 ayant condamné la société SCI Mancuso Immobilier à verser la somme de 7.558,09 euros au titre des charges courantes et appels de fonds travaux, comptes arrêtés au 27 juillet 2021 (appel de charges du 3eme trimestre inclus),

— un décompte actualisé,

— les appels de charges et travaux,

— les procès-verbaux d’assemblées générales,

— attestation de non-recours,

— le contrat de syndic,

— une mise en demeure,

— une note d’honoraires avocat.

A l’examen des pièces versées aux débats, il apparait que le compte individuel de copropriétaire de la société SCI Mancuso Immobilier comporte des lignes de charges antérieurs au 27 juillet 2021et donc en principe incluse dans la précédente condamnation au titre de l’arriéré de charges. Il en va ainsi s’agissant des charges de gestion courante imputées deux fois le 31/12/2020 pour un montant de 586,50 euros à chaque fois.

L’examen des pièces révèle que le compte individuel de la société SCI Mancuso Immobilier est débiteur de la somme en principal de 7.426,31 € (8.599,31 euros – 586,50 euros – 586,50 euros) selon décompte arrêté au 12 juin 2023 incluant l’appel de charges du 2eme trimestre 2023 (pièce n°3 du syndicat des copropriétaires).

La société SCI Mancuso Immobilier ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] la somme de 7.426,31 € selon décompte arrêté au 12 juin 2023 incluant l’appel de charges du 2eme trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

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2. Sur les frais de recouvrement

En droit, conformément à l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions formulées au dispositif de la décision.

Par ailleurs, il sera rappelé que selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les intérêts de retard,

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaires de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires aux termes du dispositif de ses conclusions ne formule aucune demande au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de statuer sur les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3. Anatocisme

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

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4. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] sollicite la somme de 2.000 euros de dommages-intérêts.

Toutefois, il n’établit pas que les manquements de la société SCI Mancuso Immobilier à son obligation de payer les charges aient causé des difficultés de trésorerie à la copropriété.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

5. Sur les demandes accessoires

La société SCI Mancuso Immobilier succombante, sera condamnée aux dépens.

La société SCI Mancuso Immobilier sera également condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] sera débouté du surplus de ses demandes.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, et par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE la société SCI Mancuso Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] la somme de 7.426,31 € selon décompte arrêté au 12 juin 2023 incluant l’appel de charges du 2eme trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société SCI Mancuso Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société SCI Mancuso Immobilier aux dépens ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 14 Novembre 2024

La Greffière Le Président