TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e COUTADEUR

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e CHARLES

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 19/12048

N° Portalis 352J-W-B7D-CQ4YN

N° MINUTE :

Assignation du :

1er octobre 2019

JUGEMENT

rendu le 29 novembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. GARDE

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par Maître Claudine COUTADEUR de la SCP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & Associés – DROUOT AVOCATS, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #W0006

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [D]

Madame [S] [U] épouse [D]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentés par Maître Jacques CHARLES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0987

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de M^me Léa GALLIEN, greffière,

Décision du 29 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/12048 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQ4YN

DÉBATS

A l’audience du 20 septembre 2024, tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

_______________________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 4 avril 2002, la société JPF a fait acquisition d’un ensemble immobilier situé au [Adresse 3] [Localité 1]). Cet ensemble a été divisé en trois volumes par acte notarié du 17 juillet 2002.

Par acte notarié du même jour, M. [Y] [D] et Mme [S] [U] (ép. [D]) ont acquis le volume n°3, qui consistait alors en un terrain à bâtir. Ils y ont fait édifier un immeuble de cinq étages.

Par un arrêté du 20 janvier 2004, le maire de [Localité 9] a accordé à ces derniers un permis de construire afin qu’il soit procédé à « la modification de la façade sur rue et du pignon de la maison individuelle de R+5 étages précédemment autorisée, avec fermeture d’une loggia à R+1 ».

Par acte notarié du 30 décembre 2016, la SARL Garde a quant à elle acquis des biens immobiliers constituant les lots de copropriété n°101 à 105, soit la totalité des lots composant le volume n°2 (immeuble de trois étages avec sous-sol). Ce bâtiment est contigu avec celui dont M. [Y] [D] et Mme [S] [U] (ép. [D]) sont propriétaires.

Souhaitant réaliser des travaux de surélévation de son immeuble, la SARL Garde a déposé une demande de permis de construire auprès de la mairie de [Localité 9] le 9 avril 2019.

Par lettre recommandée avec avis de réception remise au destinataire le 21 juin 2019, la SARL Garde a dénoncé l’existence d’ouvertures sur le mur pignon latéral de l’immeuble appartenant aux époux [D], et mis en demeure ces derniers de faire procéder à leur obturation.

Par exploit d’huissier signifié le 1er octobre 2019, la SARL Garde a fait assigner M. [Y] [D] et Mme [S] [U] (ép. [D]) devant le tribunal de grande instance de Paris, afin d’obtenir leur condamnation à l’exécution de travaux.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 7 novembre 2023, et au visa des articles 552, 676, 677, 678 et 680 du code civil, la SARL Garde demande au tribunal de :

Décision du 29 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/12048 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQ4YN

À titre principal :

— ordonner l’obturation des vues et la remise en état du mur aux frais des Époux [D] et sous astreinte de 100 euros par jour calendaire de retard à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

À titre subsidiaire :

— condamner les époux [D] au paiement d’une somme de 700 000 euros (à parfaire) correspondant à la perte de valeur vénale du local d’habitation que la règle d’urbanisme de la ville de [Localité 9] les autorise à faire à laquelle on ôte le coût de la construction ;

En tout état de cause :

— condamner les époux [D] à verser à la SARL GARDE la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 29 septembre 2023 par voie électronique, et au visa des articles 675, 676, 678 et 680 du code civil, M. [Y] [D] et Mme [S] [U] (ép. [D]) demandent au tribunal de :

A titre principal

— débouter la SARL GARDE de sa demande consistant à déclarer dire que les ouvertures sur le pignon latéral de la propriété des époux [D] donnant sur l’immeuble appartenant à la SARL GARDE constituent des vues illégales.

— débouter la SARL GARDE de sa demande d’ordonner l’obturation des vues et la remise en état du mur aux frais des époux [D] sous astreinte de 100 euros par jour calendaire de retard à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir.

A titre subsidiaire

— débouter la SARL GARDE de ses demandes obturation des vues sur le fondement d’absence d’élément probant produit de nature à établir une prétendue irrégularité des ouvertures existantes sur la propriété des époux [D] ;

— débouter la SARL GARDE de sa demande de condamnation des époux [D] au paiement d’une somme de 700.000 euros (à parfaire) correspondant à la perte de valeur vénale du local d’habitation que la règle d’urbanisme de la ville de [Localité 9] les autorise à faire à laquelle on ôte le coût de la construction ;

A titre plus subsidiaire

— dire que les époux [D] pourront maintenir les ouvertures pratiquées dans leur pignon sous réserve de la mise en œuvre d’un dispositif leur permettant de bénéficier d’un jour ;

En tout état de cause

— débouter purement et simplement la société GARDE de l’ensemble de leurs autres demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société GARDE au paiement d’une somme de 4.000 euros au profit des demandeurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société GARDE aux entiers dépens ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

* * *

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 20 septembre 2024, et la clôture de l’instruction a été ordonnée à l’ouverture des débats. A leur issue, la décision a été mise en délibéré au 29 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande en exécution de travaux

L’article 552 du code civil dispose que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ».

Les articles 676 et suivants du même code disposent quant à eux que le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant. Ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer, dont les mailles auront un décimètre d’ouverture au plus, et d’un châssis à verre dormant. Ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu’à vingt-six décimètres au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu’on veut éclairer, si c’est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.

On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

La distance se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés.

*

La SARL Garde sollicite à titre principal la condamnation de M. [Y] [D] et Mme [S] [U] (ép. [D]) à effectuer des travaux d’obturation des ouvertures existant sur le mur pignon de l’immeuble dont ils sont propriétaires.

Au soutien de sa demande, la SARL Garde fait principalement valoir qu’il est constant que deux ouvertures ont été percées dans le mur pignon latéral de l’immeuble voisin, au niveau du cinquième étage ; que ces ouvertures réalisées en limite de propriété, et alors que son fonds est mitoyen, constituent des vues au sens de l’article 678 du code civil ; que celles-ci ne respectent cependant pas les prescriptions de ces mêmes dispositions, quant à la distance qu’elles doivent avoir avec le fonds voisin ; qu’elles causent en outre une atteinte à son droit de propriété, dans la mesure où elle se voit privée de la possibilité de surélever son bâtiment ; qu’en conséquence, suivant la jurisprudence constante en la matière, il convient pour la juridiction d’ordonner l’exécution de travaux visant à obturer ces ouvertures.

En réplique, M. [Y] [D] et Mme [S] [U] (ép. [D]) concluent à la licéité des ouvertures existant sur le mur pignon de leur immeuble, faisant principalement valoir que celles-ci donnent vue sur la seule toiture de l’immeuble de la SARL Garde, laquelle n’est ni accessible ni aménagée ; qu’il est de jurisprudence constante qu’en pareil cas, les dispositions de l’article 678 du code civil ne peuvent trouver application ; que la SARL Garde ne justifie aucunement d’une quelconque atteinte à son droit de propriété, dans la mesure où elle ne démontre pas avoir un projet actuel de surélévation, et encore moins avoir obtenu les autorisations administratives nécessaires ; qu’enfin, la SARL Garde ne rapporte pas la preuve que les distances prescrites par les dispositions de l’article 678 du code civil auraient été méconnues.

A l’examen des pièces produites aux débats ainsi que des conclusions des parties, il est établi que deux ouvertures ont été réalisées dans le mur pignon latéral de l’immeuble de cinq étages sis [Adresse 5] (volume n°3). Celles-ci sont de forme rectangulaire, et comportent chacune une vitre translucide permettant de voir la toiture de l’immeuble mitoyen appartenant à la SARL Garde (volume n°2). Aux termes du procès-verbal de constat rédigé le 23 décembre 2022, l’huissier intervenu sur les lieux estime la dimension de ces ouvertures à environ 1,50 mètre de longueur par 90 centimètres.

Il est par ailleurs constant que si les fonds appartenant aux parties sont contigus et font partie d’un même ensemble immobilier divisé en volumes, le mur sur lequel les ouvertures ont été pratiquées est privatif et non mitoyen.

La SARL Garde soutient en premier lieu que ces ouvertures constitueraient des vues sur la propriété voisine (article 678 du code civil), et non des jours, tels que définis aux articles 676 et 677 du même code.

L’examen des procès-verbaux de constat d’huissier établis les 23 et 28 décembre 2022 révèle en effet que les deux fenêtres ne peuvent à l’évidence être qualifiées de simples jours, dès lors qu’elles n’en possèdent pas les caractéristiques (réalisation en fer maillé et verre dormant ; situation à plus d’un mètre 90 du sol de la chambre qu’on veut éclairer). Elles constituent donc des vues droites, obéissant aux dispositions de l’article 678 du code civil.

La demanderesse soutient ensuite que ces vues ont été pratiquées en méconnaissance de ces dernières dispositions, dans la mesure où la distance légale de 1,90 mètre entre l’ouverture et la limite séparative de la propriété voisine n’aurait pas été respectée, ce que contestent M. [Y] [D] et Mme [S] [U] (ép. [D]).

Alors que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous, il est manifeste que les ouvertures réalisées dans le mur pignon sont situées à moins d’un mètre 90 de distance du fonds voisin, lequel est contigu et donc situé à quelques centimètres seulement des deux baies vitrées.

Toutefois, il convient de relever que les conditions de distance prescrites pour l’établissement de vues sur la propriété de son voisin ne sont applicables qu’aux toits pourvus d’ouverture, et que les dispositions des article 675 et suivants du code civil ont pour objet de prévenir les atteintes à la vie privée et à l’intimité pouvant résulter du voisinage. Il importe par conséquent de prendre en considération l’existence d’un risque d’indiscrétion, lequel doit être apprécié in concreto et ne peut résulter du seul constat de l’existence d’une ouverture en toiture (Cass. Civ. 3e, 28 avr. 1971, n°69-13.400).

En l’espèce, les ouvertures litigieuses donnent vue uniquement sur la toiture de l’immeuble appartenant à la SARL Garde. Celle-ci comporte certes une petite lucarne destinée à procurer lumière et aération, mais il est matériellement impossible de voir au travers depuis les deux baies vitrées situées dans l’appartement, si bien qu’il n’existe aucun risque d’indiscrétion. Elle ne peut donc être considérée stricto sensu comme une ouverture.

Par ailleurs, alors que la SARL Garde soutient que M. [Y] [D] et Mme [S] [U] (ép. [D]) auraient une vue vers l’intérieur de son immeuble, la photographie dont ils se prévalent a été prise par l’huissier sur la toiture-terrasse située à l’étage supérieur à l’appartement, et non depuis les ouvertures dont l’obturation est sollicitée.

Les conditions de distance prescrites pour l’établissement de vues sur une propriété voisine ne sont donc pas applicables au présent litige.

La demanderesse fait également valoir qu’en toute hypothèse, cette situation engendre de facto une atteinte à son droit de propriété, dans la mesure où elle se verrait privée du droit de surélever son bâtiment.

Il est en effet relevé que dès lors que la propriété du sol emporte la propriété du dessus, tout propriétaire d’un bâtiment entier dispose d’un droit à la surélévation.

C’est donc à tort que M. [Y] [D] et Mme [S] [U] (ép. [D]) reprochent à la SARL Garde d’avoir acquis son bien en connaissance de cause, ou encore de ne pas justifier de l’existence d’un projet de surélévation en cours ou de l’obtention préalable des autorisations administratives nécessaires. En effet, nul n’est tenu d’exercer de manière forcée un droit dont il est titulaire, et la SARL Garde peut valablement agir dans le seul but de préserver la possibilité matérielle d’exercer son droit de surélévation.

Enfin, il est constant que M. [Y] [D] et Mme [S] [U] (ép. [D]) ne peuvent se prévaloir d’aucune servitude établie par un titre et enregistrée auprès du Service de la publicité foncière, ni de la prescription acquisitive. Ils ne disposent donc pas d’une servitude de vue sur l’immeuble dont la SARL Garde est propriétaire.

A titre subsidiaire, M. [Y] [D] et Mme [S] [U] (ép. [D]) sollicitent l’autorisation de transformer les ouvertures du mur pignon en jours, par la mise en place d’un dispositif occultant. L’existence de jours en lieu et place de vues entraînerait cependant une atteinte identique au droit de surélévation dont la SARL Garde est titulaire.

En conséquence, il conviendra d’ordonner à M. [Y] [D] et Mme [S] [U] (ép. [D]) d’exécuter les travaux nécessaires à l’obturation des vues existant dans le mur pignon donnant sur l’immeuble voisin, dans les conditions précisées au dispositif.

2 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Y] [D] et Mme [S] [U] (ép. [D]), parties perdant le procès, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, M. [Y] [D] et Mme [S] [U] (ép. [D]) seront condamnés à payer à la SARL Garde la somme de 3 500,00 euros au titre des frais irrépétibles. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

Alors que M. [Y] [D] et Mme [S] [U] (ép. [D]) demandent au tribunal de « ne pas écarter » l’exécution provisoire de la décision, il convient de rappeler que celle-ci n’est pas assortie de l’exécution provisoire de droit dans la mesure où l’instance a été introduite avant le 1er janvier 2020.

En l’espèce, la particulière ancienneté du litige justifie qu’il soit dérogé à l’effet suspensif des voies de recours.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE à M. [Y] [D] et Mme [S] [U] (ép. [D]) d’exécuter les travaux nécessaires à l’obturation des vues existant dans le mur pignon de l’immeuble dont ils sont propriétaires au [Adresse 6], et ce sous astreinte de 100 (cent) euros par jour à l’issue d’un délai de trois mois à compter de la signification de la décision ;

DIT que cette astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de trois (3) mois, à charge pour la SARL Garde, à défaut d’exécution à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

CONDAMNE M. [Y] [D] et Mme [S] [U] (ép. [D]) au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [Y] [D] et Mme [S] [U] (ép. [D]) à payer à la SARL Garde la somme de 3 500,00 euros au titre des frais irrépétibles, et les DÉBOUTE en conséquence de leur demande à ce titre ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la décision.

Fait et jugé à [Localité 9], le 29 novembre 2024.

La greffière La présidente