TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e SEIFERT et M^e DESCOINS

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e LEONE CROZAT

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 19/04426

N° Portalis 352J-W-B7D-CPTKK

N° MINUTE :

Assignation du :

28 mars 2019

JUGEMENT

rendu le 29 novembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. MONDETOUR

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentée par Maître Emmanuel SEIFERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0179

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société PRIVILEGE ET GESTION

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître Marie-Hélène LEONE CROZAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0468

Madame [O] [I]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par Maître Charlie DESCOINS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0099

Décision du 29 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/04426 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPTKK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière,

DÉBATS

A l’audience du 18 juin 2024 tenue en audience publique devant Madame Frédérique MAREC, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Mondetour était propriétaire, jusqu’au 15 novembre 2023, du lot n°17 constitué d’un appartement au 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Mme [O] [I] est propriétaire non occupante du lot n°29, constitué d’un appartement situé au 2ème étage à l’aplomb de celui de la SCI Mondetour.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 18 juillet 2013, la SCI Mondetour a informé son assureur, la société Allianz IARD, de la survenance d’un sinistre dégât des eaux provenant manifestement de l’appartement de Mme [I].

Par courrier électronique du 13 novembre 2013, le syndic de l’immeuble a indiqué à la SCI Mondetour qu’il allait contacter Mme [I] et faire réaliser une recherche de fuite par le plombier de l’immeuble.

Ce dernier a indiqué, le 25 novembre 2013, avoir constaté un taux d’humidité de 100% au plafond de la salle de bain de la SCI Mondetour, n’avoir constaté aucune fuite sur les tuyauteries apparentes d’alimentation et d’évacuation dans l’appartement de Mme [I] et avoir relevé un taux d’humidité important à l’endroit où passe la canalisation encastrée des WC dans le mur.

Par courrier adressé au syndic le 25 novembre 2013, la société Texa, expert amiable mandaté par la société Allianz IARD, a indiqué que ses investigations ne lui avaient pas permis d’identifier la cause des désordres et qu’il était donc nécessaire de faire procéder de toute urgence à une recherche de fuite afin que la cause du dégât des eaux soit trouvée et supprimée.

Par exploit délivré le 04 juin 2014, la SCI Mondetour a fait citer Mme [O] [I], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la société Allianz IARD devant le juge des référés de ce tribunal afin d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

M. [B]-[J] a été désigné ès qualités par une ordonnance du 02 juillet 2014. Ses opérations d’expertise ont été rendues communes à M. [W] [V], propriétaire de l’appartement mitoyen de celui de la SCI Mondetour, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], à l’assureur de celui-ci, la société Amlin Europe, et à la SA l’Habitat social français par une ordonnance du 28 juillet 2015.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 30 mars 2018.

Par actes d’huissier des 28 mars et 02 avril 2019, la SCI Mondetour a fait assigner au fond, devant le tribunal de grande instance de Paris, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et Mme [O] [I] afin d’obtenir réparation des préjudices qu’elle estime avoir subis.

Une ordonnance du 29 octobre 2021 a enjoint les parties de rencontrer un médiateur pour un rendez-vous d’information sur la médiation, à l’issue duquel les parties sont entrées en médiation conventionnelle.

Aucun accord n’ayant pu être formalisé, la clôture de la procédure a été prononcée le 13 septembre 2023.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 mai 2024, la SCI Mondetour demande au tribunal de :

JUGER les demandes de la SCI MONDETOUR recevables et bien fondées,

DEBOUTER Madame [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] pris en la personne de son syndic de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] pris en la personne de son syndic et Madame [I] à payer à la SCI MONDETOUR la somme de 19.220,30 € au titre des travaux de réfection de l’appartement sinistré ;

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] pris en la personne de son syndic et Madame [I] à payer à la SCI MONDETOUR la somme de 1.331,00 € au titre des travaux de dépose en cours d’expertise,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] pris en la personne de son syndic et Madame [I] à payer à la SCI MONDETOUR la somme de 1.155,00 € au titre de l’inspection des canalisations en cours d’expertise,

CONDAMNER Madame [I] à payer à la SCI MONDETOUR la somme de 1.686,30 € au titre des travaux d’application d’enduit à la chaux ;

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] pris en la personne de son syndic et Madame [I] à payer à la SCI MONDETOUR la somme de 71.862,64 € au titre de la perte de revenus locatifs arrêtée au 15 Novembre 2023 ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

JUGER que la SCI MONDETOUR sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] pris en la personne de son syndic dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration ;

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] pris en la personne de son syndic et Madame [I] à payer à la SCI MONDETOUR la somme de 25.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] pris en la personne de son syndic et Madame [I] aux entiers dépens qui comprendront les dépens des ordonnances de référé des 02/07/2014 (RG 14/55444), 28/07/2015 (RG 15/55191), 28/09/2016 (RG 16/57539), des frais de Monsieur [B] [J] de 12.372,00 € ainsi ceux que de la présente instance au fond,

ORDONNER l’exécution provisoire, nonobstant appel et sans caution, de la décision à intervenir,

Et JUGER que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître Emmanuel [P] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 juin 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10] demande au tribunal, au visa des articles 14 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et 700 du code de procédure civile, de :

DECLARER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] recevable et bien fondé en ses conclusions .

DEBOUTER la SCI MONDETOUR et Madame [I] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’égard du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2].

CONSTATER que le rapport d’expertise de Monsieur [B] [J] ne permet pas d’établir de lien de causalité direct et certain entre les désordres dénoncés par la SCI MONDETOUR et la défaillance des parties communes de l’immeuble

Décision du 29 novembre 2024

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En conséquence :

DIRE ET JUGER que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] n’est pas tenu responsable des désordres dénoncés par la SCI MONDETOUR.

DIRE que la SCI MONDETOUR abandonne ses demandes de condamnation dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] au titre des campagnes d’entretien systématiques des parties communes.

DIRE que la SCI MONDETOUR abandonne ses demandes de condamnation dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] au titre de la réfection de l’étanchéité du mur de soutènement.

DIRE que la SCI MONDETOUR abandonne ses demandes de condamnation dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] au titre de l’entretien ou de la reprise des colonnes montantes ou descentes intérieures sur palier.

DIRE que la SCI MONDETOUR abandonne ses demandes de condamnation dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] au titre des travaux devant être réalisés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1].

En tout état de cause :

CONDAMNER Madame [I] à faire réaliser sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir, à procéder aux travaux privatifs visés dans le devis de la société FS BATI du 14 octobre 2021.

DEBOUTER la SCI MONDETOUR de ses demandes de condamnation dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] au titre des travaux de réfection de son appartement.

DEBOUTER la SCI MONDETOUR de ses demandes de condamnation dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] au titre des frais supportés (travaux de dépose et inspection des canalisations et travaux d’enduit) en cours d’expertise.

DEBOUTER la SCI MONDETOUR de ses demandes de condamnation dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] au titre de la perte des revenus locatifs.

DEBOUTER la SCI MONDETOUR de ses autres demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER tout succombant à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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CONDAMNER tout succombant à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] les dépens de la présente instance qui pourront être recouvrés par Maitre Marie-Hélène LEONE – CROZAT dans les conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

***

Aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 06 septembre 2023, Mme [O] [I] demande au tribunal de :

RECEVOIR Mme [O] [I] en ses conclusions et la déclarer bien fondée ;

DEBOUTER purement et simplement la SCI MONDETOUR de toutes ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de Mme [O] [I] ;

CONDAMNER la SCI MONDETOUR à verser à Mme [O] [I] une somme de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER le succombant aux entiers dépens.

***

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 18 juin 2024 et l’affaire a été plaidée le même jour.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 octobre 2024, puis au 29 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur les désordres

Après avoir expliqué que le studio, propriété de la SCI Mondetour, était en très mauvais état et souffrait d’un défaut manifeste de ventilation, l’expert judiciaire a noté deux points saturés d’humidité : immédiatement en entrant sur la droite, où la maçonnerie d’origine en bois et plâtre est très humide, et autour de la salle d’eau, où les carreaux de plâtres sont mouillés et très altérés tout comme le mur mitoyen.

Il a ensuite pu distinguer trois causes différentes aux infiltrations dans les termes suivants :

1) « immédiatement en entrant sur la droite derrière la porte palière, sur la maçonnerie d’origine en bois et plâtre, à proximité du raccordement des évacuations du studio voisin à la descente collective des EU/EV du palier.

A proximité, dans les parties communes, un certain nombre de conduits ont été repérés autour du pallier de l’escalier intérieur, colonnes montantes d’eau en plomb et descentes d’EU/EV en fonte, tous plus ou moins encastrés dans la maçonnerie, et en assez mauvais état.

Si ces installations ont fait l’objet de plusieurs investigations de la part du syndic de copropriété, les résultats ne semblent pas avoir été très probants. Une campagne de recherche fuites plus systématique serait probablement nécessaire, avec un inventaire précis des existants, avec à la clef un projet de rénovation complet qui semble s’imposer ».

2) « Ensuite tout autour de la salle-de-bains où les briques creuses plâtrées, doublages et autres maçonneries sont mouillés et altérés, tout comme les équipements sont fortement oxydés et l’atmosphère malsaine.

Des traces visibles comme ayant pour origine un ancien dégâts-des-eaux provenant des étages supérieurs. Soit une fuite d’eau de l’étage du dessus apapremment signalée et résorbée depuis, soit également des autres étages, via la gaine technique qui n’a pu être observée dans sa totalité.

Si ces installations ont fait l’objet de plusieurs investigations de la part du syndic de copropriété, notamment en toiture, les résultats ne semblent pas avoir été très probants. Là aussi, il est possible que les réseaux existants soient en cause, privatifs cette fois-ci, à savoir les raccordements des différentes cuisines et salles de bains-des-étages, à commencer par les installations chez Madame [I] qui se sont révélées avoir été fuyardes, mais sans que les pièces correspondant aux déclarations de sinistre et aux factures acquittées de travaux de reprise nous aient été communiquées pour conforter notre avis. »

3) « Enfin sur la paroi du fond, à l’origine entièrement doublée de briques creuses plâtrées.

La contre-cloison en brique ayant pu être déposée, tout comme le plafond qui a pu être dégagé, les maçonneries ou charpentes d’origine sont apparues telles qu’elles étaient, à savoir très fortement imprégnées d’une humidité permanente, même avant la dépose des éléments ayant longtemps masqué les matériaux. A savoir, verticalement les pierres d’oeuvre du mur du fond, sur quasiment toute la hauteur, et horizontalement sur les solivages de chêne du plancher haut, sur une bonne moitié de la sous-face.

Là aussi, des investigations ont été menées, d’abord en toiture de l’immeuble en copropriété, ensuite sur celle de chacune des deux immeubles avoisinants. Avec des résultats contrastés, les infiltrations n’étant pas avérées , mais des interventions d’entretien ou de reprise des étanchéités étant attendues sur l’immeuble du [Adresse 1] ».

Après avoir expliqué que ses observations s’étaient concentrées sur le mur du fond de l’immeuble sinistré, lequel vient en soutènement du terrain avoisinant et génère le plus de désordres, l’expert relève qu’il n’est pas étanché du fait de son mode de construction traditionnel et laisse vraisemblablement filtrer les eaux de ruissellement du sous-sol du terrain voisin, et notamment de la terrasse.

M. [B]-[J] relève que « ces différents désordres ont des conséquences directes sur la solidité du bâtiment car ils affectent en profondeur les structures porteuses qui sont progressivement fragilisées » et qu’ils « ont aussi des conséquences sur l’habitabilité de l’appartement litigieux qui de fait en l’état n’est pas habitable, tant que n’ont pas été préalablement entrepris d’importants travaux de reprise par la copropriété sur le mur de soutènement. L’esthétique et l’usage des lieux sont aussi affectés dans une moindre mesure. »

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Il ajoute qu’il « s’agit plutôt ici d’un vieillissement des installations, équipements et installations diverses, parfois d’un manque d’entretien évident, et plus occasionnellement d’accidents selon les cas de figure. D’évidence, des mises en conformité s’imposent quant aux réseaux intérieurs de l’immeuble en copropriété, certains ayant déjà été repris d’autres non, tous comme les raccordements toujours problématiques. Questions d’entretien, cette fois-ci en ce qui concerne les étanchéités à l’eau en toiture, sur le mur de soutènement et en surface de la terrasse contiguë ».

En conclusion, l’expert indique que si seul un appartement était visé par l’assignation, les désordres étaient en réalité plus étendus et généralisés à une grande partie de l’immeuble ; que la copropriété doit désormais envisager des campagnes d’entretien systématiques faute de quoi les structures de l’immeuble seront irrémédiablement affectées ; que l’étanchéité du mur de soutènement doit être préalablement envisagée ; que des interventions sont aussi attendues pour l’entretien ou la reprise des raccordements des installations sanitaires privatives à la descente d’EU/EV sur cour (côté gauche) ; qu’enfin, des interventions sont aussi attendues pour l’entretien ou la reprise des colonnes montantes ou descendantes intérieures sur pallier (parties communes), y compris les raccordements (parties privatives).

2- Sur les responsabilités

L’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Selon l’article 14 de la même loi, dans sa rédaction applicable au présent litige, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 1382 devenu 1240 du code civil, dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » tandis que l’article 1242 dispose que : « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. »

A- Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

La SCI Mondetour expose que le défaut d’entretien des parties communes du syndicat des copropriétaires est clairement établi ; qu’à cela s’ajoutent des fautes de négligence de ce dernier qui n’a poursuivi ni son ancien syndic défaillant dans le chiffrage des travaux de reprise, ni Mme [I] dont les installations privatives étaient fuyardes ; qu’il n’a pas davantage exigé du propriétaire de l’immeuble voisin la preuve des reprises des raccordements en zinc et de la mise en conformité de l’étanchéité de la terrasse ; qu’il n’a enfin pas mis le vote de travaux en parties communes à l’ordre du jour des assemblées générales.

Elle reproche en outre au syndicat des copropriétaires de n’avoir envisagé qu’en 2023 de faire réaliser une étude pour le ravalement des deux façades et de n’avoir voté les travaux prescrits par l’expert que lors de l’assemblée générale du 11 décembre 2023.

La SCI Mondetour explique enfin que les travaux de reprise incombant au syndicat des copropriétaires, listés par l’expert judiciaire, n’ont pas été réalisés et que si elle s’est résignée à vendre le lot n°17, elle est victime d’infiltrations dans les lots dont elle reste copropriétaire (n°4 et n°59).

Le syndicat des copropriétaires oppose que le rapport d’expertise n’établit pas que les différents sinistres proviennent de la défaillance des parties communes ; que si une telle défaillance avait été constatée, il n’aurait pas été question de réaliser des campagnes d’entretien mais au contraire de réaliser des travaux de reprise précis et déterminés qui n’ont en l’espèce aucunement été prescrits par M. [B]-[J].

Il ajoute que si les parties communes nécessitent d’être rafraîchies, elles ne sont pas à l’origine des désordres ; que son défaut d’entretien ne saurait être démontré par l’absence de mise en œuvre d’actions récursoires contre l’ancien syndic de l’immeuble ou contre l’immeuble voisin, étant rappelé que le rapport d’expertise ne permet nullement d’incriminer cet avoisinant comme source des désordres ; qu’aucun élément de droit n’empêche la SCI Mondetour d’intenter une action à l’encontre de ces parties, ce qu’elle se réserve pourtant de faire ; qu’aucun recours supplémentaire n’est nécessaire à l’encontre de Mme [I] qui est dans la cause ; qu’il n’a pas été informé de l’étendue exacte des désordres affectant l’immeuble en ce qu’ils étaient masqués par les aménagements intérieurs des copropriétaires ; que la mission de diagnostic des colonnes montantes confiée à l’architecte de l’immeuble par l’assemblée générale du 30 mai 2023 ne justifie pas que les colonnes soient aujourd’hui défectueuses et cause d’infiltrations dans l’appartement de la SCI Mondetour, alors que l’expert ne l’a ni constaté ni retenu dans le cadre de son rapport ; que les autres missions confiées à l’architecte ne permettent enfin nullement de retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour un quelconque défaut d’entretien des parties communes.

Sur ce,

Ainsi que l’indique à juste titre le syndicat des copropriétaires, l’expert judiciaire n’a pu formellement identifier la cause des désordres constatés sur la maçonnerie située à droite de la porte palière, à proximité du raccordement des évacuations du studio voisin à la descente collective des eaux usées/eaux vannes du palier, les investigations menées sur les conduits n’ayant pas été probantes.

Il n’a pas davantage déterminé l’origine des traces visibles autour de la salle de bains qu’il impute soit à une fuite d’eau des étages supérieurs via la gaine technique, qui n’a pu être observée dans sa totalité, soit à la défectuosité des réseaux privatifs.

M. [B]-[J] a en revanche clairement expliqué que l’humidité affectant le mur maçonné du fond de l’immeuble, qui génère le plus de désordres, provenait de l’absence d’étanchéité de ce mur construit de façon traditionnelle et adossé à un rempart.

La circonstance que des aménagements privatifs aient masqué les désordres n’est pas de nature à exonérer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dont la responsabilité est encourue, même en l’absence de faute, dès lors que l’absence d’entretien ou la vétusté de l’immeuble est établie, seule la preuve d’une cause étrangère ou de la faute de la victime permettant de l’exonérer.

B- Sur la responsabilité de Mme [I]

La SCI Mondetour fait valoir que l’absence de conformité des parties privatives de Mme [I] est établie ; que l’expert judiciaire estime en effet que les raccordements des installations sanitaires privatives à la descente d’EU/EV sur cour (côté gauche) doivent être repris, ce que Mme [I] ne justifie pas avoir fait ; que le plombier de l’immeuble a noté le 1er octobre 2018 que les installations de cette dernière étaient bien fuyardes ; que Maître [C] a constaté le 28 janvier 2019 que le mur de gauche, situé exactement sous l’appartement de Mme [I], était humide à 100% ; qu’il a observé de nouvelles infiltrations provenant directement de l’appartement du dessus le 14 novembre 2019 ; que Maître [F] a encore constaté des infiltrations en provenance de l’appartement du 2ème étage le 05 décembre 2022 ; que les installations sanitaires de Mme [I] sont donc fuyardes et non conformes.

Mme [I] oppose que l’expert n’a à aucun moment établi sa responsabilité ; que la SCI Mondetour est elle-même responsable d’un défaut d’entretien de ses installations ; que le rapport de la société Polygon établit que les désordres dans l’appartement du 1er étage proviennent d’une fuite sur une fonte passant en encastré au mur dans l’appartement du 2ème étage gauche ; qu’ils engagent donc la responsabilité du syndicat des copropriétaires s’agissant d’une partie commune ; que les autres désordres proviennent d’infiltrations par le bâtiment mitoyen ; qu’ils ont perduré après le dépôt du rapport d’expertise ; que l’expert aborde de manière générale et superficielle l’origine potentielle des infiltrations sans permettre au tribunal d’apprécier les responsabilités ni les préjudices subis ; que M. [B]-[J] précise que son appartement est en assez bon état et qu’elle justifie de l’exécution des travaux de plomberie en avril 2016 ; qu’elle ne saurait supporter les conséquences d’un défaut entretien d’une partie commune et de l’inertie du syndicat des copropriétaires qui s’est abstenu de mettre en œuvre les travaux de remise en état de la canalisation située en façade.

Sur ce,

Après avoir constaté un taux d’humidité d’environ 50% sur le fond gauche de l’appartement de la SCI Mondetour, le plombier de l’immeuble a indiqué, le 1er octobre 2018, que (sic) :

« il y a eu plusieurs fuite a l’aplomb de cet endroit ces derniers mois 3èm et 4èm étage ou je suis moi même intervenu, pour ce côté gauche il est fort possible que les fuites de ces derniers mois soit en cause ; il n’y a pas actuellement de fuites visible dans la cuisine de Mme [I].

Pour l’autre partie du mur du fond, les 50% à droite 100%d’humidité a l’aplomb de la salle de bain de Mme [I], pour ces 50% a droite la salle de bain de Mme [I] est très certainement la cause. »

En l’absence d’investigation complémentaire sur les installations privatives de Mme [I], la responsabilité de cette dernière dans la survenance du sinistre affectant l’appartement de la SCI Mondetour n’est nullement démontrée.

Décision du 29 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

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La présence d’humidité sur le mur de gauche située sous l’appartement de Mme [I], constatée par les procès-verbaux de constat des 28 janvier et 14 novembre 2019, puis du 05 décembre 2022, ne suffit pas davantage à démontrer que les installations privatives de celle-ci sont responsables des désordres.

L’expert judiciaire n’a pas davantage constaté la défectuosité des installations sanitaires de Mme [I] puisqu’il se contente de décrire, s’agissant du désordre constaté dans la salle de bains, « des traces visibles comme ayant pour origine un ancien dégât des eaux provenant des étages supérieurs. Soit une fuite d’eau de l’étage du dessus, apparemment signalée et résorbée depuis, soit également des autres étages, via la gaine technique qui n’a pu être observée dans sa totalité. »

Il ajoute qu’il est possible que les installations privatives de Mme [I] « qui se sont révélées avoir été fuyardes » soient en cause « mais sans que les pièces correspondant aux déclarations de sinistre et aux factures acquittées de travaux de reprise nous aient été communiquées pour conforter notre avis. »

Ces seuls éléments ne peuvent asseoir la responsabilité des installations sanitaires de Mme [I] dans la survenance des désordres, de sorte que la SCI Mondetour comme le syndicat des copropriétaires seront déboutés de leurs demandes dirigées contre cette dernière.

3- Sur les demandes indemnitaires

A- Sur les travaux de réfection

La SCI Mondetour demande le paiement d’une somme de 19.220,30 euros correspondant aux travaux de réfection de son appartement, selon devis établi le 15 janvier 2018 par la société Men at work, exposant que l’expert judiciaire n’a émis aucune critique sur ce poste de préjudice.

Le syndicat des copropriétaires oppose que les travaux devisés sont sans lien avec les désordres ; que seuls les travaux de remise en peinture des trois zones touchées par les infiltrations peuvent être indemnisés ; que la remise en état de l’appartement est uniquement liée à son état de vétusté et de délabrement à la suite du départ de l’ancien locataire ; qu’il a été vendu le 15 novembre 2023 à la SCI Immobrancion qui doit faire son affaire personnelle des travaux de remise en état de sorte que la SCI Mondetour n’a plus d’intérêt à en solliciter le coût.

Sur ce,

L’expert judiciaire ne s’est pas prononcé sur le devis communiqué par la SCI Mondetour, qui a été établi le 15 janvier 2018 par la société Men at work et porte sur diverses prestations de rénovation du studio (maçonnerie, plomberie, électricité, parquet, peinture et menuiserie) pour un montant total de 19.220,30 euros.

La SCI Mondetour a vendu le lot n°17 d’une surface de 23,08 m² à la SCI Immobrancion par acte authentique du 15 novembre 2023, lequel indique qu’à la suite de dégâts des eaux récurrents :

Décision du 29 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

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— le vendeur a retiré l’ensemble des éléments d’équipements de l’appartement et mis à nu les revêtements (murs et plafonds) à l’exception du sol qui a fait l’objet d’une création de chape après dépose des tomettes,

— la salle d’eau est inexistante et le WC, raccordé, ne comporte pas de chasse d’eau,

— l’appartement n’est pas habitable et doit faire l’objet en totalité de travaux de réfection,

— il a donc été convenu par les parties que ces travaux seraient réalisés par l’acquéreur, le prix de vente ayant été négocié en conséquence.

S’il est donc établi que la SCI Mondetour n’aura effectivement pas à faire réaliser les travaux de remise en état, la charge financière de ceux-ci a cependant été déduite du prix de vente de sorte qu’elle conserve un intérêt a en demander l’indemnisation.

Au regard de la matérialité des désordres survenus, il apparaît cependant qu’une partie des travaux devisés ne correspond pas à une simple remise en état des éléments dégradés.

Seront ainsi déduits les postes de dépose des tomettes (820 euros HT), de fourniture et pose d’une chape en ciment allégé (660 euros HT), fourniture et pose d’une chape en ragréage (360 euros HT), pose d’un faux plafond pour la partie cuisine et salle de bain (470 euros HT), fourniture et pose d’un bac à douche (360 euros HT), pose de revêtement en céramique pour la salle de bain (1.200 euros HT), l’ensemble des travaux de plomberie (880 + 360 + 660 euros HT), d’électricité (4.300 euros HT), de parquet (600 + 150 euros HT) et de menuiserie.

Il ne peut en revanche être sérieusement soutenu que la dégradation des murs d’un appartement de 27 m² ne nécessiterait pas la remise en peinture de l’ensemble ou que la vétusté de celui-ci priverait la SCI Mondetour de tout droit à indemnisation.

Il conviendra ainsi d’évaluer le préjudice subi par la SCI Mondetour au titre des travaux de remise en état à la somme totale de 8.400,30 euros HT soit 9.240,33 euros TTC au paiement de laquelle sera condamné le syndicat des copropriétaires.

B- Sur le préjudice résultant des investigations

La SCI Mondetour demande l’indemnisation des sommes engagées en cours d’expertise pour déposer et enlever l’ancien plafond en plâtre et les cloisons (1.331 euros), inspecter les canalisations (1.155 euros) et appliquer un enduit à la chaux (1.686,30 euros).

Sur ce,

La demanderesse justifie, par la production d’une facture établie le 20 décembre 2017 par la société Men at work, avoir procédé en cours d’expertise à la dépose des anciens plafonds en plâtre et des cloisons pour un montant total de 1.331 euros TTC, dont il faudra toutefois déduire une somme de 80 euros HT pour le remplacement de deux grilles d’aérations basses et leur mise en état de fonctionnement, sans lien avec les désordres.

La somme engagée par la SCI Mondetour pour faire réaliser par la société Polygon une recherche de fuite en février 2016 participe également de son préjudice matériel, de sorte que la somme de 1.155 euros TTC lui sera octroyée.

Il en est de même des travaux de reprise à la chaux facturés par la SARL France Bennes le 15 mai 2019 pour 1.686,30 euros.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent condamné à lui payer la somme totale de 4.084,30 euros (1.243 + 1.155 +1.686,30 euros TTC).

C- Sur le préjudice locatif

La demanderesse expose qu’elle n’a pu remettre son appartement en location avant l’exécution complète des travaux nécessaires pour enrayer les désordres ; que ce préjudice a pour point de départ la découverte des infiltrations suivant procès-verbal de constat du 16 juillet 2013, à la suite du départ des lieux des précédents locataires ; qu’à cette date le loyer s’élevait à un montant de 577,21 euros ; que le lot n°17 a été vendu par acte du 15 novembre 2023 ; qu’ainsi son préjudice pour perte de revenus locatifs s’évalue à la somme totale 71.862,64 euros.

Le syndicat des copropriétaires oppose que la SCI Mondetour ne justifie pas du départ de ses locataires en raison des désordres affectant son bien ; que le constat d’huissier établi le 16 juillet 2013 indique au contraire que le locataire a été expulsé ; que le préjudice financier allégué résulte donc du fait de la bailleresse qui ne justifie pas de pertes de loyers certaines et actuelles ; qu’il ne peut à tout le moins s’agir que d’une perte de chance ; que la SCI Mondetour ne justifie pas avoir entrepris les démarches en vue de mettre son bien en location ; qu’elle aurait eu beaucoup de mal à le relouer en l’état sans procéder à d’importants travaux de rénovation ; qu’elle souhaitait en réalité vendre son appartement en l’état, sans procéder aux travaux intérieurs nécessaires ; qu’elle ne peut dans ces conditions se prévaloir d’une perte de revenus locatifs.

Sur ce,

Selon procès-verbal de constat réalisé le 16 juillet 2013 à la demande de la SCI Mondetour après que son locataire ait été expulsé des lieux, les laissant en très mauvais état, Maître [D] a relevé que l’appartement ne pouvait faire l’objet d’une nouvelle location, sans remise en état complète de l’installation, plomberie, sanitaires, électricité, peinture et revêtement au sol.

Lors de sa 1ère visite sur les lieux le 23 octobre 2014, l’expert judiciaire a effectivement constaté que le studio de la SCI Mondetour, « vide et inoccupé car devant faire l’objet de travaux d’aménagement intérieur, est en assez mauvais état, avec une porte palière d’origine en chêne, des tomettes en terre cuite, des murs dégradés, un coin salle d’eau sommairement délimité par des carreaux de plâtre, le mur du fond et les solives en chêne masqués par du Placoplâtre. Seules les deux fenêtres sur cour sont récentes. Indépendamment d’un défaut manifeste de ventilation, nous avons noté que deux points étaient saturés d’humidité (…). »

Dans sa note aux parties n°2 du 07 octobre 2015 faisant suite à sa seconde visite sur site le 06 octobre 2015, il indique :

« Nous avons pu revisiter le studio, toujours vide et inoccupé, comme devant faire l’objet de travaux d’aménagement intérieur. Celui-ci est demeuré tel quel, à savoir en assez mauvais état, notamment les murs plâtrés ou non, la cloison en carreaux de plâtre de la salle d’eau, ainsi que le mur du fond et les solives en chêne du plancher haut, masqués par des plaques de type Placoplâtre. Seules les deux fenêtres sur cour sont récentes.

Décision du 29 novembre 2024

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En plus d’un défaut manifeste de ventilation, les sorties d’air ayant été obturées en façade, nous avons noté que deux points étaient toujours saturés d’humidité (…). »

Après avoir visité trois autres appartements dans lesquels il n’a relevé aucun défaut de ventilation, M. [B]-[J] a noté l’existence d’une humidité importante avec des taux anormalement élevés, notamment sur les plafond, le mur du fond, le mur mitoyen et les refends ou cloisons, occasionnant des désordres divers en surface des maçonneries ou des doublages.

Il résulte de ces éléments que le défaut manifeste de ventilation constaté dans le studio de la SCI Mondetour n’explique pas les désordres d’humidité, lesquels ont été constatés dans l’ensemble des appartements visités. La facture établie le 20 décembre 2017 par la société Men at work démontre en outre que cette dernière a remis les deux grilles d’aérations basses en état de fonctionnement de sorte que ce défaut a été supprimé.

Les constatations réalisées par Maître [D], puis par l’expert judiciaire, témoignent en revanche de l’état de dégradation avancé de l’appartement après le départ de son locataire et de la nécessité de faire procéder à d’importants travaux de rénovation avant de pouvoir le relouer.

Le préjudice locatif de la SCI Mondetour sera donc évalué, non pas à compter du 16 juillet 2013 comme demandé, mais à compter du 15 octobre 2013, pour tenir compte du délai nécessaire à la réalisation de ces travaux.

S’il n’est pas contesté que le locataire a bien été expulsé, le taux d’humidité excessif constaté par endroits ainsi que les dégradations des murs et plafonds ont toutefois privé la demanderesse de la possibilité de redonner son appartement à bail.

Celui-ci ne pouvait en outre être proposé à la location tant que la cause du sinistre n’était pas réparée, sauf à exposer la SCI Mondetour au risque de devoir effectuer des travaux de reprise à chaque nouveau sinistre.

Il est par conséquent indifférent que cette dernière justifie avoir cherché un nouveau locataire, tout comme il ne peut valablement lui être reproché de ne pas justifier avoir effectué des travaux avant la mise en vente de son lot.

S’agissant du quantum de l’indemnité sollicitée en réparation de sa perte locative, il convient de la réduire en considération du fait que ce préjudice ne correspond qu’à une perte de chance pour la SCI Mondetour de donner en location son studio de 27m2 pendant dix années sans discontinuité ni vacance du logement entre deux locations, ni défaut de paiement du locataire en place, ni travaux aucuns de réfection ou rafraîchissement et ce, moyennant un loyer constant de 577,21 euros.

Au regard de l’aléa relatif à ces diverses circonstances, l’indemnité réparatrice de cette perte de chance sera fixée à la somme de 400 euros.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent condamné à lui verser la somme totale de 48.400 euros (soit 400 x 121 mois) en réparation de son préjudice locatif arrêté au 15 novembre 2023.

4- Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10] sera condamné aux dépens, comprenant les dépens de référé ainsi que les frais de l’expertise judiciaire, dont distraction au bénéfice de Maître Emmanuel Seifert qui en fait la demande sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la SCI Mondetour la somme équitable de 15.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande à ce titre.

En équité, il y a lieu de la dispenser la SCI Mondetour de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à Mme [I] la charge de ses frais de procédure.

L’ancienneté de la procédure commande le prononcé de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] à payer à la SCI Mondetour :

— la somme de 9.240,33 euros TTC au titre des travaux réparatoires ;

— la somme de 4.084,30 euros TTC au titre des investigations et travaux réalisés en cours d’expertise ;

— la somme de 48.400 euros en réparation du préjudice locatif ;

— la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] aux dépens, comprenant les dépens de référé ainsi que les frais de l’expertise judiciaire ;

ACCORDE à Maître Emmanuel Seifert le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCI Mondetour et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] de leurs demandes dirigées contre Mme [O] [I] ;

DÉBOUTE Mme [O] [I] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE la SCI Mondetour de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ORDONNE l’exécution provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes.

Fait et jugé à Paris le 29 novembre 2024

La greffière La présidente