RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00086 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C3GV

DÉCISION : CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux (5AD)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BRIVE LA GAILLARDE

DU 05 MAI 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assisté de :

Greffiers : Stéphane MONTEILH, Greffier, lors des plaidoiries et Aurore LEMOINE, Cadre greffier, lors de la mise à disposition et du délibéré

DEMANDERESSE :

Madame [I] [O], née le 04 Mars 1974 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 87085-2025-2082 du 24/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LIMOGES)

Représentée par M^e Michel LABROUSSE, avocat au barreau de TULLE, substituée par M^e Mylène ORLIAGUET, avocat au barreau de TULLE

DÉFENDERESSE :

Madame [B] [U], née le 16 Décembre 1937 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Pierre-Luc DELAGE, avocat au barreau de BRIVE

Copie exécutoire M^e Labrousse, M^e Delage le 05/05/2026

DÉBATS : Audience publique du 03 Mars 2026

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 21 Avril 2026, délibéré prorogé au 05 Mai 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 23 mai 2010 à effet au 25 mai 2010, Madame [X] [U] née [L] a loué en qualité de bailleur à Madame [I] [O] une maison d’habitation sise [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 600 euros. Le bail a été tacitement reconduit en 2013, 2016, 2019, 2022 pour arriver à échéance le 24 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer un congé pour motifs sérieux et légitimes pour le 24 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 23 mars 2025, Madame [I] [O] a fait assigner Madame [X] [U] devant ce tribunal et demande, au vu des conclusions n°3 qu’elle dépose, de :

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 1302 du code civil,

Prononcer l’annulation du congé pour motifs sérieux et légitimes délivré par Madame [U] à Madame [O] le 17 octobre 2024.

Juger que le montant du loyer est de 600 euros.

Dire non applicable la clause d’indexation.

En conséquence, DEBOUTER Madame [U] de toutes ses demandes comme étant irrecevables, prescrites ou mal fondées.

Reconventionnellement,

Condamner Madame [U] à rembourser à Madame [O] la somme de 3.000 euros au titre du loyer indûment perçu, outre les sommes indûment perçues à compter de la présente demande.

Condamner Madame [U] à effectuer les travaux suivants, sous astreinte de 100 euros par jour de retard courant à compter d’un délai d’un mois après la signification de la décision :

— Mettre en œuvre les travaux nécessaires pour assurer le clos des fenêtres et de la porte fenêtre

— Réparer les WC du rez-de-chaussée afin que les eaux usées ne se déversent plus dans le réseau pluvial

— Installer le moteur du portail électrique.

Condamner Madame [U] à payer à Madame [O] la somme de 3.000 € en réparation de son préjudice de jouissance.

Condamner Madame [U] à payer à Madame [O] la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 03 mars 2026.

Madame [I] [O], représentée par son avocat, se rapporte aux termes des conclusions n°3 qu’elle dépose et forme les demandes rappelées ci-dessus.

Représentée par son avocat, Madame [X] [U] se rapporte aux termes des conclusions n°3 qu’elle dépose et demande de :

Vu les articles 7, 7-1, 15 et 17-1 de la loi du 6 juillet 1989

Vu le décret n°87-712 du 26 août 1987

Vu l’article 1103 du code civil

Vu les articles 514 et 700 du code de procédure civile,

➢ Juger irrecevable la demande de Madame [I] [O] tendant à la fixation du loyer à la somme de 600 euros par mois,

➢ Juger irrecevable la demande de Madame [I] [O] tendant à la non application de la clause de révision du loyer,

➢ Juger valable le congé pour motifs légitimes et sérieux délivré à l’initiative de Madame [X] [U], née [L], à Madame [I] [O] le 17 octobre 2024, et à effet au 24 mai 2025,

➢ Juger que le bail d’habitation a pris fin le 25 mai 2025,

➢ Juger que Madame [I] [O] est occupante sans droit ni titre de la maison située [Adresse 3] à [Localité 3] depuis le 25 mai 2025,

Par conséquent,

➢ Ordonner l’expulsion de Madame [I] [O] ainsi que de tous les occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

➢ Fixer à la somme de 793,98 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [I] [O] à Madame [X] [U] née [L] à compter du 25 mai 2025, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés,

➢ Condamner Madame [I] [O] à payer à Madame [X] [U], née [L], la somme de 3 266,75 euros au titre des loyers, charges, et indemnités

d’occupation dus à la date du 30 décembre 2025,

➢ Condamner Madame [I] [O] à payer à Madame [X] [U], née [L], la somme de 2 000 euros à titre de dommage intérêts en réparation des dégradations qui lui sont imputables,

➢ Condamner Madame [I] [O] à verser à Madame [X] [U], née [L] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

➢ D2bouter Madame [I] [O] de l’intégralité de ses demandes,

➢ Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

➢ Condamner Madame [I] [O] aux dépens.

Elle actualise sa demande à la somme de 4.784,46 euros au titre des loyers impayés.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 21 avril 2026 et prorogée au 05 mai 2026 en raison de la surcharge du tribunal.

MOTIFS

Sur la demande en fixation du loyer mensuel à 600 euros

L’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose, en son premier alinéa, que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Madame [I] [O] conteste le montant de 650 euros du loyer qu’elle règle et se fonde sur les dispositions du contrat de location fixant le montant du loyer à 600 euros pour soutenir que le montant du loyer doit être fixé à cette somme de 600 euros. Toutefois, au vu du décompte produit par le bailleur, décompte qu’elle ne conteste pas, elle paie la somme de 650 euros tous les mois depuis février 2021. Dès lors, elle a su en février 2021 que ce montant n’était pas celui prévu par le contrat de location et qu’elle avait payé jusqu’alors. Elle disposait en conséquence d’un délai de trois ans à compter de février 2021, délai expirant en février 2024, pour contester cette augmentation. L’assignation est du 13 mars 2025. Sa demande est en conséquence irrecevable comme prescrite.

Sur la révision du loyer et le remboursement de loyer indûment perçu

Sur la prescription de l’action en révision du loyer

L’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose, en son deuxième alinéa, que l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

L’article 17-1 I de la même loi énonce, en son troisième alinéa que, à défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Il résulte de ces textes que la clause d’indexation ne joue pas automatiquement et que l’application de la révision du loyer suppose une manifestation de volonté du bailleur et que, si celui-ci ne s’est pas manifesté dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Dès lors, l’action en révision est prescrite au bout d’un an, ce qui évite les révisions tardives entraînant un rappel de loyers conséquent pour le locataire. De même, si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande, sans rétroactivité.

En l’espèce, Madame [X] [U] a manifesté sa volonté d’appliquer la révision du loyer :

— par lettre du 26 mai 2021 à compter du 1er juin 2021,

— par lettre du 21 mai 2022 à compter du 1er juin 2022,

— par lettre du 25 mai 2023 à compter du 1er juin 2023,

— par lettre du 1er juin 2024 à, compter du 1er juin 2024.

Chaque lettre comporte les valeurs de l’indice de référence des loyers et la formule du calcul. Le décompte produit et les extraits de compte locataire font état du montant révisé du loyer, étant observé qu’une provision mensuelle pour charges de 51 euros est demandée à compter de juillet 2021.

L’action en révision des loyers n’est en conséquence pas prescrite.

Sur l’absence de précision de la valeur de l’indice de référence des loyer

L’article 17-1 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relatif à la révision du loyer dispose en son deuxième alinéa que, à défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

L’article VII du contrat de location prévoit que le loyer sera révisé automatiquement chaque année, à la date anniversaire de la prise d’effet du contrat, par application de la variation annuelle de l’indice de référence des loyers.

En dernière page du contrat relative aux conditions particulières, la rubrique consacrée à la révision du loyer n’est pas remplie et ne comporte pas l’indication de la valeur de référence du loyer, du trimestre et de l’année, pas plus que la date de révision annuelle. Madame [I] [O] en conclu qu’aucune révision ne peut s’appliquer.

Toutefois, l’article VII du contrat prévoit le principe de la révision annuelle “à la date anniversaire de la prise d’effet du contrat”. Le contrat est à effet au 25 mai 2010 de sorte que le loyer peut être révisé chaque année au 25 mai. S’agissant de la date de référence de l’indice, l’article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que cette date est celle du “dernier indice publié à la date de signature du contrat de location” La date de signature du contrat est le 23 mai 2010 si bien que l’indice de référence annuel est, chaque année, le dernier publié au 23 mai. Pour connaître la valeur de l’indice, il suffit de consulter le site de l’INSEE. Dès lors, il importe peu que la rubrique de la dernière page du contrat ne soit pas remplie et cette circonstance n’empêche pas la révision annuelle prévue contractuellement.

Sur l’interdiction de révision pour les logements classés F ou G

L’article 17-1 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

Conformément au IV de l’article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, ces dispositions sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la présente loi, soit à compter du 22 août 2022.

En application de ses articles I et II, le contrat de location est conclu pour une durée de trois an et tacitement renouvelé pour une durée de trois ans. Il est à effet au 25 mai 2010 et a été tacitement reconduit les 25 mai 2013, 25 mai 2016, 25 mai 2019 et 25 mai 2022. A la date de ce dernier renouvellement du 25 mai 2022, l’article 17-1 III, applicable aux contrats tacitement reconduits à compter du 22 août 2022 ne lui est pas applicable. En l’absence de congés, ce texte n’aurait été applicable au contrat qu’à compter de sa reconduction tacite du 25 mai 2025, pour la révision annuelle du loyer du 1er juin 2025. Or, du fait du congé, seule une indemnité d’occupation est due à compter du 25 mai 2025, et non un loyer.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les révisions du loyer appliquées jusqu’au congé ne sont pas affectées par les dispositions de l’article 17-1 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Madame [I] [O] est déboutée de ses demandes.

Sur la validité du congé

L’article 15 I) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : “Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.”

Le congé pour motifs sérieux et légitimes délivré le 17 octobre 2024 est régulier en la forme. Il vise deux motifs qui seront successivement examinés.

Sur la non justification de l’assurance locative

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que “ le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant”

Madame [X] [U] a demandé à Madame [I] [O] la justification de la souscription de l’assurance locative par dix lettres des 12 octobre 2022, 7 octobre 2023, 22 décembre 2023, 05 janvier 2024, 07 février 2024, 22 mai 2024, 24 juillet 2024, 19 août 2024, 30 août 2024 et 14 octobre 2024. Chaque lettre rappelait les dispositions de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Malgré ces dix lettres, Madame [I] [O] n’a jamais justifié de la souscription d’une assurance. Elle soutient qu’elle était assurée et produit des justificatifs. Toutefois l’article 7 g) met à la charge du locataire deux obligations : d’une part celle de s’assurer et d’autre part celle d’en justifier sur demande du bailleur. Le congé n’a pas été donné pour défaut d’assurance mais pour défaut de justification. Madame [I] [O] ayant manqué à son obligation légale de justification de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, le motif sérieux et légitime du congé est constitué.

Sur l’absence de paiement du loyer

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte du décompte versé aux débats que le montant des loyers et charges dus par Madame [I] [O] au 02 octobre 2024 s’élève à la somme de 2.900,77 euros. Aucune élément ne permet de contester ce décompte. Madame [I] [O] ayant manqué à son obligation légale de paiement du loyer, le motif sérieux et légitime du congé est constitué.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le congé sera déclaré bon et valable. Madame [I] [O] est déboutée de sa demande en annulation.

Sur l’impayé locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte du décompte versé aux débats que le montant des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus par les locataires au 02 mars 2026, terme de mars 2026 inclus, s’élève à la somme de 4.784,46 euros. Aucun élément ne permet de contester ce décompte. Il convient en conséquence de condamner Madame [I] [O] à payer à Madame [X] [U] la somme de 4.784,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 02 mars 2026, terme de mars 2026 inclus.

Sur les demande en expulsion et en indemnité d’occupation mensuelle

Le congé étant déclaré bon et valable, Madame [I] [O] est occupant sans droit ni titre depuis le 25 mai 2025. Il sera fait droit à la demande en expulsion.

L’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [I] [O] au bailleur sera fixée au montant du dernier loyer, provision pour charges comprises, figurant au décompte, soit la somme de 722,57 euros, à compter du 25 mai 2025 jusqu’à libération des lieux par remise des clés.

L’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [I] [O] du 25 mai 2025 au 31 mars 2026 étant déjà comprise dans la condamnation intervenue ci-avant au titre de l’impayé locatif, elle sera condamnée à payer à Madame [X] [U] ladite indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2026 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés.

Sur les demandes en travaux et en préjudice de jouissance

Madame [I] [O] est occupante sans droit ni titre depuis le 25 mai 2025 et n’est en conséquence pas fondée à réclamer l’exécution de travaux. La demande est rejetée.

Sur le préjudice de jouissance, Madame [I] [O] ne produit aucune demande qu’elle aurait adressée au bailleur pour lui demander d’effectuer des travaux alors qu’elle était locataire. Elle produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 31 octobre 2025 postérieur à la date d’effet du congé. En l’absence de preuve d’un préjudice qu’elle aurait subi en qualité de locataire, la demande est rejetée.

Sur la demande reconventionnelle présentée par Madame [X] [U] en dommages et intérêts en réparation des dégradations

L’article 7 c) de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Madame [X] [U] se fonde sur le procès-verbal de constat de commissaire de justice produit par la demanderesse mais ne démontre pas que les désordres constatés sont dus à des dégradations commises par la demanderesse et non à la vétusté des lieux. La demande est rejetée.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [I] [O] est déboutée de sa demande.

L’équité impose de condamner Madame [I] [O] à payer à Madame [X] [U], qui a été contrainte d’exposer des frais irrépétibles au soutien de sa défense, la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Madame [I] [O] est condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande en fixation du loyer mensuel à 600 euros irrecevable comme prescrite ;

DÉBOUTE Madame [I] [O] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [I] [O] à payer à Madame [X] [U] née [L] la somme de 4.784,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 02 mars 2026, terme de mars 2026 inclus ;

JUGE bon et valable le congé pour motifs sérieux et légitimes délivré le 17 octobre 2024 pour le 24 mai 2025 par Madame [X] [U] née [L] à Madame [I] [O] ;

ORDONNE l’expulsion des lieux loués, sis [Adresse 1], de Madame [I] [O], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [I] [O] à Madame [X] [U] née [L] à la somme de 722,57 euros à compter du 25 mai 2025 jusqu’à libération des lieux par remise des clés ;

CONDAMNE Madame [I] [O] à payer à Madame [X] [U] née [L] ladite indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2026 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

CONDAMNE Madame [I] [O] à payer à Madame [X] [U] née [L] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [X] [U] née [L] du surplus de sa demande reconventionnelle ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit est de droit ;

CONDAMNE Madame [I] [O] aux dépens.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence la République Française mande et ordonne

à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent

acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs

de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir

la main, à tous commandants et officiers de la force

publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement

requis

En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal.

avons signé et scellé les présentes