TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 09/08/24

à : M^e Dalal LOGHLAM, Madame [Z] [D]

Copie exécutoire délivrée

le : 09/08/24

à : M^e Dalanda BEN AMMAR

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 22/00462 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWF25

N° MINUTE :

1/2024

JUGEMENT

rendu le vendredi 09 août 2024

DEMANDEURS

Monsieur [F] [C], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Dalanda BEN AMMAR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0262

Monsieur [G] [X] [C], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Dalanda BEN AMMAR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0262

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [E], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Dalal LOGHLAM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0157

Madame [Z] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection, assisté de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 janvier 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, mis en délibéré à la date initiale du 22 mars 2024 puis finalement prorogé et prononcé par mise à disposition le 09 août 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président assisté de Florian PARISI, Greffier

Décision du 09 août 2024

PCP JCP fond – N° RG 22/00462 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWF25

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 22/09/2005 et ayant pris effet pour une durée d’un an renouvelable à compter de cette date, Monsieur [F] [C] avait donné en location à Monsieur [H] [E] et à Madame [Z] [D] un logement qualifié de meublé situé [Adresse 2] à [Localité 5] (étage 2, bâtiment A).

Se prévalant d’un congé pour vendre délivré par commissaire de justice le 15/02/2021, à échéance du 21/09/2021, Monsieur [F] [C] et Madame [G] [C], son épouse, ont assigné Monsieur [H] [E] et Madame [Z] [D], aux fins de voir valider ce congé et prononcer l’expulsion des défendeurs, devenus occupants sans droit ni titre, avec toutes conséquences de droit, dont la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges contractuels.

Les époux [C] avaient également réclamé, en application de la clause pénale contractuelle, le paiement d’une indemnité supplémentaire de 2000 € par mois de retard à la restitution du logement et ce, à compter du 21/09/2021.

L’assignation avait été délivrée à l’étude le 03/11/2021 concernant Monsieur [E] et suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile le 25/11/2021 concernant Madame [D].

L’affaire avait fait l’objet de multiples renvois si bien qu’en cours de procédure un nouveau congé pour vendre a été signifié respectivement à Monsieur [E] le 27/01/2023 et à Madame [D] le 30/01/2023. S’agissant de cette dernière, le congé lui avait été délivré à l’adresse du logement loué mais selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, l’intéressée ne résidant plus à cet endroit. S’agissant de Monsieur [E], le congé lui avait été délivré à l’adresse du logement loué par dépôt de l’acte à l’étude.

Le nouveau congé, établi en application de l’article 15 de la loi du 06/07/1989, avait pour échéance le 21/09/2023 et avait notifié aux locataires une offre d’acquisition à hauteur de 182 243 €, sans frais de négociation ou commission d’agence.

Le 13/03/2024, les bailleurs, ayant eu connaissance de la nouvelle adresse de Madame [D], lui avait fait dénonciation du congé, cette dénonciation ayant été signifiée par dépôt de l’acte à l’étude.

Monsieur [F] [C] et Madame [G] [C], en considération du nouveau congé, ont déposé à l’audience du 15/01/2024 des conclusions formulant des demandes distinctes de celles de l’assignation.

Représenté par son avocat, Monsieur [E], de son côté, a déposé également des conclusions récapitulatives.

Madame [Z] [D] ne s’est pas présentée à l’instance. Aussi, les époux [C] ont fait procéder à la signification à son intention, à sa nouvelle adresse, de leurs conclusions modificatives de leur demandes et ce, par acte de commissaire de justice du 20/12/2023, l’acte ayant fait l’objet d’un dépôt à l’étude.

Dans leurs conclusions déposées le 15/01/2024, Monsieur [F] [C] et Madame [G] [C] ont formé des demandes suivantes :

après qu’il leur soit donné acte de ce qu’ils renonçaient à invoquer le congé du 15/02/2021, constater que le congé délivré le 27/01/2023 et le 30/01/2023 était régulier et rejeter la demande de nullité dudit congé faite par Monsieur [E] au motif du caractère frauduleux du prix ;prononcer la validité des congés susvisés et constatet qu’à compter du 21/09/2023, les défendeurs se trouvaient déchus de plein droit de tout titre d’occupation sur le logement litigieux ;prononcer l’expulsion de Monsieur [E], avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; dire plus précisément que les bailleurs pourront, à défaut de restitution des clés et dans les 8 jours de la signification du jugement à intervenir, procéder à l’expulsion de l’intéressé avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique ;condamner les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 1000 € par mois à compter du 22/09/2023 jusqu’à la reprise effective des lieux ;s’agissant des demandes reconventionnelles de Monsieur [E], déclarer à titre principal irrecevable toute demande de travaux de mise en conformité du logement ;à titre subsidiaire, débouter Monsieur [E] de sa demande reconventionnelle de travaux de mise en conformité du logement pour le rendre décent, à la fois en constatant que les bailleurs avaient fait tous les travaux de remise en état utiles, s’agissant des menuiseries, dès information des désordres, à la fois en raison des propres manquements de Monsieur [E] à ses obligations, notamment celle d’informer les bailleurs de la survenance des sinistres directement à l’origine des désordres déplorés.

Les époux [C] ont réclamé une indemnité de 4000 € à titre de dommages-intérêts, l’absence de déclaration de sinistres ayant abouti à la dégradation du logement, ainsi qu’une indemnité de 1200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [E] a conclu au rejet des demandes, fins et conclusions des époux [C]. Il a réclamé la mise en conformité du logement par une rénovation entière, plus spécialement l’isolation de la salle de bains et la réfection des sols, plafonds et peintures.

Monsieur [E] a sollicité subsidiairement une expertise aux fins d’apprécier l’état du studio litigieux.

Monsieur [E] en tout état de cause a réclamé les délais les plus larges pour quitter les lieux et la condamnation des époux [C] au paiement d’une indemnité de 1600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [E] a tout d’abord indiqué que Madame [D] avait quitté [Localité 4] en 2016 et s’était installée avec les deux enfants du couple à [Localité 3], si bien que Monsieur [E] résidait seul dans le logement litigieux, même s’il recevait ses enfants. Il a précisé que le loyer qu’il payait régulièrement s’élevait à 525 € mais que toutefois le logement se limitait à un studio insalubre. Il a précisé également que les bailleurs avaient fait délivrer un second congé lorsqu’ils s’étaient vu opposer la nullité du premier congé, dépourvu de la mention du prix de vente envisagé.

Tout d’abord, Monsieur [E] a fait valoir que le congé pour vendre du 27/01/2023 était nul en ce qu’il ne respectait pas l’obligation de comporter un prix conforme au marché et non disproportionné, le propriétaire commettant à défaut une fraude au droit de préemption du locataire.

Monsieur [E] a fait valoir que le prix retenu aboutissait un prix au mètre carré de 15 186,91 €, ce qui ne correspondait en rien au prix du marché dans la [Adresse 6], d’autant plus s’agissant d’un logement très dégradé.

Par ailleurs, pour Monsieur [E], le logement n’était pas décent, les fenêtres ne fermant pas, l’isolation n’étant pas assurée, de la moisissure apparaissant dans la salle de bains, outre une humidité régnant dans tout le studio. Enfin, le plafond s’effondrait en raison de travaux dans l’appartement du dessus. Monsieur [E] avait souligné qu’aucune réfection n’avait été faite sur les 17 ans d’occupation du bien et ce, malgré des demandes réitérées des locataires.

S’il était assuré, Monsieur [E] a fait valoir que les dégât étaient dus à la vétusté des lieux et restaient donc à la charge exclusive des propriétaires. En définitive, seules les fenêtres avaient été dernièrement mises en conformité.

Sur sa situation personnelle, Monsieur [E] a indiqué qu’il touchait le RSA, après avoir subi un accident du travail. Il ne pouvait se reloger facilement.

S’agissant de l’indemnité d’occupation demandée, elle était pratiquement équivalente au double du montant du loyer, sans qu’un préjudice quelconque ne soit caractérisé pour les propriétaires.

Les époux [C] ont exposé que les locataires n’avaient réagi ni au premier congé pour vendre délivré le 15/02/2021, ni au second congé pour vendre délivré les 27/01/2023 et le 30/01/2023, étant précisé que ce congé répondait par sécurité à la contestation par Monsieur [E] du caractère meublé du logement loué.

Les époux [C] ont tout d’abord expliqué qu’ils renonçaient au bénéfice du congé du 15/02/2021 et qu’il souhaitait à ce jour la validation du congé des 27/01/2023 et du 30/01/2023, étant précisé que le bail, s’il n’était pas considéré comme meublé, venait à échéance le 21/09/2023.

Pour les époux [C], le dernier congé était totalement conforme à l’article 15 de la loi du 06/01/1989.

Face aux arguments développés par Monsieur [E], les époux [C] ont développé les éléments suivants :

Le locataire avait la charge de la preuve d’une fraude au congé qui résulterait d’un prix de vente proposé manifestement surestimé.Le prix avait été fixé en fonction de l’estimation faite de leurs biens en agence immobilière en février 2021.La fixation par Monsieur [E] de la surface du logement arbitrairement à 12 m² était inexacte. Il était justifié par un certificat notarié de garantie de superficie du 23/02/2000 d’une surface habitable de 14,35 m².Une nouvelle estimation du 09/01/2024 démontrait que compte tenu de la baisse du marché depuis un an, le prix proposé dans le congé de 2023 n’avait été en rien dissuasif. Au demeurant, l’estimation du bien faite à l’initiative de Monsieur [E] n’était pas contradictoire avec les autres évaluations, pour une surface réelle majorée à 14,35 m².En tout état de cause, un prix élevé par rapport à la moyenne des prix du marché n’était pas un prix dissuasif ou frauduleux, les propriétaires ayant le droit de vendre leur bien de façon à leur permettre de réaliser un profit. Il n’y avait aucun besoin d’une expertise pour la détermination du prix du marché du logement litigieux.La situation matérielle et personnelle des époux [C], arrivant à la retraite, était compatible avec un besoin de vendre le studio.Concernant les travaux réclamés, les affirmations du locataire sur le mauvais état du logement ne correspondaient pas à la réalité. Au demeurant, une telle demande était irrecevable car postérieure à l’expiration du bail au 21/09/2023.Subsidiairement, le logement devait être considéré comme étant en bon état de réparations locatives au moment de la souscription du bail, à défaut d’état des lieux d’entrée. Par ailleurs, aucune sollicitation n’avait été formulée préalablement s’agissant des troubles invoqués. Enfin, les pièces apportées par le locataire ne prouvaient rien et en outre, les dégradations paraissaient plutôt résulter de travaux effectués dans l’appartement de l’étage au dessus et de dégâts des eaux en provenance de l’appartement du dessous. La responsabilité des bailleurs ne pouvait donc être invoquée.En revanche, la responsabilité de Monsieur [E] pouvait être recherchée pour ne pas avoir déclaré les sinistres survenus à son assureur ni même au bailleur. Au demeurant. Le locataire n’avait pas répondu aux injonctions faites dans le cadre de la procédure de justifier de son assurance et des déclarations de sinistre fait à son assureur.Les bailleurs avaient toujours répondu aux demandes de travaux du locataire ou du syndicat des copropriétaires, tels que le changement de la chaudière.Les bailleurs avaient fait procéder au remplacement de fenêtres et d’une grille de ventilation du logement.La somme de 4000 € de dommages intérêts correspondait à l’indemnisation qui pouvait d’ores et déjà être allouée en réparation du préjudice occasionné par les manquements des locataire à leur obligation de signaler au bailleur les troubles survenus dans le logement qu’ils occupent.

MOTIVATIONS

Sur la validité du congé pour vendre

Le congé délivré le 27/01/2023 à Monsieur [E] et le 30/01/2023 à Madame [D], délivré respectivement par dépôt de l’acte à l’étude et suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile (étant précisé qu’à raison de la connaissance ultérieure du domicile de Madame [D], ce congé avait aussi été dénoncé à celle-ci le 13/03/2023 par dépôt de l’acte à l’étude) est régulier en la forme et répond aux exigences de l’article 15 de la loi du 06/07/1989.

S’agissant du prix proposé aux locataires pour le rachat de l’appartement, son caractère dissuasif qui aboutirait à la nullité du congé en ce qu’il serait de nature à écarter toute possibilité de reprise par les locataires n’est en rien démontré.

Tout d’abord, un congé ne saurait être considéré a priori comme nul à raison d’une évaluation du prix proposé au locataire qui ne serait pas en correspondance totale avec sa valeur vénale. La différence entre le prix et la valeur du logement doit être en effet la traduction d’une volonté de fraude du bailleur qui préjudicierait aux droits du locataire.

À cet égard, il ne peut être écarté le souhait légitime du bailleur de vendre le bien loué au maximum de sa valeur possible. Au-delà, le bailleur ne saurait souffrir de la fluctuation du marché immobilier, particulièrement sensible sur ces dernières années.

Dans le congé litigieux, le rachat du bien a été proposé à 182 243 €, s’agissant d’un studio se trouvant dans un quartier prisé, dans le 3ème arrondissement. Or, l’estimation faite le 09/01/2024 par l’agence Stéphane Plaza aboutissait à une valeur de 180 000 €. Il sera précisé de plus qu’une première évaluation, le 03/02/2021, avait abouti à une valeur de 193 400 €. Il n’y a donc aucune.

De plus, il ne saurait être reproché au bailleur de s’être fondé, s’agissant de la surface du bien, sur la surface résultant du certificat notarié établi lors de la vente de l’appartement, soit 14,35 m². En effet, en l’espèce, Le but n’est pas de rechercher la valeur de l’appartement la plus proche de la réalité du marché au vu des caractéristiques du bien mais de déterminer si, dans la délivrance du congé, les époux [C] ont été animés d’une volonté de fraude.

Au vu de l’ensemble des éléments qui précèdent, rien ne permet de considérer que le congé ait été délivré par fraude, Monsieur [E] au demeurant n’ayant jamais invoqué avoir eu les moyens d’acheter le logement litigieux. De façon plus générale, la volonté de vendre des époux [C], qu’ils sont libre de mettre en œuvre sous réserve des exigences légales, est en l’espèce tout à fait crédible au vu de la situation personnelle et matérielle des intéressés.

Il convient d’écarter en conséquence la demande de nullité du congé et de dire que ce dernier portera son plein effet, le bail ayant donc pris fin à la date du 21/09/2023 à minuit.

Sur l’indécence du logement

Il ne ressort pas de la procédure une quelconque demande de Monsieur [E] antérieure à la délivrance du congé, relative à des demandes de réparations qui auraient été faites au bailleurs et plus généralement faisant état de l’indécence du logement. L’état de l’appartement ne peut donc avoir une incidence sur la validité du congé.

Au-delà, il n’apparaît pas non plus qu’un mauvais état d’entretien de l’appartement qui serait imputable à l’absence de travaux utiles faits par les bailleurs ait été opposé par Monsieur [E] avant l’échéance du congé. En conséquence, la formulation par l’intéressé de demande de travaux était postérieure à la fin du bail et cette demande était donc irrecevable.

S’agissant de la demande d’expertise, elle ne correspond à aucun motif sérieux, dans quelque but que ce soit.

Sur les conséquences du congé

Les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre du logement à compter du 22/09/2023. Il convient en conséquence d’ordonner leur expulsion, avec toutes conséquences de droit.

S’agissant de l’indemnité d’occupation due par les locataires, elle sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été normalement exigibles si le bail s’était poursuivi. Tout d’abord, il sera rappelé que le loyer est régulièrement payé. Au-delà, les bailleurs n’ont pas justifié avoir fait procéder sur les 18 ans d’occupation à des travaux d’entretien pour permettre le maintien en bon état d’habitation du logement, sauf à la dernière minute, dans le cadre de la procédure, pour les fenêtres.

La fixation de l’indemnité d’occupation à un montant supérieur au montant du loyer et des charges normalement exigibles correspondrait en conséquence à une sanction disproportionnée.

Bien que Madame [D] ait quitté le logement litigieux, elle n’a jamais pour autant délivré congé aux bailleurs, alors qu’elle a été signataire du bail. Elle sera donc tenue in solidum avec Monsieur [E] de l’exécution des obligations dudit bail et notamment du paiement des indemnités d’occupation.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de Monsieur [E] d’un délai pour quitter les lieux. La volonté de reprendre le logement, telle qu’exprimée par les bailleurs, est ancienne puisqu’un premier congé avait été délivré en 2021. Par ailleurs, des délais de fait s’y sont ajoutés puisque Monsieur [E] est occupant sans droit ni titre depuis le 22/09/2023.

Sur la demande en dommages-intérêts des époux [C]

Il revient aux bailleurs, s’agissant du préjudice qui résulterait pour eux des défaillances éventuelles de Monsieur [E] et de Madame [D] dans leur obligation d’entretien du logement loué et dans leur obligation de signaler les sinistres ayant affecté celui-ci, de démontrer la faute des locataires et le lien de causalité entre cette faute et des dégradations du logement, dégradations qu’ils appartient aux bailleurs de caractériser.

Il sera relevé les éléments suivants :

Les dégradations dont les époux [C] ont demandé indemnisation provisionnelle ne résultent que des propres déclarations des locataires et de photos produites. Aucun constat de commissaire de justice n’a été produit permettant de déterminer les dégradations affectant le logement et permettant de les mettre en lien avec des sinistres causés par des tiers.Aucune pièce justificative ne permet d’établir que les éventuelles dégradations de l’appartement sont la conséquence d’un défaut de traitement d’un sinistre qui résulterait d’une faute du locataire plutôt que de la vétusté du logement, cette vétusté étant tout à fait logique compte tenu de l’absence de quelconques travaux de remise en état du logement de la part des bailleurs sur les 18 ans d’occupation.Les bailleurs ne sauraient se prévaloir de l’absence d’un état des lieux d’entrée pour présumer du bon état du logement à cette date. Il est manifeste que la qualification de meublé du logement ne pourrait être caractérisée en l’absence d’un inventaire mobilier. L’absence d’un état des lieux d’entrée correspond donc à une faute qui pourrait être imputable au bailleur et aucune présomption de bon état du logement ne saurait donc être opposée.La demande de dommages et intérêts des bailleurs repose sur des éléments hypothétiques, ceux-ci ne produisant aucun élément sérieux sur des sinistres qui n’auraient pas été traités par la faute des locataires. Au demeurant, les travaux récents d’installation d’une ventilation démontrent pour le moins que le logement n’était pas aux normes à ce titre et qu’une humidité anormale pouvait en résulter.

Au vu des éléments qui précèdent, il convient de débouter les époux [C] de leur demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’ancienneté du bail pour un logement peu rénové, compte tenu également de la bonne foi des locataires et de leur situation matérielle et personnelle, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge des époux [C] les frais irrépétibles de l’instance.

Au vu de la date de l’assignation, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, le juge du contentieux de la protection :

Déclare valable le congé délivré par Monsieur [F] [C] et par Madame [G] [C] à Monsieur [H] [E] et à Madame [Z] [D] respectivement le 27/01/2023 et le 30/01/2023 et dit que ce congé a porté son plein effet le 21/09/2023 à minuit.

Déboute Monsieur [H] [E] de sa demande en nullité du congé susvisé.

Constate qu’à compter du 22/09/2023, Monsieur [H] [E] et Madame [Z] [D] sont devenus occupants sans droit ni titre du logement situé situé [Adresse 2] à [Localité 5] (étage 2, bâtiment A).

Ordonne l’expulsion de Monsieur [H] [E] et de Madame [Z] [D].

Déboute Monsieur [H] [E] de sa demande de délai à l’expulsion en application des articles 412-3 et 412-4 du code civil.

Dit qu’à défaut par Monsieur [H] [E] et Madame [Z] [D] d’avoir libéré le logement susvisé dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui leur sera délivré, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef.

Dit que cette expulsion pourra intervenir si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et que le sort des meubles et effets se trouvant sur place sera réglé selon les modalités fixées par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Condamne in solidum Monsieur [H] [E] et Madame [Z] [D] à payer à Monsieur [F] [C] et Madame [G] [C], à compter du 22/09/2023 et jusqu’à totale libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles si le bail s’était poursuivi, avec possibilité d’indexation du loyer selon les dispositions fixées par le bail et de régularisation annuelle des charges, sur justificatifs.

Dit que cette indemnité d’occupation sera due le 5 de chaque mois et prorata temporis.

Déclare Monsieur [H] [E] irrecevable quant à a demande de travaux pour mise en conformité du logement.

Déboute Monsieur [H] [E] de sa demande d’expertise.

Déboute Monsieur [F] [C] et Madame [G] [C] de leur demande de dommages-intérêts.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Condamne Monsieur [H] [E] et Madame [Z] [D] in solidum aux dépens (qui n’incluront pas le coût du congé).

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de plein droit.

LE GREFFIER LE JUGE