TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

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18° chambre

1ère section

N° RG 23/06550

N° Portalis 352J-W-B7H-CZVY3

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

11 Mai 2023

JUGEMENT

rendu le 25 Septembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [O] [I]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Yehochoua LEWIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0464

DÉFENDERESSE

S.A.S. ADAM

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Charles LECURIEUX-CLERVILLE de la SELEURL CHARLES LECURIEUX-CLERVILLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E2098

Décision du 25 Septembre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 23/06550 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZVY3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Madame Camille BERGER, Greffière, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier, lors de la mise à disposition au greffe,

DÉBATS

A l’audience du 12 Mai 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025.

JUGEMENT

rendue par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 30 août 2009, Mme [K] [H], Mme [R] [H] et Mme [N] [P] née [A] [H] aux droits desquelles viennent Mme [R] [H] (ès qualités d’usufruitière) et M. [O] [I] (ès qualités de nu-propriétaire) ont donné à bail commercial, en renouvellement, à la S.A.R.L. GRETTY des locaux à usage exclusif de coiffeur-parfumeur dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de douze ans à compter du 1er avril 2005, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 11.400 euros hors taxes et charges.

Par résolution d’assemblée générale extraordinaire du 18 juin 2014, la S.A.R.L. GRETTY a été dissoute sans liquidation, à la suite de la réunion de l’ensemble des parts sociales entre les mains de la SASU AMBIANCE MOLLY qui poursuit son activité.

Par lettre recommandée avec accusé de réception notifiée le 17 octobre 2014, M. [O] [I] et Mme [R] [H] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure la S.A.S. AMBIANCE MOLLY de restituer la loge de gardienne et de faire les travaux de remise en état de la cloison de séparation entre les locaux objet du bail et ladite loge, sous quinzaine.

Par acte extrajudiciaire signifié le 9 avril 2015, M. [O] [I] et Mme [R] [H] ont fait délivrer une sommation à la S.A.S. AMBIANCE MOLLY de remettre les locaux loués en leur état primitif et à ses frais.

Par jugement du tribunal de commerce de Bobigny du 11 avril 2017, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte au bénéfice de la S.A.S AMBIANCE MOLLY, le jugement d’ouverture désignant en qualité de mandataire judiciaire la SELAFA MJA, en la personne de Maître [C] [M] [Adresse 1].

Par jugement du tribunal de commerce de Bobigny du 11 avril 2018, un plan de redressement, d’une durée de 10 ans a été arrêté dans le cadre de la procédure précitée, le Commissaire à l’exécution du plan désigné étant la SELAFA MJA en la personne de Maître [C] [M] [Adresse 1].

Par jugement du tribunal de commerce de Bobigny du 6 octobre 2021, la résolution du plan de redressement a été prononcée et la procédure de redressement judiciaire a été convertie en liquidation judiciaire, le liquidateur désigné étant la SELAFA MJA en la personne de Maître [C] [M] [Adresse 1]. La date de cessation des paiements at été fixée au 11 avril 2021.

Par lettre recommandée avec accusé de réception notifiée le 29 octobre 2021, M. [O] [I] et Mme [R] [H] ont déclaré leur créance à l’encontre de la S.A.S AMBIANCE MOLLY, par l’intermédiaire de leur conseil, à la S.E.L.A.F.A. MJA, prise en la personne de Maître [C] [M], ès qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.S. AMBIANCE MOLLY pour la somme de 22,322,43 euros.

Par courrier du 12 janvier 2022, M. [O] [I] et Mme [R] [H] ont indiqué, à titre d’observations, au juge commissaire, sur la requête aux fins d’autorisation de vente de gré à gré du fonds de commerce appartenant à la S.A.S. AMBIANCE MOLLY que l’occupation du lot n°103 est sans droit, ni titre.

Par ordonnance du 1er février 2022, le juge-commissaire du tribunal de commerce de Bobigny a autorisé le liquidateur judiciaire à céder de gré à gré le fonds de commerce dépendant de la procédure de liquidation judiciaire de la S.A.S. AMBIANCE MOLLY, situé [Adresse 2] à Mme [S] [T], agissant au nom et pour le compte d’une société à constituer, moyennant le prix net vendeur de 43.000 euros ventilé comme suit :

-11.000 euros au titre de la reprise de l’intégralité des éléments incorporels du fonds de commerce dont le droit au bail du local situé [Adresse 2] ;

-32.000 euros au titre de la reprise de l’intégralité des éléments corporels du fonds de commerce en sus le remboursement du dépôt de garantie entre les mains du liquidateur judiciaire. Le juge-commissaire a ordonné l’entrée en jouissance à compter du 1er février 2022.

Par acte sous seing privé du 20 mai 2022, la S.E.L.A.F.A MJA, prise en la personne de Maître [L] [C] [M], ès qualités de liquidateur de la S.A.S. AMBIANCE MOLLY, a cédé à la société en cours de formation ADAM représentée par Mme [S] [T] un fonds de commerce, y compris le droit au bail portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], et moyennant le paiement d’un prix de cession de 43.000 euros. Il est notamment stipulé que : « Le cessionnaire déclare avoir parfaitement été informé d’une contestation soulevée par le bailleur qui estime que le cédant occupant sans droit ni titre le lot n°103 bien que l’occupation du local semble être conforme au bail commercial ». L’acte de cession de fonds de commerce précité a été signifié par acte de commissaire de justice du 28 juin 2022 par la S.A.S. ADAM à Mme [R] [H] et M. [O] [I].

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 mai 2023, Mme [R] [H] et M. [O] [I] ont fait assigner la S.A.S. ADAM devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir notamment :

— condamner la S.A.S. ADAM à leur payer la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts pour l’occupation des lieux pendant la période du 1er février 2022 au 30 mai 2023 ;

— prononcer l’expulsion de la S.A.S. ADAM et de tous occupants de son chef du local constituant le lot n°103 du RCP qu’elle occupe dans l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4], et avec l’assistance de la force publique si besoin est, sous astreinte indemnitaire de 100 euros par jour de retard à compter du 1er juin 2023, jusqu’à complète libération des lieux ;

— ordonner à la S.A.S. ADAM de rétablir à ses frais le mur de séparation entre les lots 102 et 103 du RCP, sous astreinte indemnitaire de 100 euros par jour de retard à compter du 1er juin 2023.

Mme [R] [H], usufruitière des locaux faisant l’objet du présent litige, est décédée le 16 juin 2024 de sorte que l’instance est éteinte accessoirement à son égard et M. [O] [I], en sa qualité de nu-propriétaire, est devenue plein propriétaire desdits locaux et seul demandeur à la présente instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 juin 2024, M. [O] [I] demande au tribunal de :

— débouter la S.A.S. ADAM de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la S.A.S. ADAM à lui payer la somme de 15.500 euros à titre de dommages et intérêts pour l’occupation des lieux pendant la période du 1er février 2022 au 30 juin 2024 ;

— prononcer l’expulsion de la S.A.S. ADAM et de tous occupants de son chef du local constituant le lot n°103 du RCP qu’elle occupe dans l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] et avec l’assistance de la force publique si besoin est, sous astreinte indemnitaire de 100 euros par jour de retard à compter du 1er juillet 2023, jusqu’à complète libération des lieux ;

— ordonner à la S.A.S. ADAM de rétablir à ses frais le mur de séparation entre les lots 102 et 103 du RCP, sous astreinte indemnitaire de 100 euros par jour de retard à compter du 1er juin 2023 ;

— condamner la S.A.S. ADAM à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la S.A.S. ADAM aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître LEWIN, avocat aux offres de droit ;

— rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, M. [O] [I] énonce :

— qu’un arrêté du Maire de [Localité 3] du 12 novembre 2014 a rappelé que le changement de destination du local d’habitation en artisanat est autorisé sous réserve de l’obtention de l’accord de changement d’usage auprès de la Direction du Logement et de l’Habitat au titre de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation ; qu’un tel accord n’a jamais été accordé à la société locataire ;

— qu’il est de bonne foi puisque durant la procédure de liquidation judiciaire ouverte au bénéfice de la S.A.S. AMBIANCE MOLLY aux droits de laquelle vient la S.A.S. ADAM, il a alerté à plusieurs reprises sur le fait que le bail ne porte que sur le lot n°102 de copropriété, et que la société locataire dont le titre est cédé, dans le cadre de la procédure de liquidation, a abattu “une cloison” entre le lot pris à bail et le lot n°103 ;

— que le rapport d’expertise judiciaire du 23 août 2007 est opposable à la SAS ADAM pour avoir été contradictoire et opposable à son prédécesseur; qu’il ressort dudit rapport un plan de géomètre expert d’août 2012 non contesté par la S.A.S. AMBIANCE MOLLY liquidée qui démontre que ladite cloison a été abattue entre les deux lots et qu’une occupation licite du lot n°103 n’est possible que si elle a été autorisée par la direction du logement et de l’habitat de la mairie de [Localité 3] ;

— que cette occupation illicite génère un préjudice réparable par des dommages-intérêts assimilables à une indemnité d’occupation.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 juin 2024, la S.A.S. ADAM demande au tribunal de :

— débouter M. [O] [I] de l’ensemble de ses demandes ;

— enjoindre M. [O] [I] à régulariser un renouvellement de bail conformément à ses engagements pris dans l’acte de cession du 20 mai 2022 ;

A titre subsidiaire,

— fixer l’indemnité d’occupation du lot n°103 à la somme de 320,64 euros mensuels ;

En tout état de cause,

— condamner M. [O] [I] à lui verser une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [O] [I] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la SAS ADAM énonce :

— que la description des locaux dans le contrat de bail est claire et précise, en désignant trois pièces constituées d’une boutique et de deux pièces à la suite de la boutique ; que le croquis à la main sur lequel le demandeur se fonde est peu lisible ;

— que M. [O] [I] échoue à apporter la preuve de l’existence d’une ancienne “cloison” prétendument abattue dont elle tire une occupation illicite, en ce qu’il se fonde sur un rapport d’expertise judiciaire qui n’a pas été établi de façon contradictoire à son égard ; qu’en conséquence, le demandeur ne s’appuyant sur aucun autre élément probatoire que l’expertise dirigée non contradictoirement, le rapport d’expertise du 23 août 2007 sera déclaré inopposable à son égard ;

— que le bailleur s’est engagé, aux termes de l’acte de cession du fonds de commerce à régulariser un nouveau bail pour lever l’ambiguïté sur la consistance des locaux objets du bail, à condition que soit obtenu une autorisation près de la mairie de [Localité 3] de changement de destination du lot n°103 litigieux ; que la mairie de [Localité 3] a fait délivrer une attestation aux termes de laquelle il est indiqué que le local litigieux n’a pas été à sa connaissance affecté temporairement à l’habitation de sorte que l’autorisation sollicitée est sans objet ;

— que le lot n°103 n’est nullement une loge de gardienne, ni un local à usage d’habitation, puisqu’il est décrit par acte notarié comme un simple local ; que l’attestation d’urbanisme portant sur la parcelle considérée confirme que depuis 1970, l’administration n’a connaissance d’aucun local affecté temporairement à l’habitation.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

Par ordonnance du 20 juin 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été plaidée à l’audience de juge unique du 12 mai 2025 et mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à “dire”, ”juger” et “constater” ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande de dommages-intérêts et d’expulsion de la S.A.S. ADAM du lot N°103

Il résulte de la combinaison des articles L.145-16, L.642-19 du code de commerce et 1216 du code civil, que la cession du fonds de commerce, comprenant une cession du droit au bail, dans le cadre d’une procédure de liquidation judiciaire, a pour effet pour le cessionnaire de détenir la qualité de partie au contrat de bail, sous réserve de la signification de l’acte de cession au bailleur cédé.

Il est constant que le cessionnaire subroge le cédant dans ses droits et obligations découlant du contrat de bail à l’égard du bailleur cédé.

En l’espèce, la consistance des locaux telle que figurant au contrat de bail est décrite de la façon suivante : «-Une boutique située à gauche de la porte d’entrée de l’immeuble avec porte de sortie sur le vestibule, 2 pièces à la suite éclairées sur cour. – Une cave n°13. ». Il n’est fait référence à aucun lot.

Les parties s’entendent sur l’inclusion du lot n°102 dans le périmètre du bail, la discussion ne portant que sur l’inclusion du lot n°103.

L’acte notarié des trois et quatre mars 2014 décrit chacun de ces lots comme suit :

— le lot n°102 : « au rez-de-chaussée bâtiment A […] un local commercial comprenant une boutique, une arrière-boutique, un w.c, et un dégagement » ;

Le lot n°103 est décrit quant à lui de la façon suivante: « au rez-de-chaussée bâtiment A deuxième porte gauche dans le hall d’entrée, consistant en un local ».

Il ressort de ce qui suit que le lot n°102 ne comporte que deux pièces, soit une boutique et une pièce éclairée sur cour, et que le lot n°103 n’en comporte qu’une seule, une pièce éclairée sur cour. Dès lors, en l’absence de stipulation contraire, la stipulation qui décrit la consistance du bail, laquelle est manifestement claire et non équivoque, vaut fixation de son assiette dans les termes communément admis par les parties, soit un total de trois pièces décrites comme une «boutique» et « de deux pièces à la suite éclairées sur cour », ce qui emporte nécessairement la mise en location des lots n°102 et n°103.

S’agissant du rapport d’expertise judiciaire de M. [F] [E] du 23 août 2007 tendant à l’estimation de la valeur locative au 1er avril 2005, il est relevé que l’expert était tenu de se situer à la date du 1er avril 2005 conformément aux termes de sa mission. Dès lors, il ne peut être déduit de ce rapport aucun élément utile à la détermination de la consistance des lieux à la date du 30 août 2009, date de conclusion du bail.

Si M. [O] [I] tente de se prévaloir d’un usage d’habitation pour tenter d’exclure le lot n°103 du périmètre du bail, il n’apporte pas la preuve d’un tel usage, ni d’ailleurs d’aucun droit ou titre justifiant de cet usage antérieurement à la conclusion du bail litigieux. Au surplus, l’inclusion d’un local à usage d’habitation dans l’assiette d’un bail portant sur des locaux commerciaux est possible, cette circonstance d’un usage d’habitation du lot n°103, même si elle était avérée, ne serait ainsi pas de nature à l’exclure de l’assiette du bail librement convenue par les parties.

Par conséquent, M. [O] [I] sera débouté de sa demande indemnitaire relative à l’occupation prétendument illicite et d’expulsion de la S.A.S. ADAM du lot n°103.

Sur la demande d’injonction de rétablir un mur de séparation

Il est constant qu’à défaut de toute stipulation contraire dans l’acte de cession, tenu envers le bailleur des dégradations causées antérieurement à la cession par l’ancien locataire cédant.

En l’espèce, pour les raisons précédemment exposées, il ne peut être déduit du rapport judiciaire invoqué tendant à l’évaluation de la valeur locative à la date du 1er avril 2025 aucun élément utile à la détermination de la consistance des lieux à la date du 30 août 2009, date de conclusion du bail.

Le plan établi en 2007 et celui dressé en octobre 2011 (édité en 2012) dont M. [O] [I] se prévaut ne comportent aucune mention explicite à l’existence d’un mur séparatif ou d’une “cloison”, les points sur ces plans auxquels il est fait référence étant équivoques. Cette allégation n’est au demeurant corroborée par aucun écrit. La seule différence notable entre les plans produits concerne la localisation d’une porte ouvrant sur les parties communes dans le local n°103 qui apparaît sur le plan dressé en octobre 2011, alors qu’elle ne figure pas sur le plan annexé au rapport judiciaire de 2007. Au surplus, à considérer qu’un tel mur séparatif ou une telle “cloison” ait existé, il n’est pas davantage démontré le fait que ledit élément séparatif qui aurait prétendument existé ait été abattu au cours du bail litigieux.

Par conséquent, M. [O] [I] sera débouté de sa demande tendant à faire injonction à la S.A.S. ADAM de rétablir un mur entre les deux lots de copropriété litigieux.

Sur la demande tendant à ordonner la régularisation du renouvellement du contrat de bail

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, il est relevé que la présente décision statue sur l’assiette du bail telle qu’elle résulte de la commune volonté des parties et que la titularité de celui-ci n’est pas contestée. Les parties étant libres de délivrer un congé avec offre de renouvellement pour l’une, et de solliciter une demande de renouvellement pour l’autre, il n’y a pas lieu d’ordonner un renouvellement par la voie judiciaire.

La SAS ADAM sera déboutée de sa demande tendant à ordonner une régularisation du renouvellement du bail.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [O] [I], partie perdante à la présente instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, M. [O] [I], partie succombant aux dépens, sera condamné à payer à la S.A.S. ADAM la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant à juge unique,statuant publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire, mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

— Constate que les lots 102 et 103 de la copropriété située au [Adresse 2] à [Localité 4] figurent dans l’assiette du bail du 30 août 2009 qui lie M. [O] [I] à la S.A.S. ADAM ;

— Déboute M. [O] [I] de ses demandes indemnitaires et d’expulsion du lot n°103 formées à l’encontre de la S.A.S. ADAM ;

— Déboute M. [O] [I] de sa demande d’enjoindre à la S.A.S. ADAM de rétablir un mur séparatif entre les lots 102 et 103 de la copropriété située au [Adresse 2] à [Localité 4];

— Déboute la S.A.S. ADAM de sa demande d’enjoindre à [O] [I] de régulariser un renouvellement du bail ;

— Condamne M. [O] [I] aux dépens de l’instance ;

— Condamne M. [O] [I] à verser à la S.A.S. ADAM la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 25 Septembre 2025.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON