TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [D] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sophie BILSKI CERVIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 23/05873 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZXO

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le lundi 02 décembre 2024

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5], représenté par son syndic le CABINET GRIFFATON & MONTREUIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Sophie BILSKI CERVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0093

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [X], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire TORRES, Juge, statuant en juge unique

assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 septembre 2024

JUGEMENT

Contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 décembre 2024 par Claire TORRES, Juge assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 02 décembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 23/05873 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZXO

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [D] [X] est propriétaire des lots n°16, 27 et 33 dépendants de la copropriété d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 7].

Par acte de commissaire de justice signifié le 5 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris (75019), représenté par son syndic la cabinet GRIFFATON & MONTREUIL, a fait assigner M. [D] [X] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir notamment le recouvrement des charges de copropriété impayées.

À l’audience du 18 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, représenté par son conseil, demande au juge de :

— condamner M. [D] [X] à lui payer la somme de 823,19 euros au titre des charges de copropriété impayées au 6 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2019 ;

— condamner M. [D] [X] à lui payer la somme de 1040 euros au titre des frais de recouvrement exposés par la copropriété ;

— condamner M. [D] [X] à lui payer la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [D] [X] au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens en ce compris les frais de l’assignation signifiée le 5 juin 20023 à hauteur de 259,62 euros;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Pour l’exposé de ses moyens, il sera renvoyé aux conclusions qu’il a soutenues oralement, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

En défense, M. [D] [X], comparant en personne, sollicite du juge qu’il rejette toutes les demandes formées à son encontre par le syndicat des copropriétaires, à l’exception de celle tendant au paiement des charges de copropriété. Faisant valoir sa bonne volonté, le défendeur conteste l’ensemble des frais et les dommages et intérêts qui lui sont réclamés en expliquant qu’il n’a su comment réagir lorsque le syndic a soudainement cessé de lui adresser les appels de charges par la voie postale, et que ses démarches pour obtenir le rétablissement de tels envois sont demeurées vaines.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1. Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété et des provisions échues

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

À cet égard, il convient de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de cette même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] verse aux débats :

— l’extrait de matrice cadastrale,

— les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 27 février 2019, 4 février 2020, 3 mars 2021, 17 février 2022, 11 janvier 2023 et 26 mars 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— les appels de charges et travaux,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives,

— le décompte actualisé de la créance réclamée à M. [D] [X], arrêté au 6 septembre 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 2275,49 euros, duquel le syndicat des copropriétaires a déduit les sommes de 1040 euros (frais réclamés sur le fondement de l’article 10-1), de 259,62 euros (coût de l’assignation relevant des dépens) et de 152,68 euros (coût de signification de ses conclusions relevant selon lui des dépens), de sorte qu’il reste dû selon lui par le copropriétaire une somme de 823,19 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi suffisamment de la qualité de copropriétaire de M. [D] [X], et l’examen des pièces par lui produites permet d’établir que sa créance au titre des charges de copropriété s’élève à la somme de 823,19 euros.

De son côté, M. [D] [X] ne conteste pas être redevable de cette somme au titre de ses charges de copropriété, et il ne rapporte pas non plus la preuve de paiements venant en déduction de ce montant de 823,19 euros, étant précisé que tout paiement qu’il aurait fait postérieurement au 6 septembre 2024, date d’arrêté du décompte susvisé, viendrait bien entendu s’imputer sur le montant de sa dette.

Par conséquent, M. [D] [X] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 823,19 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er avril 2019 et le 1er juillet 2024 (appels 3ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 6 septembre 2024.

Les causes de la mise en demeure adressée au débiteur le 26 décembre 2019 puis celles de l’assignation signifiée le 5 juin 2023 ayant été apurées depuis la délivrance de ces deux actes par les paiements effectués par le défendeur, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2024, date de signification au débiteur des conclusions actualisées.

2. Sur la demande en remboursement des frais exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de sa créance avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, ces frais nécessaires devant s’entendre strictement comme les diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame dans son décompte le paiement de frais pour un montant de 1040 euros.

Le demandeur ne justifie pas, cependant, avoir adressé les appels de fonds à M. [D] [X] par lettre simple, et non seulement par courriel, alors qu’il n’est pas contesté que l’intéressé n’avait pas donné son accord pour une telle modalité ainsi que l’exige l’article 35-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Dès lors, l’ensemble des frais qu’il a exposés et dont il réclame le paiement sur le fondement de l’article 10-1 susvisé apparaissent dénués de nécessité pour avoir été entrepris vainement, alors que le préalable nécessaire de l’envoi des appels de fonds au copropriétaire par lettre simple ne se trouvait pas constitué.

Par conséquent, la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] tendant à obtenir le paiement de la somme de 1040 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit être rejetée.

3. Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit aucun élément pour rapporter la preuve, qui lui incombe, que les manquements répétés de M. [D] [X] à son obligation essentielle de régler les charges de copropriété révèlent sa mauvaise foi.

De son côté, M. [D] [X] expose avoir subitement cessé d’être destinataire par courrier des appels de fonds alors qu’il n’est pas contesté qu’il n’a jamais donné son accord pour que ceux-ci lui soient adressés par voie électronique, de sorte qu’il n’était pas en mesure de connaître les montants réclamés au titre de ses charges de copropriété, et il justifie avoir effectué des démarches auprès du syndic aux fins de régulariser la situation. Il convient également de relever que l’intéressé a repris le paiement de ses charges courantes et commencé à apurer sa dette, qui est en diminution.

En conséquence, il convient de rejeter la demande en dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] à l’encontre de M. [D] [X].

4. Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [D] [X], qui succombe, sera condamné aux dépens, lesquels comprennent bien le coût de l’assignation qui lui a été signifiée le 5 juin 2023, mais non le coût de la signification des conclusions actualisées dans la mesure où le défendeur était comparant lors de l’audience de plaidoirie de sorte que cet acte n’était pas nécessaire à la poursuite de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [D] [X] sera également tenu de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 600 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en dernier ressort ;

CONDAMNE M. [D] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic, la somme de 823,19 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er avril 2019 et le 1er juillet 2024 (appels 3ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 6 septembre 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2024 ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic, à l’encontre de M. [D] [X] au titre des frais dûs en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic, à l’encontre de M. [D] [X], à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE M. [D] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 7], pris en la personne de son syndic, la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [D] [X] aux dépens, lesquels ne sauraient comprendre le coût de la signification des conclusions actualisées ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE