TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expéditions exécutoires à

— Maître Yohanna WEIZMANN

— Maître Nicolas KOHEN

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/15666

N° Portalis 352J-W-B7H-C3IKS

N° MINUTE :

Assignation du :

30 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 03 Juillet 2025

DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 3]

agissant par son syndic en exercice, la Société PARISIENNE GESTION TRANSACTION DE BIEN – GTB, société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 393150552, dont le siège social se situe [Adresse 2]

représentée par Maître Yohanna WEIZMANN de la SELARL WEIZMANN BORZAKIAN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0242

DÉFENDEUR

S.C.I. CLERY

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par M^e Nicolas KOHEN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC250

Décision du 03 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15666 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3IKS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors des débats, et de Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 29 Avril 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 03 juillet 2025 par mise à disposition au greffe

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI [Adresse 6] est propriétaire du lot de copropriété n°12 d’un immeuble situé au [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 8 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SCI [Adresse 6] de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 30 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] a fait assigner la SCI [Adresse 6] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 13 juin 2024.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de:

« Vu notamment les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu les pièces versées au débat,

Vu l’exposé des faits qui précède,

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], agissant par son syndic en exercice, la Société PARISIENNE GESTION TRANSACTION DE BIEN, conclut qu’il plaise au tribunal judiciaire de PARIS de le déclarer tant recevable que bien fondé en l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

Et y faisant droit,

CONDAMNER la SCI CLERY à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] , agissant par son syndic en exercice, la SociétéPARISIENNE GESTION TRANSACTION DE BIEN, la somme – en principal – de 17.465,20 € au titre des charges de copropriété (à la date du 13 septembre 2024), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la mise en demeure en date du 8 septembre 2021 et, sur le surplus, à compter de l’assignation et toute somme à parfaire au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNER la SCI CLERY à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], agissant par son syndic en exercice, le Société PARISIENNE GESTION TRANSACTION DE BIEN, une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

REJETER toute demande de délai formée par la SCI Cléry qui n’en justifie nullement et à titre tout à fait subsidiaire lui accorder six mois de délai pour régler l’arriéré des sommes dues au syndicat des copropriétaires avec acquisition de la déchéance du terme en cas d’absence de règlement à bonne date d’une seule des échéances souscrites,

DEBOUTER la SCI CLERY de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNER la SCI CLERY à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], agissant par son syndic en exercice, le Société PARISIENNE GESTION TRANSACTION DE BIEN, une somme de 3.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la SCI CLERY aux dépens de l’instance.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à

intervenir » .

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2024, la SCI [Adresse 6] demande au tribunal de :

« Vu les dispositions de la Loi 10 juillet 1965,

Vu les dispositions des article 1343-5 du Code Civil ;

Il est demandé au Tribunal judiciaire de Paris de :

A titre principal

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], agissant par son syndic en exercice, la Société PARISIENNE GESTION TRANSACTION DE BIEN de sa demande tendant au paiement de la somme de

20.607,79 euros ;

— FIXER le montant des sommes dues au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], par la SCI CLERY, à la somme de 17.465,20 euros

— OCTROYER à la SCI CLERY les délais les plus larges pour s’acquitter des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], agissant par son syndic en exercice, la Société PARISIENNE GESTION TRANSACTION DE BIEN ;

En tout état de cause

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], agissant par son syndic en exercice, de sa demande de dommages intérêts;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], agissant par son syndic en exercice, la Société PARISIENNE GESTION TRANSACTION DE BIEN à verser à la SCI CLERY la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; – CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], agissant par son syndic en exercice, la Société PARISIENNE GESTION TRANSACTION DE BIEN aux entiers dépens ».

La clôture de l’instruction a été prononcée le 9 janvier 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 29 avril 2025. La décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal relève que la demande du syndicat des copropriétaires relative à toute somme à parfaire au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut constituer une prétention, la demande n’étant pas chiffrée ni dans le corps ni dans le dispositif des conclusions, de sorte que le tribunal n’en n’est pas saisi, en application de l’article 768 du code de procédure civile.

1 – Sur la demande principale en paiement

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que selon la situation du compte arrêtée au 13 septembre 2024, la SCI [Adresse 6] reste à devoir à la copropriété un arriéré de charges d’un montant de 17.465,20 euros

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation» – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

**********************

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI [Adresse 6] est propriétaire du lot n°12 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 juin 2016, 31 mai 2017, 12 juillet 2018, 17 juin 2019, 7 février 2020, 17, novembre 202021 janvier 2021, 8 juillet 2021, 8 septembre 2021, 21 juin 2022, 7 juillet 2022, 18 juillet 2022 et 24 octobre 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2015 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2017 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux

charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 13 septembre 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI [Adresse 6], au regard du décompte de créance actualisé au 13 septembre 2024, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 18.817,80 euros.

Au terme du dispositif de leurs dernières conclusions, les parties se sont accordées pour fixer le montant de la dette d’arriérés de charges impayées, suite au règlement de diverses sommes en cours d’instance, à la somme de 17.465,20 euros.

La SCI [Adresse 6] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de la mise en demeure du 8 décembre 2021 sur la somme de 16.794,44 euros et à compter de l’assignation

en date du 30 novembre 2023 pour le surplus.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*********************

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI [Adresse 6] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI [Adresse 6] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er janvier 2020.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI [Adresse 6] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3- Sur la demande de délais de grâce en application de l’article 1343-5 du code civil

La SCI [Adresse 6] fait valoir qu’elle ne possède qu’un seul bien immobilier pour lequel elle perçoit un loyer mensuel de 1.400 euros charges comprises, alors qu’elle s’acquitte du paiement des mensualités du crédit qu’elle a contracté pour acquérir ce bien, et dont lemontant est de 835, 80 euros par mois.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la SCI Cléry ne produit aucune pièce susceptible de fonder objectivement sa situation économique et notamment ses difficultés financières, étant en outre souligné qu’elle n’a jamais régularisé l’échéancier amiable qui lui a été proposé dans le cadre d’un protocole d’accord que la SCI n’a jamais signé.

Il souligne qu’en conséquence des délais de paiement ont déjà été de facto accordés à la SCI, qui n’a pas apuré sa dette depuis presque quatre années.

*************

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, « Le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En application de ce texte, l’octroi ou le refus d’un délai de paiement relève du pouvoir souverain des juges du fond (Cass. Civ. 3ème, 15 mai 1996, n°94-16.026 ; Cass. Civ. 2ème 3 juin 1999, n°97-14.889 ; Cass. Civ. 1ere, 29 oct. 2002, n°00-12.703).

Sur ce

Au soutien de sa demande, la SCI [Adresse 6] produit aux débats le contrat de location meublé de son bien immobilier, en date du 22 décembre 2022, avec Mme [P], locataire, qui stipule un loyer mensuel de 1.340 euros charges comprises.

Elle fournit également le tableau d’amortissement d’un prêt immobilier conclu le 25 novembre 2017, pour un montant de 171 730 euros sur une durée de 240 mois, faisant état d’échéances de remboursement mensuelles à hauteur de 835,80 euros.

Néanmoins, à défaut de pièces comptables susceptibles d’établir les difficultés économiques auxquelles la SCI allègue faire face, et en raison des nécessaires besoins de financement de l’entretien de l’immeuble du syndicat des copropriétaires créancier, qui n’a pas vocation à se substituer au banquier du débiteur, le tribunal relevant en outre que ce dernier n’a pas donné suite à l’échéancier qui lui a été proposé en amont de la procédure contentieuse, rendue nécessaire par son inertie à honorer ses arriérés de charges, la SCI Cléry sera déboutée de sa demande de délais de grâce.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI [Adresse 6], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI [Adresse 6] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000

euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes de :

—  17.465,20 euros au titre d’arriérés des charges de copropriété impayées au 13 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du à compter de la mise en demeure du 8 décembre 2021 sur la somme de 16.794,44 euros et à compter de l’assignation en date du 30 novembre 2023 pour le surplus;

—  2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SCI Cléry de sa demande de délais de grâce en application de l’article 1343-5 du Code civil ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 6] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 03 Juillet 2025

La Greffière La Présidente