Tribunal Judiciaire de Paris, 2e chambre 2e section, 25 mars 2026, n° 24/05576

TJ Paris 25 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 2e ch. 2e sect., 25 mars 2026, n° 24/05576
Numéro(s) :	24/05576
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	2 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Frédérique THOMMASSONTanguy SALAÛN
Parties :	S.A.R.L. SERENUS IMMOBILIER c/ D', Etablissement public EPFIF

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 24/05576 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4UVB

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Avril 2024

JUGEMENT

rendu le 25 Mars 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SERENUS IMMOBILIER,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par M^e Frédérique THOMMASSON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1009

DÉFENDERESSE

Etablissement public EPFIF,

[Adresse 2],

[Localité 2]

représenté par Maître Tanguy SALAÛN de la SCP S.C.P D’AVOCATS TANGUY SALAÜN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0126

Décision du 25 Mars 2026

2ème chambre civile

N° RG 24/05576 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4UVB

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M^me Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 19 Janvier 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 25 mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe.

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 11 avril 2023, la SCI DES BUYERS a consenti au bénéfice de M., [Z] une promesse unilatérale de vente portant sur les lots de copropriété n°8, 22, 28, 29 et 1871 à 1879 d’un ensemble immobilier situé, [Adresse 3] à, [Localité 3] cadastré A,J[Cadastre 1] et A,O[Cadastre 2] au prix de 560 000 euros.

Aux termes de la promesse, les parties ont reconnu que le prix a été négocié par SERENUS IMMOBILIER, suivant mandat donné par le vendeur, et par la société COYSEVOX, suivant délégation de mandat donné par la société SERENUS.

Il était prévu une rémunération de 46 800 euros pour l’ensemble des biens immobiliers, objets de la promesse, à la charge du bénéficiaire, répartie par moitié à chacune des agences négociatrices.

Une déclaration d’intention d’aliéner a été reçue en mairie de, [Localité 3] le 3 mai 2023, laquelle mentionnait un prix de vente amiable des biens immobiliers situés à, [Localité 3] de 560 000 euros et une commission d’un montant de 33 600 euros TTC à la charge de l’acquéreur

Par courrier recommandé du 20 juillet 2023, l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France, ci-après l’EPFIF, a informé la SCI DES BUYERS de son intention d’exercer son droit de préemption sur les lots susvisés, suivant décision n°2300167 du 19 juillet 2023.

Par courrier recommandé du 31 juillet 2023, la SCI DES BUYERS a accepté l’offre de de l’EPFIF d’acquérir ces lots au prix de 262 500 euros frais d’agence inclus.

La vente a été régularisée par acte notarié du 20 novembre 2023 au prix de 262 500 euros, en ce compris la somme de 14 858,49 euros au titre de la commission d’agence.

Etaient annexés à cet acte notarié, la copie d’un mandat consenti par la venderesse à l’agence SERENUS IMMOBILIER le 20 janvier 2023, de son avenant du 1er février 2023 et d’une délégation dudit mandat régularisée entre cette agence et le cabinet COYSEVOX le même jour prévoyant une répartition des honoraires par moitié entre chaque agence.

Par courrier recommandé du 16 janvier 2024, l’agence SERENUS IMMOBILIER, qui avait présenté Monsieur, [Z] à la SCI DES BUYERS, a mis en demeure l’EPFIF de lui payer ses honoraires d’un montant de 33 600 euros, correspondant à 5% du prix initial de 560 000 euros, conformément au mandat du 20 janvier 2023.

En l’absence d’issue amiable du litige et par exploit d’huissier du 18 avril 2024, elle a fait assigner l’EPFIF devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de condamnation à lui verser les honoraires qu’elle estime lui être dus, outre des dommages et intérêts.

Dans ses conclusions récapitulatives et en réponse n°2, signifiées par voie électronique le 19 mars 2025, l’agence SERENUS IMMOBILIER demande au tribunal de :

“In limine litis,

JUGER que le Tribunal Judiciaire compétent pour statuer sur les demandes de la société SERENUS IMMOBILIER,

Au fond,

CONDAMNER L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE France à payer à la société SERENUS IMMOBILIER la somme de 33.600€ avec intérêts de droit à compter du 16 janvier 2024,

CONDAMNER L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE France à payer à la société SERENUS IMMOBILIER la somme de 15.000€ à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTER L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE France de toutes ses demandes,

CONDAMNER L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE France à payer à la société SERENUS IMMOBILIER la somme de 10.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE France aux entiers dépens.”

Dans ses conclusions en défense n°3, signifiées par voie électronique le 9 mai 2025, l’EPFIF demande au tribunal de :

“Débouter la société SERENUS IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la SERENUS IMMOBILIER à verser à L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE-DE-FRANCE la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens”.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 mai 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 19 janvier 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2026, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de la commission d’agence

L’agence SERENUS IMMOBILIER sollicite, au visa des articles 1103 du code civil, 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, la condamnation de l’EPFIF à lui verser la somme de 33 600 euros TTC avec intérêts à compter de la mise en demeure au titre de sa commission, rappelant que le mandat de vente régularisé avec la SCI DES BUYERS mentionne expressément une rémunération du mandataire à hauteur de 5% HT du prix de vente à la charge de l’acquéreur et que la déclaration d’intention d’aliéner déposée par le notaire instrumentaire mentionne également la commission due par l’acquéreur d’un montant de 33 600 euros. Elle soutient en effet que le fait que l’EPFIF ait préempté les lots promis à Monsieur, [Z] à un prix inférieur ou que l’option n’ait pas été levée avant l’exercice du droit de préemption ne porte pas atteinte à son droit d’obtenir le montant de la rémunération qui a été indiqué dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner, citant un arrêt de la 1ère chambre civile du 1er mars 2022 en ce sens.

Sur la délégation de mandat qui lui est opposée en défense, elle rappelle qu’elle est détenteur du mandat initial et a donc la charge et la responsabilité d’obtenir le paiement de la commission, le partage des sommes n’intéressant pas l’EPFIF.

En défense, l’EPFIF conteste que la rémunération du mandataire puisse être calculée sur le prix initial de la vente avant l’exercice de son droit de préemption.

Elle expose que :

— L’acte de vente du 20 novembre 2023 tient compte du mandat consenti à l’agence SERENUS IMMOBILIER, d’ailleurs annexé à cet acte, et prévoit expressément le versement à cette dernière d’une commission d’agence d’un montant de 14 858,49 euros correspondant à 5% du prix de la vente, de sorte que le principe même d’une substitution de l’EPFIF dans les droits et obligation de l’acquéreur n’est pas discuté ;

— Le mandat de vente sans exclusivité du 20 janvier 2023 et son avenant prévoient une commission de 5% hors TVA du prix de vente et non pas un montant forfaitaire intangible, qui n’est d’ailleurs pas précisé, si bien que l’acte de vente du 20 novembre 2023, en stipulant une rémunération de 14 858,49 euros, soit du 5% du prix de vente final, ne fait qu’appliquer les clauses du mandat ;

— L’agence SERENUS IMMOBILIER a délégué son mandat au cabinet COYSEVOX selon acte du 1er février 2023, laquelle prévoit une répartition d’honoraires « à 50/50 entre les deux agences à percevoir au moment de la réalisation de l’acte de vente », de sorte que l’agence SERENUS IMMOBILIER ne peut en toute hypothèse réclamer la somme de 33 600 euros qu’elle n’aurait pas perçu si l’EPFIF n’avait pas exercé son droit de préemption, soulignant l’envoi par la demanderesse au notaire chargé de la vente de sa facture et de celle du cabinet COYSEVOX le 13 novembre 2023,

— Le mandat et son avenant ne portent pas sur la totalité des biens préemptés, le lot n°1877 n’en faisant pas partie.

Elle conclut que le principe même d’une rémunération fixée en pourcentage du prix exclut l’allocation d’une commission d’agence supérieure audit pourcentage en cas d’acquisition du bien à un prix différent de celui stipulé dans la promesse de vente et le mandat.

Sur ce,

L’article L. 213-2, alinéa 1er, du code de l’urbanisme prévoit que la déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien comporte obligatoirement l’indication du prix et des conditions de l’aliénation projetée.

En application de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties.

Les articles 73 et 74 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 disposent que le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou ses honoraires une fois constatée par acte authentique l’opération conclue par son intermédiaire. Lorsque cet engagement contient une condition suspensive, l’opération ne peut être regardée comme effectivement conclue tant que la condition suspensive n’est pas réalisée.

Il résulte de ces dispositions que le titulaire du droit de préemption, au profit duquel la vente a été effectivement conclue, est tenu de prendre en charge la rémunération de l’agent immobilier incombant à l’acquéreur, auquel il est substitué, dès lors que le montant de la commission et la partie qui en a la charge sont mentionnés dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner (3e Civ., 26 septembre 2007, pourvoi n° 06-17.337, publié).

Ainsi, la substitution du préempteur à l’acquéreur ne porte pas atteinte au droit à commission de l’agent immobilier. Il est à cet égard indifférent que le prix d’acquisition du bien préempté soit inférieur à celui qui avait été initialement convenu entre vendeur et acquéreur.

En l’espèce, l’EPFIF ne conteste pas le droit à rémunération de la société SERENUS, en sa qualité d’intermédiaire immobilier, dans le cadre de la vente conclue avec la SCI DES BUYERS portant sur les lots de copropriété n°8, 22, 28, 29 et 1871 à 1879 d’un ensemble immobilier situé, [Adresse 3] à, [Localité 3] mais le montant réclamé par l’agence immobilière.

A cet égard, il est prévu aux termes du mandat de vente conclu le 20 janvier 2023 entre la SCI DES BUYERS et la société SERENUS une commission de 5% du prix de vente hors taxe à titre de rémunération de l’agent immobilier à la charge de l’acquéreur. Ce pourcentage forfaitaire n’a pas été modifié par l’avenant du 1er février 2023.

La promesse unilatérale de vente conclue le 11 avril 2023 entre M., [Z] et la SCI venderesse stipule un prix de vente de 560 000 euros pour les biens situés à, [Localité 3], la promesse unilatérale de vente portant également sur des biens situés à, [Localité 4] pour un prix de 220 000 euros. Elle prévoit des frais de négociation à la charge du bénéficiaire d’un montant total de 46 800 euros pour l’ensemble des biens objets de la promesse, soit 33 600 euros pour la part de commission afférente aux biens immobiliers situés à, [Localité 3].

En outre, aux termes de la déclaration d’intention d’aliéner afférente à cette promesse, reçue en mairie de, [Localité 3] le 3 mai 2023, il est indiqué un prix de vente amiable des biens immobiliers situés à, [Localité 3] de 560 000 euros et une commission d’un montant de 33 600 euros TTC à la charge de l’acquéreur, correspondant au 5% TTC du prix de vente prévu au mandat.

En prenant la décision le 19 juillet 2023 d’exercer son droit de préemption sur les biens immobiliers situés à, [Localité 3], objets de la promesse et de la déclaration d’intention d’aliéner, l’EPFIF s’est substitué à M., [Z] en tant que bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente, dont il a levé l’option en ses lieu et place.

Si l’acte authentique de vente conclu le 20 novembre 2023 entre la SCI venderesse et l’EPFIF prévoit une rémunération de l’agent immobilier à hauteur de 14 858,49 euros, correspondant à 5% du prix de vente des biens préemptés, il n’en demeure pas moins que l’EPFIF est tenu des obligations du bénéficiaire initial de la promesse unilatérale de vente, M., [Z], qu’il a substitué, et qu’il doit à cet égard la rémunération de l’agent immobilier fixée à la déclaration d’intention d’aliéner sur le fondement de laquelle il a exercé son droit de préemption.

Le fait qu’à l’issue de la préemption, le prix de vente soit moins élevé que le prix initialement convenu dans la promesse unilatérale de vente est sans incidence sur le droit à rémunération de l’agent immobilier ou sur le montant de cette rémunération, peu important à cet égard que le montant de la rémunération de l’agent immobilier dépasse, compte tenu de la baisse de prix consécutive à la négociation entre la SCI venderesse et l’établissement préempteur, le pourcentage forfaitaire prévu au contrat de mandat de vente.

Ainsi, la rémunération due par l’EPFIF à l’agent immobilier est de 33600 euros TTC conformément aux termes de la déclaration d’intention d’aliéner.

En outre, le fait que le lot n°1877, objet de la promesse unilatérale de vente puis de la vente, ne soit pas visé au mandat de vente initial conclu avec la société SERENUS ne permet pas de remettre en cause la rémunération ainsi due au titre de la négociation et fixée à la promesse unilatérale de vente.

En revanche, il ressort du contrat de délégation de mandat du 1er février 2023 que la société SERENUS a délégué à la société COYSEVOX SAS, qui n’est pas partie à la présente instance, son mandat de vente conclu avec la SCI venderesse. Aux termes de cette délégation, il est prévu une répartition d’honoraires à 50/50 entre les deux agences à percevoir lors de la réalisation de l’acte de vente, répartition reprise tant à l’article relatif à la « Négociation » en page 18 de la promesse unilatérale de vente, qu’à l’article 17, page 43, de l’acte authentique de vente du 20 novembre 2023.

Il n’est au demeurant démontré par aucun élément que la société SERENUS serait mandatée par la société COYSEVOX SAS pour obtenir paiement de la rémunération due à cette dernière au titre de la négociation de la vente litigieuse suivant le contrat de délégation de mandat précité, le seul fait qu’elle soit détenteur du mandat initial étant insuffisant à l’établir.

En conséquence, en application de l’article 1103 du code civil, la société SERENUS ne peut prétendre obtenir plus de la moitié de la rémunération prévue à la promesse unilatérale de vente et à la déclaration d’intention d’aliéner, soit la somme de 16 800 euros (33 600/2).

L’EPFIF est donc condamné à verser à la société SERENUS la somme de 16 800 euros au titre de sa rémunération, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024, date de la mise en demeure en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’agence SERENUS IMMOBILIER sollicite également, au visa de l’article 1240 du code civil, la condamnation de l’EPFIF à lui verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, exposant qu’il ne pouvait ignorer, en préemptant les lots à un prix inférieur à celui de la promesse de vente, qu’il serait redevable d’une commission d’agence calculée sur le prix initial mentionné dans la promesse de vente et la déclaration d’intention d’aliéner. Elle rappelle les échanges qu’elle a entretenus avec le notaire instrumentaire avant que l’EPFIF n’acquiert les lots pour lui indiquer qu’elle s’opposait au calcul de sa commission sur le nouveau prix de vente et relève que la délégation de mandat n’a aucune incidence sur la perception du montant de la commission, le partage des sommes n’intéressant en aucun cas l’EPFIF.

L’EPFIF réplique qu’elle n’a fait preuve d’aucune résistance abusive en fixant proportionnellement la rémunération de la demanderesse, conformément à son mandat et en toute transparence, le projet d’acte de vente ayant été communiqué préalablement à la vente, à 5% HT du prix de vente, soit la somme de 14 858,49 euros. Il ajoute que l’agence SERENUS IMMOBILIER n’a entrepris aucune démarche pour percevoir la commission fixée par cet acte de vente et que sa demande méconnaît les droits du cabinet COYSEVOX auquel elle a délégué son mandat. Il souligne enfin le caractère injustifié de la somme sollicitée à titre de dommages et intérêts.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, l’EPFIF, rompu aux acquisitions par voie de préemption, ne pouvait de bonne foi ignorer être tenu des obligations du bénéficiaire initial de la promesse unilatérale de vente, M., [Z], qu’il a substitué, et devoir à cet égard la rémunération de l’agent immobilier fixée à la déclaration d’intention d’aliéner sur le fondement de laquelle il a exercé son droit de préemption.

En revanche, force est de constater que la société SERENUS ne caractérise, ni ne justifie par aucun élément le préjudice qu’elle estime avoir subi et qu’elle évalue à la somme de 15 000 euros.

Dès lors, elle ne pourra qu’être déboutée de sa demande indemnitaire, faute de justifier d’un préjudice distinct de ceux réparés par les intérêts moratoires ou par l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, l’EPFIF sera condamné aux entiers dépens.

Il sera également condamné à verser à la société SERENUS la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sa demande formée sur le même fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France à verser à la société SERENUS IMMOBILIER la somme de 16 800 euros au titre de sa rémunération, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024 ;

Déboute la société SERENUS IMMOBILIER du surplus de sa demande au titre de sa rémunération ;

Rejette la demande de la société SERENUS IMMOBILIER tendant à condamner l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France à lui verser la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France à verser à la société SERENUS IMMOBILIER la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Rejette la demande de l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France au titre des frais irrépétibles ;

Condamne l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France aux entiers dépens ;

Rejette toute autre demande ;

Fait et jugé à Paris le 25 Mars 2026

La Greffière La Présidente