TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e BERNA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e NELSOM

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/08785 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3ITC

N° MINUTE : 24/

JUGEMENT

rendu le mercredi 24 juillet 2024

DEMANDEURS

Madame [I] [J],

demeurant [Adresse 4] – [Localité 6]

représentée par M^e Sandrine NELSOM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0966

Monsieur [H] [K],

demeurant [Adresse 4] – [Localité 6]

représenté par M^e Sandrine NELSOM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0966

DÉFENDERESSE

S.C.I. MYRHA,

dont le siège social est sis [Adresse 5] – [Localité 3]

ayant pour avocat M^e Frédéric BERNA, avocat au barreau de NANCY,

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Alexis QUENEHEN, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 mars 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 juin 2024 prorogé au 24 juillet 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président assisté de Alexis QUENEHEN, Greffier

Décision du 24 juillet 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/08785 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3ITC

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat du 10/03/2022, la SCI MYRHA avait donné en location à Madame [I] [J] et à Monsieur [H] [K] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 1] moyennant un loyer actualisé de 1428,20 €, provision sur charges comprise.

Suite à un congé, les locataires ont libéré le logement le 31/03/2023.

Par acte du 04/09/2023, Madame [I] [J] et Monsieur [H] [K] ont assigné la SCI MYRHA devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection) aux fins de l’avoir condamnée à leur payer les sommes suivantes :

74,99 € au titre des frais d’achat d’un chauffage d’appoint ;1428,20 € au titre de leur trouble de jouissance entre le 09/01/2023 et le 12/02/2023 ;240 € au titre de la moitié du coût de la facture de l’étude DE LEGE LATA du 18/04/202, portée au débit de leur compte locatif ;300 € pour chacun des demandeurs à titre de dommages-intérêts ;les intérêts au taux légal à compter du 08/02/2023 pour la première somme, à compter du 09/01/2023 pour la seconde somme et à compter de l’assignation pour la troisième et la quatrième somme.

Madame [I] [J] et Monsieur [H] [K] ont réclamé en outre une indemnité de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI MYRHA a été régulièrement citée, l’acte ayant été remis à personne présente (l’épouse du gérant de la SCI).

Dans le cadre de la première audience d’appel de l’affaire, à laquelle comparaissait le conseil des demandeurs et à laquelle le conseil des défendeurs était absent, il avait été délivré, dans le cadre d’un renvoi pour plaidoirie au 18/03/2024, une ordonnance du 28/11/2023 portant injonction de rencontrer le conciliateur de justice.

Le 27/02/2024, le conciliateur de justice avait rendu un constat de carence, ayant constaté que la société défenderesse n’avait répondu à aucune sollicitation et qu’il n’avait pas été permis de trouver une issue amiable au litige.

Pour l’audience du 18/03/2024, le conseil de la SCI MYRHA a adressé un mail le 14/03/2024 dans lequel il indiquait avoir adressé ses conclusions par mail et par courrier postal le 12/03/2024. Il indiquait également ne pouvoir faire le déplacement à l’audience et que le dossier pouvait être mis en délibéré.

À l’audience du 18/03/2024, ni la SCI MYRHA, ni son conseil ne se sont présentés. En revanche, le conseil de Madame [I] [J] et de Monsieur [H] [K] a comparu, déposant des conclusions en réplique. Ces conclusions en réplique ne formulaient aucune demande nouvelle.

S’agissant des conclusions de la SCI MYRHA, une copie non signée de l’avocat, en date du 12/03/2024, avait apparemment été transmise par mail.

Madame [I] [J] et Monsieur [H] [K] ont fait état d’un dysfonctionnement grave du chauffage dans le logement loué sur plus d’un mois, les radiateurs restant froids, et ont fait valoir que l’intervention initiée par la société bailleresse, après signalement, n’avait pas abouti à des résultats concluants, sans pour autant qu’il soit démontré que le problème rencontré ait eu le caractère de la force majeure.

Estimant que sur la période considérée, le logement ne pouvait être considéré comme décent et qu’une jouissance paisible des lieux en tout état de cause n’avait pas été garantie, Madame [I] [J] et Monsieur [H] [K] ont considéré que la seule somme défalquée, soit 114,80 €, n’était pas un dédommagement suffisant, compte-tenu des circonstances.

S’agissant du coût de l’état des lieux fait par huissier, état des lieux réalisé le 31/03/2023 à 14 heures, les règles fixées par l’article 3-2 de la loi du 06/07/1989 n’avaient pas été respectées, notamment s’agissant du préavis de 7 jours devant être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception. Au demeurant, les demandeurs ont rappelé que le recours à un huissier ne devait être envisagé qu’en cas de désaccord des parties sur la date de l’état des lieux ou en cas de refus du locataire d’effectuer ledit état des lieux. Tel n’était pas le cas en l’espèce.

MOTIVATIONS

Sur l’intervention du défendeur à l’instance

Selon l’article 817 du code de procédure civile, lorsque les parties sont dispensées de constituer avocat conformément aux dispositions de l’article 761 du même code, la procédure est orale, sous réserve des dispositions particulières propres aux matières concernées. Tel est le cas devant le juge des contentieux de la protection.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, en matière de procédure orale, les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit.

Il est prévu que lorsqu’une disposition particulière le prévoit, les parties peuvent être autorisées à présenter leurs prétentions et leurs moyens par écrit sans se présenter à l’audience. Toutefois, aux termes de l’article L212-5-1 du code de l’organisation judiciaire, la procédure sans audience est une procédure spécifique qui suppose le préalable de l’accord conjoint des parties.

En l’espèce, le conseil de la SCI MYRHA s’est autorisé de façon unilatérale à ne pas se présenter à l’audience de jugement, ne s’étant jamais présenté, d’ailleurs, à quelque stade de la procédure que ce soit. Dans un mail, il s’est contenté de se référer à des conclusions transmises par mail et selon ses dires, par courrier. Sans demander un quelconque renvoi pour une indisponibilité de force majeure, il a souhaité que l’affaire soit jugée sur la base des éléments qu’il avait envoyés.

Au vu des dispositions développées précédemment, les conclusions de la SCI MYRHA sont pleinement irrecevables et confirment au surplus la désinvolture de cette dernière ou de son conseil, désinvolture que laissait préjuger sa totale carence devant le conciliateur.

En conséquence, les demandes, prétentions et moyens développés par la SCI MYRHA dans les conclusions susvisées seront purement et simplement écartés.

Sur la défaillance du chauffage dans l’appartement loué et sur la responsabilité de la SCI MYRHA à ce titre, en sa qualité de bailleresse

Les échanges de mails font ressortir que dès le 10/01/2023, Madame [J] avait averti la mandataire du bailleur qu’en plus de la persistance d’une fuite d’eau depuis décembre 2022, un problème majeur de chauffage affectait le logement loué, problème constaté au retour des vacances le 09/01/2024. Madame [J] précisait que plus aucun des radiateurs du logement ne fonctionnait, ce phénomène s’étant déjà manifesté au début de l’hiver. Elle sollicitait clairement l’intervention au plus vite de quelqu’un pour rétablir durablement la situation.

La réponse de la mandataire intervenait seulement 13 jours plus tard. Celle-ci, qui reconnaissait elle-même son retard, ne donnait aucune information sur la question du chauffage. C’était seulement sur une nouvelle interpellation du même jour de Madame [J] que la mandataire indiquait alors s’enquérir d’une entreprise pour intervenir, invitant seulement à ce stade à la purge des radiateurs.

Malgré plusieurs relances des locataires, ce n’était que le 31/01/2023 que l’agence les informait de l’intervention d’un professionnel le 01/02/2023. Toutefois, malgré la mobilisation de Monsieur [K] le jour convenu, l’entreprise désignée ne venait faire aucun constat ni aucune opération technique dans le logement.

La mandataire ayant prétexté d’un problème collectif de chaudière, Monsieur [K] avait adressé le 07/02/2023 un nouveau mail à l’agence, la mettant en demeure de réaliser les travaux pour récupérer le chauffage sous 48 heures, menaçant d’une action en justice et rappelant qu’un logement sans chauffage était un logement insalubre. Monsieur [K] évoquait une température de 9 ° dans la chambre à coucher.

Monsieur [K] avait fait par ailleurs établir le 06/02/2023 un constat de commissaire de justice qui avait relevé alors les éléments suivants :

Alors que la température extérieure était de 2°, la température dans la chambre était de 9°.Tous les radiateurs était froids ainsi que les tuyaux des dits radiateurs et ce, alors que la vanne thermostatique était ouverte au maximum de sa capacité.

Au vu des éléments qui précèdent, il est manifeste en premier lieu que la bailleresse ou son mandataire ne s’est pas attachée sérieusement à apporter une réponse aux problèmes graves de chauffage rencontrés par ses locataires, ne faisant intervenir que tardivement un professionnel qui se contentait, au demeurant, d’opérations partielles.

En outre, la société bailleresse n’a pas du tout démontré que seules des difficultés d’ordre technique, nécessitant des opérations complexes, empêchaient, malgré sa réactivité, que le bon fonctionnement du chauffage soit rétabli dans des délais raisonnable. La société bailleresse avait fait preuve à l’évidence d’inertie et les explications apportées sur la cause des désordres, au bout d’un mois, étaient restées particulièrement floues.

À cet égard, dans un mail du 08/02/2023, Madame [J] avait déploré l’absence de toute évaluation par la société mandatée quant aux radiateurs défectueux. Or, d’une part, pour trois d’entre eux, malgré des purges répétées, l’eau n’arrivait pas jusqu’au 6e étage ; d’autre part, les deux autres radiateurs s’avéraient impossibles à purger

Force est de le relever que le problème n’a semblé être résolu (le 12/02/2023 selon les locataires) qu’après une menace sérieuse de mettre en cause la responsabilité de la bailleresse et après l’évocation d’un constat de commissaire de justice du 06/02/2023.

En second lieu, le préjudice de Monsieur [K] et de Madame [J] a été conséquent pendant plus d’un mois, ceux-ci souffrant d’une absence totale de chauffage, sans la moindre perspective donnée par la bailleresse, et ce, en plein hiver, aboutissant à des températures particulièrement faibles à l’intérieur des pièces de vie.

Dans le cadre de l’article 6 de la loi du 06/07/1989, le bailleur est tenu non seulement de maintenir à la disposition de son locataire un logement décent, mais également, il doit lui assurer une jouissance paisible des lieux.

L’absence pendant un mois de tout chauffage dans un logement rend ce logement indécent et constitue en tout état de cause un trouble grave dans la jouissance des lieux, trouble dont l’importance est indéniable en plein hiver.

Ce trouble n’avait rien de la force majeure, quelle que soit l’origine du dysfonctionnement du chauffage, dysfonctionnement dont la bailleresse ne s’est préoccupée que tardivement. Ce trouble en tout état de cause n’était pas insurmontable puisqu’il suffisait à la mandataire d’accepter le financement de plusieurs chauffages d’appoint de qualité, ce qui aurait au moins amoindri le préjudice subi.

Sur l’indemnisation du préjudice

Il a été indiqué par les locataires qu’il avait été défalqué des loyers du la somme de 114,80 €, soit seulement 10 % d’un loyer mensuel. Étant précisé que pour un logement de 44 m² dans le [Localité 1], le loyer et les charges mensuelles s’élevaient à 1428,20 €, il pouvait être attendu de la bailleresse un logement dont les équipements étaient de bonne qualité ainsi qu’une réactivité de la bailleresse en cas de problème grave.

Le préjudice ayant duré un peu plus d’un mois et l’absence de chauffage ayant altéré massivement la jouissance du logement, il y a lieu d’indemniser Monsieur [K] et Madame [J] à hauteur de 900 €, en plus de la somme de 114,80 € susvisée.

Il y a lieu également d’indemniser les locataires de l’acquisition d’un chauffage d’appoint dont ils justifient pour 74,99 €.

Sur le coût de l’état des lieux de sortie

Selon l’article 3-2 de la loi du 06/07/1989, l’état des lieux, à la restitution des clés, est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues précédemment, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins 7 jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Il n’est pas prouvé en l’espèce qu’un état des lieux de sortie amiable et contradictoire s’avérait impossible. Le constat du 31/03/2023 démontre à l’évidence le contraire. L’exposé par le commissaire de justice des circonstances de l’acte fait ressortir que ce dernier correspondait à une volonté unilatérale de la bailleresse. Il ne mentionnait aucun élément faisant supposer une quelconque divergence préalable des parties ou un quelconque refus de l’état des lieux amiable de la part des locataires. Au demeurant, aucun problème majeur s’agissant de l’état du logement ne ressort, les quelques réparations déduites dans le décompte final, d’ailleurs, n’ayant pas été remises en cause.

En outre, l’absence de toute convocation préalable par le commissaire de justice confirme que l’acte établi le 31/03/2023 n’entrait pas dans le cadre prévu par l’article 3-2 de la loi du 06/07/1989.

En conséquence, la SCI MYRHA n’était pas en droit de déduire, sur le compte locatif, la somme de 240 € au titre du remboursement de la moitié de l’état des lieux de sortie établi par acte de commissaire de justice. Aussi, il y a lieu de condamner la SCI MYRHA au remboursement de ladite somme.

Sur les demandes accessoires

Il est justifié par les défendeurs d’un préjudice distinct du trouble de jouissance subi et de la nécessité d’engager une procédure pour que ses droits soient respectés.

En effet, face a une société bailleresse dont la mauvaise fois s’est manifestée aussi bien avant qu’après l’engagement de la procédure, les locataires, qui n’avaient pas rejeté la possibilité d’une solution amiable, ont dû mobiliser une énergie chronophage et ont été confrontés à des manœuvres de la bailleresse peu conforme à ses obligations.

Il conviendra de condamner la SCI MYRHA à payer à Madame [I] [J] et à Monsieur [H] [K], pris conjointement, la somme de 300 € à titre de dommages-intérêts.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais irrépétibles de l’instance.

Au vu de la date de l’assignation, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort

Déclare irrecevables les conclusions adressées par le conseil de la SCI MYRHA et dit n’y avoir lieu en conséquence à statuer sur les demandes, prétentions et moyens figurant dans ces conclusions.

Condamne la SCI MYRHA à payer à Madame [I] [J] et à Monsieur [H] [K], pris conjointement, la somme de 74,99 € en remboursement de l’acquisition d’un chauffage d’appoint.

Condamne la SCI MYRHA à payer à Madame [I] [J] et à Monsieur [H] [K], pris conjointement, la somme de 900 € en indemnisation du trouble de jouissance subi à raison des problèmes de chauffage du logement loué.

Condamne la SCI MYRHA à payer à Madame [I] [J] et à Monsieur [H] [K], pris conjointement, la somme de 240 € en remboursement de la somme indûment prélevée au titre de l’acte de commissaire de justice du 31/03/2023.

Condamne la SCI MYRHA à payer à Madame [I] [J] et à Monsieur [H] [K], pris conjointement, la somme de 300 € à titre de dommages-intérêts.

Condamne la SCI MYRHA à payer à Madame [I] [J] et à Monsieur [H] [K], pris conjointement, la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute les parties du surplus de leur demandes.

Condamne la SCI MYRHA aux dépens.

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Le greffier Le juge