TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/54232

N° Portalis 352J-W-B7I-C4VBR

N° : 1

Assignation du :

03 Juin 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 20 décembre 2024

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. IDIR

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître David RICCARDI, avocat au barreau de PARIS – #G0261

DEFENDERESSE

S.A.S. LE GOURBI

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Mohand MAAMOURI de la SELASU AVOCAT 777, avocats au barreau de PARIS – #E1740

DÉBATS

A l’audience du 31 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 12 juin 2019, la société Idir a donné à bail commercial à la société Le Gourbi, des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], pour une durée de neuf années à compter du 12 juin 2019, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 33 600 euros hors charges et hors taxes, payable mensuellement d’avance.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par exploit du 16 mai 2023, un premier commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 19 754,08 euros au titre des loyers échus à cette date.

Par ordonnance réputée contradictoire du 8 novembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Idir tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire par effet du commandement de payer du 16 mai 2023 ainsi que sur les demandes subséquentes, le commandement de payer visant un délai d’un mois au lieu du délai de deux mois prévu au contrat et a condamné la société Le Gourbi à payer à la société Idir la somme provisionnelle de 15 549,60 euros au titre des loyers et charges échus au 5 mai 2023.

Faisant valoir de nouveaux impayés de loyers, la bailleresse a fait délivrer à la société Le Gourbi, par exploit du 5 décembre 2023, un second commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur la somme en principal de 37 905,70 euros au titre des loyers et charges échus au 25 novembre 2023.

Par ordonnance réputée contradictoire du 12 avril 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire par effet du commandement de payer du 5 décembre 2023, sur les demandes subséquentes et sur la demande de provision, en raison de l’absence de preuve du non-paiement des sommes réclamées dans ce commandement de payer dans le délai de deux mois.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à la suite de la délivrance du commandement de payer le 5 décembre 2023, la société Idir a, par exploit délivré le 3 juin 2024, fait citer la société Le Gourbi devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé.

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 4 juillet 2024, a fait l’objet d’un premier renvoi à la demande du défendeur, les parties ayant en outre reçu l’injonction d’assister à un rendez-vous d’information sur la médiation. Les parties n’ont pas souhaité entrer en médiation, de sorte que l’affaire a été plaidée à l’audience du 31 octobre 2024.

Aux termes de ses écritures déposées et oralement soutenues à l’audience, la société Idir, représentée par son conseil, a demandé au juge des référés de :

« – CONSTATER la résiliation de plein droit du bail en date du 12 juin 2019 à compter du 6 février 2024 ;

— ORDONNER l’expulsion de la société LE GOURBI des lieux loués sis [Adresse 2] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si nécessaire ;

— CONDAMNER la société LE GOURBI à payer à la SCI IDIR la somme de 46.545,70 euros au titre des loyers impayés, frais, taxes et charges ;

— CONDAMNER la société LE GOURBI à lui payer une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer hors taxe majorée de la provision sur charge, soit 3.176,30 € par mois, jusqu’à libération effective et complète des lieux ;

— CONDAMNER la société LE GOURBI à verser à la SCI IDIR la somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société LE GOURBI aux entiers dépens ;

— RAPPELER le caractère exécutoire de l’ordonnance à intervenir nonobstant appel. ».

A l’audience, la société Idir a précisé que la dette locative s’élève au 1er octobre 2024 à la somme de 75 484 euros.

A l’appui de ses demandes, la société Idir fait valoir que la société Le Gourbi n’a pas réglé les loyers dus deux mois après la signification du commandement de payer de sorte que le bail est résilié depuis le 6 février 2024.

Elle s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement, dès lors que le restaurant est toujours fermé et que la société Idir et surtout son gérant sont dans une situation catastrophique du fait de l’interruption du paiement des loyers, ce dernier étant contraint de vivre sur sa seule pension de retraite qui s’élève à 930, 33 euros par mois.

Elle s’oppose enfin également à la demande d’expertise formulée par la défenderesse.

En réplique, par écritures déposées et oralement soutenues, la société Le Gourbi, par l’intermédiaire de son conseil, a demandé au juge des référés de :

« – JUGER la société LE GOURBI recevable en ses demandes, fins et conclusions,

A TITRE PRINCIPAL,

DESIGNER tel commissaire de justice ou tel expert avec mission de :se rendre sur place et visiter les lieux ;se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;entendre tout sachant ;indiquer si le restaurant appartenant par la société LE GOURBI au [Adresse 2]) est ouvert à la clientèle et s’il est exploité. – DIRE que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat greffe de ce Tribunal dans les deux mois de sa saisine ;

— DIRE qu’il en sera référé au juge en cas de difficulté ;

— FIXER la provision à consigner au greffe à la charge des sociétés SCI IDIR et LE GOURBI pour moitié chacune ;

— RENVOYER l’affaire à une audience ultérieure.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire jusqu’au complet paiement de la dette locative,

— JUGER que l’arriéré locatif, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, porte sur un total de 54.482,14 €.

— ACCORDER à la société LE GOURBI vingt-quatre mois de délais pour s’acquitter de la somme de 54.482,14 € ou de toutes autres sommes qui pourraient être mises à sa charge aux termes de l’ordonnance à intervenir.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

RESERVER les dépens et l’article 700 du CPC. ».

Pour s’opposer à la demande de la société Idir, la société Le Gourbi explique ne plus régler ses loyers depuis le mois de juin 2023 mais avoir réglé, contrairement à ce qui est indiqué dans le décompte actualisé, les loyers de la période Covid des mois de mai, juin et août 2020.

Elle conteste par ailleurs le montant du loyer indexé celui-ci étant de 3 035, 42 euros et non de 3 176, 30 euros comme indiqué dans le décompte, de sorte que la société Idir lui est redevable de la somme de 54 482, 14 euros.

Elle sollicite une mesure d’expertise afin que soit constatée la réouverture du restaurant et l’exploitation du fonds de commerce qui sont contestées par la société demanderesse.

Elle demande en outre la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement, expliquant ne pas avoir été en mesure de régler ses loyers en raison des agissements de l’un de ses associés, M. [E] qui a ponctionné la totalité des recettes générées pour ses besoins personnels et rencontrer en conséquence d’importantes difficultés financières.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

Au cours du délibéré, il a été mis dans les débats la question de la recevabilité des demandes de la société Idir à l’encontre de la société Le Gourbi au regard de l’article 488, alinéa 2, du code de procédure civile compte tenu de l’ordonnance réputée contradictoire du 12 avril 2024 par laquelle le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire par effet du commandement de payer du 5 décembre 2023, sur les demandes subséquentes et sur la demande de provision, en raison de l’absence de preuve du non-paiement des sommes réclamées dans ce commandement de payer dans le délai de deux mois.

Afin de recueillir les observations des parties sur ce point, le délibéré a été prorogé au 19 puis au 20 décembre 2024.

Par note en délibéré adressée le 19 décembre 2024, le conseil de la société Idir a relevé qu’il ressort des dispositions de l’article 488 du code de procédure civile que la question de la possibilité de modifier ou rétracter une ordonnance de référé en cas de circonstances nouvelles ne se pose que lorsque l’ordonnance a fait droit aux demandes et non en cas d’ordonnance de rejet. Il ajoute qu’en toutes hypothèses des circonstances nouvelles existent depuis l’ordonnance du 12 avril 2024, dès lors que la société Le Gourbi ne règle toujours pas ses loyers, que les locaux objets du bail commercial ne sont plus exploités et que la société Idir a été assignée par le syndicat des copropriétaires en raison de travaux réalisés par la société Le Gourbi.

MOTIFS

Sur la demande reconventionnelle de désignation d’un expert judiciaire ou d’un expert

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’article 145 suppose l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire un fait crédible et plausible ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Ni l’urgence ni l’absence de contestation sérieuse ne sont des conditions d’application de l’article 145 du code de procédure civile.

En l’espèce, la société Le Gourbi n’explique pas en quoi la désignation d’un commissaire de justice ou d’un expert afin que celui-ci constate que son commerce est effectivement ouvert et exploité serait utile pour lui dans le cadre d’un futur procès qui pourrait l’opposer à la société Idir.

En effet, elle sollicite la désignation d’un commissaire de justice ou d’un expert afin de constater que son restaurant est exploité pour faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire alors que le commandement de payer qui lui a été délivré le 5 décembre 2023 n’est pas fondé sur une absence d’exploitation des lieux mais sur une dette locative impayée, de sorte qu’il n’est pas démontré qu’une telle mesure améliorerait sa situation probatoire, ni même qu’il existerait un autre litige en germe.

Il convient, en outre, de relever que la société Le Gourbi aurait pu saisir lui-même un commissaire de justice, comme l’avait fait la société Idir le 16 mai 2023 et le 5 février 2024, afin qu’il constate que son restaurant est effectivement ouvert.

Dans ces circonstances, en l’absence de preuve de la pertinence de la mesure d’instruction sollicitée et de l’existence d’un litige potentiel futur, la demande d’expertise de la société Le Gourbi sera rejetée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Suivant l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 488dudit code, « L’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée.

Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles. »

En l’espèce, la société Idir a, sur le fondement du commandement de payer qu’il a fait délivrer à la société Le Gourbi le 5 décembre 2023, déjà demandé au juge des référés de constater l’acquisition de la clause résolutoire et, en conséquence, la résiliation du bail la liant à la société Le Gourbi.

Ainsi, par ordonnance réputée contradictoire en date du 12 avril 2024, le juge des référés près le tribunal judiciaire de Paris a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Idir tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire par effet du commandement de payer du 5 décembre 2023 et sur les demandes subséquentes.

Contrairement à ce que soutient la société Idir, l’article 488, alinéa 2, du code de procédure civile s’applique également aux ordonnances de référé de rejet.

Or, le fait que les locaux commerciaux ne soient plus exploités, ce qui est au demeurant contesté par la société Le Gourbi, que le paiement des loyers n’ait pas repris et que la société Idir ait été assignée en référé par le syndicat des copropriétaires aux fins qu’une mesure d’expertise soit ordonnée en raison de travaux réalisés par la société Le Gourbi, ne constituent pas des circonstances nouvelles qui permettent de statuer sur l’acquisition de la clause résolutoire par effet du commandement de payer du 5 décembre 2023.

Dès lors, en l’absence de circonstances nouvelles au sens de l’article 488, alinéa 2, du code de procédure civile, la demande de la société Idir tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire par effet du commandement de payer du 5 décembre 2023 et les demandes qui en découlent seront déclarées irrecevables.

Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, la société Idir sollicite la condamnation de la société Le Gourbi à lui payer la somme de 75 484 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés au 1er octobre 2024.

La société Le Gourbi conteste le montant ainsi réclamé par la société Idir, reconnaissant devoir uniquement la somme de 54 482, 14 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er octobre 2024.

Elle conteste tout d’abord devoir la somme de 11 520 euros au titre des échéances des mois de mai, juin et août 2020.

Si la défenderesse ne verse aucune pièce concernant le paiement de cette somme, il convient de relever que la société Le Gourbi a, par ordonnance réputée contradictoire, été condamnée à payer à la société Idir la somme de 15 549, 60 euros à titre de provision au titre des loyers et charges échus au 5 mai 2023. Dès lors, il existe un risque que les loyers et charges dus au titre des loyers et charges des mois de mai, juin et août 2020 soient inclus dans cette condamnation, de sorte que la condamnation au paiement de cette somme est sérieusement contestable. Il convient en conséquence de retirer de la somme réclamée par la société Idir la somme de 11 520 euros.

La société Le Gourbi conteste ensuite le montant du loyer indexé réclamé depuis le mois de juin 2023.

L’article V intitulé « INDEXATION » du bail du 12 juin 2019 prévoit que l’indexation du loyer intervient de plein droit tous les trois ans, à la date d’anniversaire de la prise d’effet du bail et que, « lors de la première échéance d’indexation, le calcul de l’indexation s’effectuera par comparaison entre l’indice du 4ème trimestre 2018 soit 114,06 (indice de base) et l’indice correspondant de l’année suivante (indice de comparaison), et pour les années suivantes, l’indice de comparaison utilisé l’année précédente servira d’indice de base […] ».

Ainsi, l’indexation du loyer se calcule de la façon suivante : Loyer en cours x (dernier indice publié au moment de la révision / indice de référence lors de la fixation initiale). Dès lors, le loyer indexé doit être calculé de la façon suivante : 2 800 x (123,65/ 114,06) = 3 035,42 euros.

En outre, l’article IV, 2° du bail précise que « Les parties conviennent de fixer le montant des provisions de charges mensuelles à 80 euros ».

Ainsi, le loyer charges comprises s’élevait entre juin 2023 et octobre 2024 à la somme mensuelle de 3 115, 42 euros et non de 3 176, 30 euros, soit à la somme totale de 49 846, 72 euros (3 115, 42 euros x 16) et non à la somme de 50 820, 80 euros appelée par le bailleur. Il convient en conséquence de déduire la somme de 974, 08 euros (correspondant à la différence) des sommes réclamées par le bailleur.

S’agissant de la somme appelée au titre du réajustement du dépôt de garantie, l’article VI du contrat de bail du 12 juin 2019 prévoit que le dépôt de garantie est initialement fixé à la somme de 8 400 euros, ce qui correspond à trois mois de loyers et qu’en cas de modification du loyer, le montant du dépôt de garantie sera ajusté.

Puisque le loyer indexé s’élevait à 3 035,42 euros à partir du mois de juin 2023, le montant réajusté du dépôt de garantie doit s’élever à la somme de 706, 26 euros ((3.035,42 euros x 3) – 8.400 euros) et non à la somme 888, 90 euros comme indiqué sur le décompte produit par la bailleresse. Il convient en conséquence de déduire des sommes réclamées la différence, soit la somme de 182, 64 euros.

En outre, aux termes de l’article L.145-40-2 du code de commerce, « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux ».

Les décomptes fournis par le bailleur font apparaître des montants de taxes foncières pour les années 2023 et 2024. Toutefois, le contrat de bail est taisant sur le caractère récupérable de cet impôt et le bailleur qui ne produit pas les avis correspondants, n’en justifie pas. Dès lors, ces sommes apparaissent sérieusement contestables et seront également recoupées à hauteur de 2 440 euros pour l’année 2023 et de 2 639 euros pour l’année 2024.

Il s’ensuit que les sommes appelées sont non sérieusement contestables à hauteur de 57 728, 28 euros (correspondant à la somme de 75 484 réclamée – 11 520 – 974, 08 – 182, 64 – 2 440 – 2 639).

En conséquence, la société Le Gourbi sera condamnée au paiement de la somme de 57 728, 28 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 1er octobre 2024.

Sur la demande de délais de paiement

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société Le Gourbi ne verse aucune pièce concernant les difficultés financières qu’elle allègue.

En outre, elle reconnaît ne plus régler aucun loyer depuis le mois de juin 2023, soit depuis près d’un an et demi, de sorte qu’elle a déjà bénéficié de fait de délais de paiement.

Dans ces conditions, la demande de la société Le Gourbi tendant à l’octroi de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de la condamner en outre au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

REJETONS la demande de la société Le Gourbi de désignation d’un commissaire de justice ou d’un expert ;

DÉCLARONS irrecevables la demande de la société Idir tendant à constater la résiliation de plein droit du bail du 12 juin 2019 au 6 février 2024 par effet du commandement de payer du 5 décembre 2023 et les demandes qui en découlent ;

CONDAMNONS la société Le Gourbi à payer à la société Idir la somme provisionnelle de 57 728, 28 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés au 1er octobre 2024 ;

REJETONS la demande de la société Le Gourbi tendant à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNONS la société Le Gourbi aux entiers dépens ;

CONDAMNONS la société Le Gourbi à payer à la société Idir la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 20 décembre 2024

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Sophie COUVEZ