TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [M] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Roger LEMONNIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05308 – N° Portalis 352J-W-B7I-C47C4

N° MINUTE :

9

JUGEMENT

rendu le 12 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0516

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [B],

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 décembre 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 12 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05308 – N° Portalis 352J-W-B7I-C47C4

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mars 2021, Madame et Monsieur [J] [Y] [F] a consenti à Monsieur [M] [B] un bail à usage d’habitation portant sur des locaux situés à [Adresse 2].

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, par un contrat de cautionnement de type Visale, s’est porté caution des locataires dans le paiement des loyers et charges, la caution pouvant se subroger au bailleur dans tous ses droits conformément aux dispositions de l’article 7-1 de la convention Visale.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a, par acte du 25 janvier 2024 fait délivrer à Monsieur [M] [B] un commandement visant la clause résolutoire, pour avoir paiement de la somme de 4517, 76 euros.

Pars actes du 13 mai 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS Monsieur [M] [B] pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs des locataires,

— l’expulsion de Monsieur [M] [B] et de tous occupants de son chef,

— la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, charges en sus, et la condamnation de Monsieur [M] [B] à son paiement, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— la condamnation de Monsieur [M] [B] au paiement de l’arriéré locatif de 6023, 68 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 janvier 2024 sur la somme de 4517, 76 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— la condamnation solidaire de Monsieur [M] [B] à payer la somme de 800 euros pour frais irrépétibles et à supporter les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire est appelée et examinée à l’audience du 14 octobre 2024.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES représentée par son conseil, maintient les demandes telles qu’exposées dans l’assignation. Elle indique avoir versé au bailleur la somme de 10639, 76 euros à la date du 4 octobre 2024, faisant suite à des impayés, mois de septembre 2024 compris

Monsieur [B] est absent.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier de son débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement reprend les conditions permettant l’engagement de caution d’Action Logement Services et le fait que les quittances délivrées à Action Logement Services subrogeront cette dernière conformément à l’article 2306 du Code civil dans tous les droits et actions du bailleur sur les sommes versées. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ou en résiliation judiciaire du contrat de bail, ainsi qu’en fixation d’une indemnité d’occupation.

En outre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit les quittances subrogatives visant les sommes versées par elle.

Il en résulte que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de la bailleresse.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 15 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX, le 29 janvier 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ( avis du 13 juin 2024, Cour de cassation, Pourvoi n° 24-70.002). Dans le cas de l’espèce, au vu de la date de reconduction du contrat, il y a lieu d’appliquer, de ce fait, un délai de deux mois.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 janvier 2024. Ce commandement, régulier, en sa forme correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Le commandement de payer vise une somme due de 4517, 76 euros. La totalité de la somme réclamée dans les deux mois du commandement n’ayant pas été versée, le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit, deux mois après sa délivrance, soit en l’occurrence, le 25 mars 2024.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

L’absence de comparution du défendeur laisse le tribunal dans l’ignorance de sa situation financière, ne permet pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur pour acquitter la dette, dans le délai légal précité, la bailleresse s’opposant à tout délai de paiement. Par ailleurs, absent, il n’a formé aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et n’a pas repris le paiement du loyer courant. Il ne sera ainsi pas fait application de ces dispositions.

Monsieur [M] [B] étant sans droit ni titre depuis le 26 mars 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la créance de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

.

Les quittances subrogatives étant versées, Monsieur [M] [B] seront condamnés au paiement à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de la somme de 10639, 76 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement et ce au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4517, 76 euros à compter du 25 janvier 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus.

Monsieur [M] [B] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 5 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, dès lors que les paiements sont justifiés par une quittance subrogative

Sur les demandes accessoires

Il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire par provision, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Monsieur [M] [B] supporteront les dépens, y incluant notamment le coût du commandement de payer délivré le 25 janvier 2024.

Compte tenu des faits de la cause et de la situation des parties, il ne sera pas fait droit à la demande d’indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant, après débats en audience publique, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre Monsieur [M] [B] le 30 mars 2021 et portant sur le logement situé dans l’immeuble sis [Adresse 2] à la date du 25 janvier 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut pour Monsieur [M] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [M] [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, la somme de 10639, 76 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement et ce au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4517, 76 euros à compter du 25 janvier 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus.

CONDAMNE Monsieur [M] [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 5 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion), dès lors que les paiements sont justifiés par une quittance subrogative ;

DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [M] [B] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer ;

LE GREFFIER LA PRESIDENTE