N°Minute:25/02339

N° RG 25/01057 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PUOU

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

JUGEMENT DU 24 Novembre 2025

DEMANDEUR:

S.C.I. [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fanny DEETJEN, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [D] [O], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [M] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 22 Septembre 2025

Affaire mise en deliberé au 24 Novembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 24 Novembre 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Fanny DEETJEN

Le

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat signé le 26 janvier 2018, la SCI IMMO CENTRE a donné à bail d’habitation aux consorts [O] [W] un appartement de type T4 avec prise d’effet au 3 février 2018 moyennant un loyer initial de 720€/mois, payable d’avance au 1" de chaque mois.

A compter du mois de février 2022, les locataires n’ont payé que partiellement le loyer dû.

Après de nombreuses relances téléphoniques, un échéancier a été signé le 29/03/2024, afin d’apurer la dette locative. Toutefois ce plan n’a pas été respecté, de sorte que les locataires ont été mis en demeure de régulariser par courrier du 26 août 2024. Sans résultat, si ce n’est que M. [O] et Mme [W] ont subitement quitté les lieux en laissant une clé dans la boîte aux lettres.

Par courrier du 01/10/2024, le commissaire de justice alors mandaté par la SCI [Adresse 5] a convoqué les locataires pour procéder de manière contradictoire à l’établissement un état des lieux de sortie le 15/10/2024.

Il résulte du procès-verbal de constat établi le 15/10/2024 d’une part un état d’encrassement et de saleté généralisé de l’appartement ; d’autre part des dégradations et arrachage d’éléments.

Rappelant que l’état des lieux d’entrée mentionne expressément que l’appartement donné en location venait d’être refait à neuf.

La SCI requérante a fait établir un devis au titre du nettoyage de l’intégralité de l’appartement, des repartions locatives et du remplacement des éléments d’équipements retirés arrachés, pour un montant de 16565,50 euros. Les premiers travaux viennent d’être réalisés.

Compte-tenu de l’état catastrophique du bien, et en l’absence de retour/contact des anciens locataires, la SCI IMMO CENTRE est contrainte de saisir la juridiction de céans aux fins de condamnation de M. [O] et de Mme [W] au titre des loyers échus impayés ainsi que du coût des dégradations locatives.

La SCI [Adresse 5] sise [Adresse 2] à LUNEL a, par acte de commissaire de justice du 12 février 2025 signifié à étude, fait assigner M. [D] [O] et Mme [M] [W] demeurant tous deux [Adresse 4] à LUNEL devant le Juge des contentieux du Tribunal judiciaire de Montpellier, le 16 juin 2025 aux fins de :

Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et plus particulièrement son article 7,

Vu le décret n°87-712 du 26/08/1987 relatif aux réparations locatives,

Vu le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale,

Vu les articles 1730, 1731 et 1732 du Code civil,

Vu le contrat de caution

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces produites,

DIRE ET JUGER que les locataires doivent prendre à sa charge l’entretien courant du logement, ainsi que celui des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations locatives, mais également le coût de la remise en état du logement nécessitée par les dégradations commises par eux et tout occupant de son chef

CONDAMNER in solidum M. [O] et Mme [W] à payer à la SCI IMMO CENTRE la somme de 13205,50 euros au titre des réparations locatives effectuées en raison des dégradations commises

CONDAMNER in solidum M. [O] et Mme [W] à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 8352,00 euros au titre des loyers échus impayés arrêtés au 15/10/2024

CONDAMNER in solidum M. [O] et Mme [W] à payer à la SCI IMMO CENTRE la somme de 2000,00 euros au titre de l’article 700 du C.P.C

CONDAMNER in solidum M. [O] et Mme [W] aux entiers dépens en ce compris le coût du PV de constat d’huissier établi le 15/10/2024 pour un montant de 475,48 euros.

L’affaire est appelée à l’audience du 16 juin 2025, elle sera renvoyée au 22 septembre 2025.

A l’audience du 22 septembre 2025, la SCI [Adresse 5], représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Elle a fourni au tribunal un décompte actualisé de la dette au 15 octobre 2024 pour un montant de 8352,00 euros pour les loyers et charges impayées et 13205,50 euros au titre des réparations locatives.

A cette audience, M. [D] [O] et Mme [M] [W] n’ont pas comparu ni n’ont été représentés.

La décision a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les réparations locatives :

L’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 impose au titre des obligations incombant au locataire celle d’entretenir le logement loué, obligation également mentionnée au sein des dispositions de l’article 1731 du Code civil. Ainsi la locataire est tenue de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ».

Les réparations locatives sont définies comme « les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif selon le décret du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Dès lors et en application de ces textes, les locataires doivent prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si celles-ci sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Le contrat de bail signé mentionne expressément que :

OBLIGATIONS DU LOCATAIRE Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location,

c) De répondre dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi sauf si que l’ensemble des réparations locatives définies par Décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon vice de construction, cas fortuit ou majeur.

En l’espèce, le 4 février 2018, un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement duquel il résulte un très bon état général de l’appartement, des équipements neufs, le logement ayant été rénové quelques mois avant l’installation des requis dans les lieux.

Il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée du 04/02/2018 et du procès-verbal de constat dressé le 15/10/2024 que le logement est particulièrement encrassé, qu’il existe de nombreuses dégradations, qui ne peuvent nullement être assimilées à de la vétusté. Ainsi, le procès-verbal de constat mentionne notamment outre un état de saleté généralisé, les dégradations qui suivent :

Pour l’entrée :

Le revêtement de plafond est sale et jauni, le luminaire est à déposer et toutes réserves utiles sont émises concernant son fonctionnement en l’absence d’alimentation en électricité.

Dans la cuisine :

Le revêtement de plafond est sale, jauni et s’avère maculé de résidus qui après inspections correspondent à de petits insectes.

Toutes réserves utiles sont émises concernant le bon fonctionnement des luminaires et spots encastrés en l’absence d’alimentation en électricité. Un spot est arraché au centre de la pièce, trois spots sont à refixer.

L’évier un bac en inox est sale, encrassé et la canne du robinet a été arrachée et la bonde est manquante.

La plaque de cuisson de marque BLUESKY est rayée toutes réserves utiles sont émises concernant son bon fonctionnement en l’absence d’alimentation en électricité.

Le four électrique sans marque apparente est sale et s’avère maculé de résidus alimentaires carbonisés rayures sur le panneau de contrôle et joint encrassé. L’intérieur est sale et présente de nombreux résidus alimentaires carbonisés.

Dans la cour intérieure :

La porte-fenêtre coulissante menuiserie PVC est sale et les deux vantaux coulissent difficilement en raison d’une déformation du guide.

Dans la première chambre parentale :

La porte de communication avec éclatements. Déposée et demeure manquante périphérie du passage dégradée

Les murs sont jaunis, sales et encrassés, présence de deux éclats localisés au-dessus de la porte-fenêtre qui semblent correspondre à une dépose d’un rideau, la tranche du mur a été dégradée et la baguette d’angle a été arrachée.

Cassure et éclatement du revêtement mural localisé côté droit de l’entrée, impacts sur le placoplâtre encrassé localisé à l’emplacement du lit.

Présence d’une ouverture dans le placoplâtre d’environ 1,50 mètres avec reprise sommaire.

Le revêtement de plafond est sale, taché et des luminaires ont été arrachés toutes réserves utiles sont émises concernant le bon fonctionnement des installations électriques en l’absence d’alimentation en électricité.

Dans le couloir :

Les deux cloisons situées en périphérie du placard mural ont été dégradées et présentent des éclatements.

Les ventaux du placard mural de type kazed ne coulissent pas ventaux sales et encrassés.

Les lignes de plinthes en bois posées à l’intérieur du placard sont gorgées d’eau et sont tombées.

Le trop-plein du chauffe-eau semble avoir débordé et le robinet d’alimentation a été arraché.

Dans les toilettes :

L’encadrement de porte en bois semble être déchaussé de la cloison.

Dans la salle de bains :

Le chambranle en bois présente des griffures qui semblent provenir d’un animal, la plaque de protection intérieure/extérieure déposées et manquantes.

Le panneau de la cabine de douche a été arraché.

La douchette a été déposée et demeure manquante.

La colonne de douche a été arrachée et s’avère couverte de tartre.

Dans la deuxième chambre :

Le chambranle de porte extérieur en bois présente des traces d’écriture, des griffures ainsi que des entailles.

Les deux ventaux du placard mural kazed coulissant ont été déposés cerclages périphériques des panneaux cabossés et roulements hors-service.

Les étagères ont été arrachés et demeurent manquantes.

Dans la troisième chambre :

La poignée du panneau extérieur de la porte de communication a été arrachée poignée intérieure à refixer et aucune clef n’a été restituée pour la serrure.

Le revêtement mural est sale, encrassé et présente une entaille localisée derrière la porte ainsi qu’une ouverture sommairement calfeutrée au moyen d’un morceau de placoplâtre demeuré brut.

Un ventail du placard mural kazed coulissant a déraillé, rails cabossés et roulements des panneaux hors-service- étagères déposées et demeurant manquantes.

Au regard de ces éléments, la SCI IMMO CENTRE a fait établir un devis s’élevant à 16565,50 euros

Etant précisé que :

Compte-tenu du montant important des réparations, elle ne peut financer pour le moment qu’une partie de ces travaux, elle a consenti à déduire la somme de 3360,00 euros, soit 50% du coût des peintures de l’appartement, au titre de la vétusté.

Compte-tenu des éléments produits, la créance de remise en état est ainsi établie et justifiée.

Il est constant qu’il appartient au locataire de prouver qu’il se trouve dans un cas d’exonération de réparations locatives. Celui-ci doit ainsi démontrer que les désordres ont eu lieu par vétusté, par cas de force majeure, par la faute de la bailleresse ou par le fait d’un tiers qu’il n’avait pas introduit dans le logement.

Qu’en tout état de cause, l’état de vétusté ne doit pas être le fait de la négligence du locataire quant à l’entretien du logement. Et lorsque la nature même des dommages prouve qu’ils ne peuvent être la conséquence d’une usure normale mais qu’ils ont été causés par le locataire, c’est à ce dernier de payer les réparations.

Il ressort des éléments supra qu’il convient de condamner solidairement M. [D] [O] et Mme [M] [W] au paiement de la somme de 13205,00 euros au titre des réparations locatives en raison des dégradations commises dans l’appartement qu’ils ont occupé.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCI [Adresse 5] un décompte arrêté 15 octobre 2024, qui indique que la dette de de M. [D] [O] et Mme [M] [W] s’élève à 8352,00 euros en loyers et charges.

Au vu de ce décompte, et faute de contestation , la demande en paiement apparaît justifiée et il y sera fait droit pour ce montant.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [D] [O] et Mme [M] [W] au paiement de la somme de 8352,00 euros.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [D] [O] et Mme [M] [W], partie perdante, seront condamnés aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamnés aux dépens, M. [D] [O] et Mme [M] [W] devront verser une somme qu’il est équitable de fixer à 300,00 euros à la SCI IMMO CENTRE sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en et par mise à disposition au greffe,

DIT que les locataires doivent prendre à leur charge l’entretien courant du logement, ainsi que celui des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations locatives, mais également le coût de la remise en état du logement nécessitée par les dégradations commises par eux et tout occupant de son chef ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [O] et Mme [M] [W] à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 13205,50 euros au titre des réparations locatives effectuées en raison des dégradations commises ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [O] et Mme [M] [W] à payer à la SCI IMMO CENTRE la somme de 8352,00 euros au titre des loyers échus impayés arrêtés au 15/10/2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [O] et Mme [M] [W] à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 300,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE solidairement M. [D] [O] et Mme [M] [W] aux entiers dépens en ce compris le coût du PV de constat d’huissier établi le 15/10/2024 pour un montant de 475,48 euros ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, Le Juge des contentieux de la protection,