TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre

N° RG 21/11963

N° Portalis 352J-W-B7F-CU4U5

N° MINUTE :

Assignation du :

10 Août 2021

JUGEMENT

rendu le 06 Décembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [J] [H]

[Adresse 3]

[Localité 13]

Représentée par Maître Alexis WEIL, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0261, et par Maître Ansiau Maxime EBERSOLT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0261

DÉFENDERESSES

La Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic, la société LEMA IMMOBILIER

[Adresse 5]

[Localité 11]

Représenté par Maître Florence MARTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1181

Madame [S] [U] [L]

[Adresse 3]

[Localité 13]

Décision du 06 Décembre 2024

2ème chambre

N° RG 21/11963 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU4U5

Madame [G] [W] [F] [E] [Z]

[Adresse 8]

[Localité 12]

Représentées par Maître Michèle TROUFLAUT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1214

La société VBC IMMOBILIER, exerçant sous le nom commercial AGENCE BEAULIEU-CAMUS

[Adresse 7]

[Localité 6]

La société ALLIANZ IARD, recherchée es qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société VBC IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentées par Maître Charles -Henri de GAUDEMONT, avocat plaidant, et par Maître Philippe MARINO ANDRONIK, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0143

La société ZAVANI et compagnie, nouvelle dénomination sociale de LAVIGNEET ZAVANI

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représentée par Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1155

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M^me Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe

M. Jerôme HAYEM, Vice-Président

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente

assistée de Adélie LERESTIF, greffière.

DEBATS

A l’audience du 17 Octobre 2024, présidée par Claire BERGER, et tenue publiquement, rapport a été fait par Caroline ROSIO, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024, prorogé au 06 Décembre 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

Décision du 06 Décembre 2024

2ème chambre

N° RG 21/11963 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU4U5

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 26 mars 2019, Mme [S] [L] veuve [Z] et Mme [G]-[W] [Z] (ci-après désignés les consorts [Z]) ont vendu à Madame [J] [H] (Mme [H]) les lots de copropriété n°26 et 27, qui ont été réunis en un appartement de 3 pièces situé au 4ème et dernier étage du bâtiment B d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 13], d’une superficie «Carrez» de 25,10m2 pour le lot 26 et 9,41m2 pour le lot 27, moyennant un prix de 315 000 euros.

Le vendeur déclare dans l’acte de vente page 4 que des «travaux ont porté sur l’installation d’une salle de bains sur des canalisations existantes et le percement d’un mur porteur réunissant les deux lots de copropriété» et que «à sa connaissance un seul dégât des eaux a été constaté dans les biens depuis ces travaux, pour lequel, les travaux de remise en état ainsi que les procédures d’assurances sont à ce jour clôturées ainsi qu’il résulte d’un courriel du syndic ci-dessous désigné en date du 28 novembre 2018 ci-annexé».

Cette vente, conclue par l’intermédiaire de la société VBC IMMOBILIER, agence immobilière exerçant sous le nom commercial AGENCE BEAULIEU-CAMUS, avait été précédée d’une promesse unilatérale de vente en date du 17 décembre 2018.

Par courrier recommandé du 24 mai 2019, Mme [H] formait une réclamation auprès du cabinet LAVIGNE et ZAVANY, syndic de l’immeuble, en raison d’une infiltration dans la toiture de zinc constatée dans son appartement lors des travaux de rénovation, après dépose des habillages des sous-faces de toiture.

Le syndic a mandaté l’entreprise ABC CORDISTE afin de réaliser une intervention le 3 juin 2019 et la fuite a été colmatée par le collage d’une bande d’étanchéité goudronnée. Le rapport d’intervention de l’entreprise a constaté que l’origine de l’infiltration provient de l’obstruction d’un chéneau par un pot de fleur au niveau de l’évacuation et d’une déchirure du zinc au niveau du chéneau. Dans l’appartement de Mme [H] est constaté que le voligeage ainsi qu’un chevron commencent à se dégrader à la suite de cette infiltration et l’entreprise préconise un renforcement voire un remplacement de divers éléments de charpente. L’entreprise a observé que la toiture en zinc présente une certaine vétusté et « qu’une partie de la toiture a été repeinte avec une résine spéciale zinc permettant d’augmenter la longévité du matériau. Ce traitement a sûrement été effectué il y a quelques années suite à une première conscience de la vétusté de la couverture ».

Pour confirmer ces désordres, Mme [H] a fait intervenir le même jour un huissier de justice qui, par procès-verbal de constat du 3 juin 2019, a effectué de nombreuses photographies mettant à jour des infiltrations affectant la charpente de l’immeuble et qui ont justifié l’interruption des travaux au sein de l’appartement de Mme [H].

Par procès-verbal du 28 novembre 2019, l’assemblée générale des copropriétaires a voté à l’unanimité la résolution n°6 prévoyant les travaux de confortement du plancher et de la charpente pour un montant de 38 500 euros, et la résolution n°9 portant sur la réalisation de devis pour la réfection globale de la toiture.

Décision du 06 Décembre 2024

2ème chambre

N° RG 21/11963 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU4U5

Par courrier du 27 janvier 2020, le conseil de Mme [H] a mis en demeure les consorts [Z], la société VBC IMMOBILIER et son assureur ALLIANZ IARD ainsi que le Cabinet LAVIGNE et ZAVANI, syndic de l’immeuble, de reporter les travaux votés le 28 novembre 2019 par l’assemblée générale des copropriétaires – et prévus le 3 février 2020 pour une durée de six semaines – jusqu’à la signature d’un protocole d’accord amiable par les parties sur l’indemnisation du préjudice de Mme [H] ou jusqu’au dépôt du rapport de l’expert qui sera désigné par le président du tribunal judiciaire de Nanterre, saisi par requête en référé, l’audience étant prévue le 8 avril 2020.

Un constat d’huissier a été réalisé le 4 février 2020 à la demande du SDC et du cabinet LAVIGNE et ZAVANI, en vue des travaux à réaliser dans l’appartement de Mme [H] votés par l’AG du 28 novembre 2019 et aux fins de constater l’état de l’appartement de Mme [H], l’état de celui de M. et Mme [X] ainsi que l’état des parties communes. L’huissier n’a pu réaliser le constat dans l’appartement de Mme [H] en raison de son absence. Il a constaté que les murs, plafonds et faux plafonds de l’appartement de M. et Mme [X] sont en parfait état et que les parties communes sont en très bon état général.

Par actes des 14 et 18 février 2020, Mme [H] se plaignant de ce qu’aucune proposition ne lui avait été adressée pour la prise en charge de ses préjudices alors que son appartement était immobilisé, a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir la désignation d’un expert et la suspension des travaux de réfection des parties communes.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 février 2020, le Cabinet LAVIGNE et ZAVANI, syndic de l’immeuble, a mis en demeure Mme [H] de laisser libre accès à son appartement afin de permettre une intervention de l’entreprise SERVAC pour procéder à la réalisation des travaux faisant l’objet de la résolution n°6, votés par l’assemblée générale des copropriétaires le 28 novembre 2019.

Par ordonnance du 12 juin 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a débouté Mme [H] de sa demande d’expertise, estimant qu’elle dispose d’éléments suffisants pour estimer son préjudice et que l’expertise retarderait d’autant les travaux de réfection des parties privatives de son appartement et augmenterait les préjudices de chacun et l’a enjoint de laisser au SDC le libre accès à ses parties privatives afin qu’il y conduise les travaux de confortement de la charpente et de la toiture.

A la demande de Mme [H], par constat du 10 novembre 2020, l’huissier de justice a attesté qu’il lui est présenté une photographie prise avant les travaux où il apparaît que le précédent plafond était plus haut.

Par actes des 10 et 11 août, et 24 septembre 2021, Mme [H] a fait assigner les consorts [Z], la société VBC IMMOBILIER et son assureur ALLIANZ IARD, le Cabinet LAVIGNE et ZAVANI et le syndicat des co-propriétaires du [Adresse 3] à [Localité 13] (ci-après désigné le SDC), devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de les voir condamner in solidum à l’indemniser de ses différents préjudices.

Décision du 06 Décembre 2024

2ème chambre

N° RG 21/11963 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU4U5

Dans ses dernières conclusions récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 30 mai 2023, Mme [H] demande au tribunal de céans, au visa des articles 1641 et 1645 du code civil, du décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 ainsi que de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n° 65-557 du 10 juillet 1965, de :

« A TITRE PRINCIPAL,

Constater dire et juger que les consorts [Z], la société VBC IMMOBILIER et le cabinet LAVIGNE et ZAVANI n’ont pas valablement informé Mme [H], en dépit de ses demandes spécifiques, sur l’état des parties communes de la copropriété ; Constater dire et juger que le SDC et le cabinet LAVIGNE et ZAVANI n’ont ni correctement administré l’immeuble et pourvu à sa conservation, à sa garde et à son entretien, ni procédé à l’exécution de travaux pourtant urgent et absolument nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;Constater dire et juger que ces fautes de nature à engager la responsabilité civile de leur auteur sont à l’origine d’un préjudice important pour Mme [H], d’une part, en excluant tout aménagement dans l’appartement objet du litige début août 2019, et d’autre part, en imposant de repenser l’organisation de l’appartement, enfin, à supporter la charge de la réfection de la toiture ;En conséquence,

Condamner les consorts [Z], la société VBC IMMOBILIER avec son assureur, la compagnie ALLIANZ IARD, le SDC et le cabinet LAVIGNE et ZAVANI in solidum à payer à Mme [H] les sommes suivantes : 16 817,95 euros au titre des loyers supportés par Mme [H], dans l’attente de pouvoir aménager dans son appartement ; 1 872 euros au titre des frais d’huissier et d’expertise ; 960 euros au titre des frais d’architecte supplémentaire ; 115,90 euros au titre des frais d’assurance ; 220,91 euros au titre des frais d’électricité ;1 866,86 euros au titre des travaux votés à l’AG du 28 novembre 2019 ; 7 394,61 euros au titre des travaux à prévoir pour la réfection de la toiture (à parfaire) 326,88 euros au titre de la réfection de la charpente et du plancher ; 2 242,90 euros au titre de la démolition du plafond de la pièce principale ; 5 040 euros au titre de la perte de mètre carré loi carrez, en ce compris la facture du géomètre ; 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance définitif ;5 000 euros au titre de son préjudice moral.

Décision du 06 Décembre 2024

2ème chambre

N° RG 21/11963 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU4U5

Condamner les consorts [Z], la société VBC IMMOBILIER avec son assureur, la compagnie ALLIANZ IARD, le SDC et le cabinet LAVIGNE et ZAVANI in solidum à rembourser à Mme [H] tout appel de fonds qui lui sera adressé: d’une part, au titre des frais de représentation du syndicat des copropriétaires dans le cadre de ce litige ainsi que du montant de toute condamnation qui pourrait être prononcée à l’encontre de ce défendeur ; et d’autre part, au titre de l’ensemble des travaux de réfection de la toiture.

Condamner les consorts [Z], la société VBC IMMOBILIER avec son assureur, la compagnie ALLIANZ IARD, le SDC et le cabinet LAVIGNE et ZAVANI in solidum à payer à Mme [H] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileDire et juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2019, jour de la réunion d’expertise amiable mais contradictoire et de la première évaluation des préjudices susvisésCondamner les consorts [Z], la société VBC IMMOBILIER avec son assureur, la compagnie ALLIANZ IARD, le SDC et le cabinet LAVIGNE et ZAVANI in solidum aux entiers dépensDébouter l’ensemble des défendeurs de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre des concluantes. A TITRE SUBSIDIAIRE,

Constater dire et juger que les consorts [Z] n’ont pas valablement informé Mme [H] sur l’état de l’appartement vendu, en dépit de ses demandes spécifiques, sur l’état des parties communes de la copropriété Constater dire et juger que ces fautes de nature à engager la responsabilité civile de leur auteur sont à l’origine d’un préjudice important pour Mme [H], d’une part, en excluant tout aménagement dans l’appartement objet du litige début août 2019, et, d’autre part, en imposant de repenser l’organisation de l’appartement, enfin, à supporter la charge de la réfection de la toiture En conséquence,

Condamner les consorts [Z] in solidum à payer à Mme [H] les sommes suivantes: 16.817,95 euros au titre des loyers supportés par Mme [H], dans l’attente de pouvoir aménager dans son appartement 1.872 euros au titre des frais d’huissier et d’expertise 960 euros au titre des frais d’architecte supplémentaire 115,90 euros au titre des frais d’assurance 220,91 euros au titre des frais d’électricité 1.866,86 euros au titre des travaux votés à l’AG du 28 novembre 2019 7.394,61 euros au titre des travaux à prévoir pour la réfection de la toiture (à parfaire)326,88 euros au titre de la réfection de la charpente et du plancher 2.242,90 euros au titre de la démolition du plafond de la pièce principale5 040 euros au titre de la perte de mètre carré loi carrez, en ce compris la facture du géomètre10.000 euros au titre du préjudice de jouissance définitif 5.000 euros au titre de son préjudice moral.

Condamner les consorts [Z], in solidum, à rembourser à Mme [H] tout appel de fonds qui lui sera adressé :d’une part, au titre des frais de représentation du SDC dans le cadre de ce litige ainsi que du montant de toute condamnation qui pourrait être prononcée à l’encontre de ce défendeur ; et d’autre part, au titre de l’ensemble des travaux de réfection de la toiture. Condamner les consorts [Z] in solidum à payer à Mme [H] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile Dire et juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2019, jour de la réunion d’expertise amiable mais contradictoire et de la première évaluation des préjudices susvisés Condamner les consorts [Z] in solidum aux entiers dépensDébouter l’ensemble des défendeurs de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre des concluantes. »

Mme [H] a fait sommation aux consorts [Z], au syndic de l’immeuble et au SDC, le 26 juin 2023, de communiquer les pièces suivantes :

« Le résultat du sondage réalisé selon le procès-verbal de l’AG du 1er juin 1995 de l’assemblée générale, sur « les poutres dans l’appartement de Monsieur [Z] (…), bâtiment B 4ème étage Le rapport d’expertise amiable réalisé par Monsieur [V] de la compagnie AXA consécutivement aux désordres apparus en toiture du fait de la tempête de 1999 Tout élément de nature à justifier les diligences entreprises dans les suites du règlement de la facture de l’entreprise FOUSSADIER du 21 mars 2005 évoquant déjà « solin en mauvais état »Le rapport/compte rendu de visite rédigé par Monsieur [D], architecte DPLG désigné par l’assemblée générale du 6 avril 2005 afin de se rendre compte des travaux à prévoir Le diagnostic réalisé par un bureau d’étude pour identifier les problèmes d’humidité en exécution de la résolution de l’assemblée générale du 29 juin 2015 Plus généralement l’intégralité des factures, rapports amiables ou judiciaires relatifs à l’entretien/réfection de la toiture depuis la tempête de 1999. »Décision du 06 Décembre 2024

2ème chambre

N° RG 21/11963 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU4U5

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 8 septembre 2023, les consorts [Z] demandent au tribunal, au visa de l’article 1641 du code civil, de :

« Débouter Mme [H] de toutes ses demandes fins et conclusions, comme étant non fondées à l’égard des concluantes Plus généralement la débouter de toutes ses demandes fins et conclusions, et notamment de sa demande de condamnation des consorts [Z] in solidum avec les autres défendeurs, comme étant non fondées tant en droit qu’en fait Débouter toute partie des demandes fins et conclusions formulées à l’égard des concluantes, comme étant irrecevables, en tous cas non-fondées Accueillir la demande de garantie formulée par les consorts [Z] à l’encontre tant du SDC que du Cabinet LAVIGNE et ZAVANI et de la société VBC IMMOBILIER ; dès lors que le Tribunal retiendra des manquements dans l’accomplissement de leurs missions respectives En conséquence,

Condamner solidairement ces derniers à garantir les concluantes de toute condamnation pouvant être éventuellement prononcée à leur encontre Condamner Mme [H] à régler aux consorts [Z] une somme de 5.500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile La condamner en tous les dépens, dont distraction au profite de M^e TROUFLAUT, avocat aux offres de droit (article 699 du code de procédure civile). »

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 22 mars 2023, la société VBC IMMOBILIER et la société ALLIANZ IARD demandent au tribunal, au visa des articles 1240 et suivants du code civil et des articles 10 et 14 de la Loi du 10 juillet 1965, de :

« Déclarer que Mme [H] ne rapporte pas la preuve d’une faute de la société VBC IMMOBILIER dans l’accomplissement de ses diligences, en lien causal direct et certain avec les préjudices allégués Déclarer que Mme [H] ne justifie pas d’un quelconque préjudice réel, direct et certain à l’encontre de la société VBC IMMOBILIER, ni encore d’un quelconque lien de causalité direct et certain En conséquence,

Débouter Mme [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées tant à l’encontre de la société VBC IMMOBILIER qu’à l’encontre de la société ALLIANZ IARD recherchée ès qualités d’assureur responsabilité civile professionnelle de ladite sociétéDébouter également Madame [S] [L] et Madame [G] [Z] de l’ensemble de leurs demandes en garantie, fins et conclusions dirigées tant à l’encontre de la société VBC IMMOBILIER qu’à l’encontre de la société ALLIANZ IARD recherchée ès qualités d’assureur responsabilité civile professionnelle de ladite société Subsidiairement,

Faire application de la notion de perte de chance En toutes hypothèses,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 13], représenté par son syndic la SARL LEMA IMMOBILIER, à relever et à garantir la société VBC IMMOBILIER et à la société ALLIANZ IARD, de toutes éventuelles condamnations prononcées à leur encontreDéclarer recevable et bien fondée la société ALLIANZ IARD à notamment opposer les limites et plafond de sa garantie, mais encore le montant de sa franchise contractuelle stipulée au contrat d’assurance souscrit par la société VBC IMMOBILIER En tout état de cause,

Condamner Madame [J] [H], ou toute autre partie succombante, à régler à la société VBC IMMOBILIER et à la société ALLIANZ IARD la somme 4.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileCondamner la ou les mêmes aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Philippe MARINO, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 janvier 2023, la société ZAVANI et COMPAGNIE, successeur du Cabinet LAVIGNE et ZAVANI, syndic de l’immeuble, demande au tribunal, au visa de l’article 9 du code de procédure civile et des articles 1240 et suivants du code civil, de :

« Rejeter toutes les demandes fins et conclusions formulées à l’encontre de ZAVANI et COMPAGNIE venant aux droits de LAVIGNE ET ZAVANI Condamner tout succombant à payer à ZAVANI et COMPAGNIE venant aux droits du Cabinet LAVIGNE et ZAVANI, la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’Article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, membre de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 15 septembre 2023, le syndicat des co-propriétaires du [Adresse 3] à [Localité 13] demande au tribunal de :

« Donner acte au SDC de son engagement de régler à Mme [H] la somme de 2.850 euros au titre du remboursement de trois mois de loyers La débouter du surplus de ses demandesDébouter toute partie de toute demande à l’encontre du SDCCondamner tout succombant à payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 septembre 2023 et l’audience de plaidoiries fixée au 23 mai 2024 et mise en délibéré au 02 septembre 2024.

Décision du 06 Décembre 2024

2ème chambre

N° RG 21/11963 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU4U5

La convocation pour l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] du 17 juin 2024 a été communiquée par message RPVA le 25 mai 2024 par le conseil de la demanderesse avec autorisation du tribunal. Le conseil de Mesdames [Z] et [M] a indiqué par message RPVA du 07 juin 2024 qu’elles n’avaient pas d’observation à formuler.

La réouverture des débats a été prononcée le 02 septembre 2024 en raison des nécessités du service et l’affaire a été renvoyée au 17 octobre 2024 suivant pour plaidoirie.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 05 décembre 2024, prorogé au 06 Décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Mme [H] sollicite, à titre principal, la condamnation in solidum des venderesses, de l’agence immobilière et de son assureur, du syndic de l’immeuble et du syndicat des copropriétaires à l’indemniser des différents préjudices causés par leurs fautes respectives.

Subsidiairement, elle demande la condamnation exclusive de Mmes [L] et [Z] sur le fondement de l’article 1645 du code civil.

1. Sur la responsabilité des consorts [Z]

Mme [H] recherche la responsabilité contractuelle des venderesses sur le fondement de l’article 1641 du code civil, au titre de la garantie des vices cachés.

Elle reproche à ces dernières de ne pas l’avoir valablement informée, en dépit de ses demandes spécifiques, sur l’état des parties communes de la copropriété et de l’avoir ainsi privée de la possibilité de donner un consentement de manière libre et éclairée, dénonçant leur mauvaise foi pour avoir affirmé par écrit qu’il n’y avait « pas de travaux à venir » et même que la toiture de l’immeuble était en « bon état » car « entretenue régulièrement, les gouttières nettoyées pratiquement tous les ans après l’automne » (Pièces [H] n° 1 et 2).

Elle leur reproche leur mauvaise foi en ce qu’elles affirment ne pas « avoir voulu dissimuler quelque chose qu’elles ne connaissaient pas » alors que Mme [Z] a été élue membre du conseil syndical de 2016 à 2021 et en ce qu’elles ne pouvaient ignorer :

— les procès-verbaux d’assemblée générale du 1er juin 1995 qui mentionnaient que « le sondage des poutres, dans l’appartement de Monsieur [Z], a occasionné une dégradation (fort regrettable) de son plafond » et qu’ainsi elles avaient connaissance de l’existence d’un dégât des eaux sur la toiture qu’elles ont décidé de cacher sciemment ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 9 février 1999 qui mentionne une « recherche de fuite au bâtiment B » ;

Décision du 06 Décembre 2024

2ème chambre

N° RG 21/11963 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU4U5

— le procès-verbal d’assemblée générale du 2 février 2000 qui mentionne « fuite dans un appartement situé sous toiture du bâtiment B » et que le fait que cette fuite soit située dans un autre appartement, ne peut permettre de les exonérer de leur responsabilité dès lors que ce dégât concerne la toiture qui est une partie commune ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 30 janvier 2001 qui évoque qu'« un diagnostic sera établi pour connaître l’état précis de la couverture, des gouttières et des bâtiments A et B » et que le fait que le rapport amiable et le diagnostic ne soient pas produits permet de présumer que ses préconisations ont été ignorées par le syndic et le syndicat des copropriétaires et que rien ne permet de confirmer qu’ils ont rempli leurs obligations ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 6 avril 2005 qui mentionne, concernant le bâtiment B, que « le syndic organisera, rapidement, un rendez-vous dans l’immeuble, avec Monsieur [D], architecte DPLG, afin de se rendre compte des travaux à prévoir auxquels participeront Messieurs [Y], [T], [O] et [Z] » et qui confirme le rôle central des consorts [Z] au sein de cette copropriété et leur parfaite connaissance de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires versant aux débats une facture du 21 mars 2025 qui évoque « solin en mauvais état, restant à votre entière disposition » ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 27 septembre 2006 qui rejette le projet de résolution n°24 « remplacement sol du 4ème étage & porosité du toit » alors qu’une facture du 31 mai 2006 est relative à la « réparation de la gouttière pendante et remplacement de la canalisation pluviale » et qu’ainsi le dégât des eaux concernait également la toiture ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 29 juin 2015 évoquant une infiltration dans le bâtiment B ;

— le procès-verbal du 7 avril 2016 relatif à la proposition de M. [T] concernant la réalisation d'« un diagnostic quant aux problèmes d’humidité (remontée capillaire et/ou infiltrations d’eau dans le bâtiment A et B ».

En réplique aux conclusions des défenderesses qui lui opposent qu’elle avait connaissance de la vétusté à l’origine du litige, elle souligne que seuls les PV des AG de 2016, 2017 et 2018 lui avaient été communiqués, lesquels ne permettaient pas de prendre la mesure de l’ampleur des problèmes de toiture.

En défense, les consorts [Z] soutiennent que Mme [H] ne démontre pas l’existence de vices cachés et rappellent que le contrat fait loi entre les parties et que tant la promesse de vente en son article 24.5 que l’acte de vente en son article 18.5 mentionnent que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents ou des vices cachés, sous réserve de la clause d’exonération de garantie des vices cachés si le vendeur avait la qualité de professionnel ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Décision du 06 Décembre 2024

2ème chambre

N° RG 21/11963 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU4U5

En l’espèce, elles soutiennent que Mme [H] n’établit pas leur connaissance des vices cachés, ajoutant que les désordres évoqués n’ont été visibles que lors de la démolition par Mme [H] sans autorisation de l’ensemble des doublages et lorsqu’à la suite de l’enlèvement des cloisons, les plafonds se sont effondrés, ajoutant que les PV d’AG communiqués sont des documents très anciens qui ne permettent pas de démontrer l’existence de fausses déclarations de leur part lors de la vente du bien.

Concernant le PV d’AG du 1er juin 1995, elles soutiennent que les sondages concernaient la dégradation du plafond entre le 3ème et le 4ème étage et ne concernaient pas l’appartement du 4ème étage acquis par Mme [H] mais celui du 3ème étage occupé par Mme [I] [L] épouse [Z].

Concernant le PV d’AG de 1999, il concernait un dégât des eaux survenu entre le 3ème et le 4ème étage au niveau de la descente des WC, le long de la cage d’escalier, et ne concernait pas la toiture.

Concernant le PV d’AG de 2000, le sinistre se situait au niveau de l’appartement de Monsieur [A] et non l’appartement acquis par Mme [H].

Concernant le PV d’AG de 2001 et la réunion du 17 janvier 2001, elles indiquent qu’elles ont eu lieu suite un courrier de Monsieur [A], qu’elles produisent, ce dernier évoquant « avoir pris soin de changer l’ensemble des fenêtres ET des points d’ancrage » « consécutivement aux désordres apparus en toiture du fait de la tempête de décembre 1999 » et demandant un point précis avec un autre couvreur à la suite d’une première expertise.

Concernant l’AG de 2005, les époux [Z] étaient présents au rendez-vous car alors membres du conseil syndical et sont les parents de Madame [W] [Z] ([I] [Z] étant décédé en 2017 et son épouse étant âgée de 93 ans aujourd’hui).

Concernant l’AG du 27 septembre 2006, aucune délibération n’était présentée concernant le toit et M. [Z] n’était pas le seul à voter contre.

Concernant l’AG du 29 juin 2015, l’infiltration du bâtiment B est sans rapport avec la toiture et concernait des remontées capillaires dans un appartement du rez-de-chaussée.

Concernant l’AG du 7 avril 2016, il s’agit de remontées capillaires et d’étanchéité des murs bas dans un appartement du rez-de-chaussée.

Concernant l’AG de 2017, aucun désordre de couverture n’est signalé.

Concernant l’AG de 2018, il s’agit d’un dégât des eaux mentionné dans l’acte de vente entre le 3ème et le 4ème étage.

Elles contestent par ailleurs le retard allégué dans la réalisation des travaux, rappelant que Mme [H] n’a déposé sa demande de permis pour des travaux modificatifs que le 7 juin 2019, sans respecter les règles applicables en matière de copropriété, ni les normes en vigueur.

Sur ce,

Aux termes des articles 1641 et suivants du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Dans ce cas, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, il ressort de l’examen du rapport de l’entreprise ABC CORDISTE et du procès-verbal de constat d’huissier du 3 juin 2019 qu’ont pu être constatées des infiltrations affectant la charpente de l’immeuble, l’origine de l’infiltration provenant de l’obstruction d’un chéneau par un pot de fleurs au niveau de l’évacuation et d’une déchirure du zinc au niveau du chéneau.

Il résulte de ces documents que la toiture était, au moment de l’acquisition, en mauvais état et affectée de fuite ce qui rend l’appartement impropre à l’usage auquel on le destine et constitue un vice caché.

Ensuite, le tribunal observe que l’acte de vente du 26 mars 2019 stipule que « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison de :

vices apparents vices cachés.S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

Si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,S’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. »

Au cas présent, il n’est pas contesté que les consorts [Z] ne sont pas des professionnels de l’immobilier.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter a priori l’application de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés stipulée dans l’intérêt du vendeur.

Toutefois cette clause exonératoire ne saurait trouver application s’il est établi par l’acquéreur que le vendeur avait connaissance du vice allégué,

Pour prouver que les vendeurs avaient connaissance du vice, Mme [H] produit divers procès-verbaux d’assemblée générale de la copropriété entre 1995 et 2016. Il ressort de ces documents qu’un sinistre est intervenu dans l’appartement voisin « situé sous toiture » lors de la tempête de décembre 1999 et que Monsieur [A] avait dû changer l’ensemble des fenêtres et des points d’ancrage « consécutivement aux désordres apparus en toiture du fait de la tempête de décembre 1999 »;

Cependant, il ressort également des pièces versées aux débats que des travaux ont été effectués afin de sécuriser le toit dont il est justifié par des factures versées par le syndic de l’immeuble :

la facture de la société JEANTET du 30 décembre 1999 concernant une intervention en urgence à la suite de la forte tempête du 26 décembre 1999 et mentionnant la vérification des couvertures des bâtiments A et B ;la facture de la société FOUSSADIER en date du 21 mars 2005 pour nettoyer les gouttières et les chéneaux qui a mentionné qu’il convenait de remplacer un solin ;Décision du 06 Décembre 2024

2ème chambre

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la facture de la société HAUTE VOLTIGE du 31 mai 2006 qui a réparé la gouttière pendant et remplacé la canalisation pluvialeun devis de 2011 de la société [C] qui a préconisé des travaux sur la toiture dont il est légitime qu’ils ont été réalisés à la suite de l’intervention du 03 juin 2019 mentionnant « une partie de la toiture a été repeinte avec une résine spéciale zinc permettant d’augmenter la longévité du matériau ».

En outre, il ressort de l’attestation de Mme [P], locataire d’avril 1993 jusqu’à la mise en vente du logement acquis par Mme [H], l’absence de constatation de fuite émanant des murs extérieurs ou du plafond.

Monsieur [A], copropriétaire depuis juin 1990 des lots n°29 et 30 situés au 4ème et dernier étage de l’immeuble B, a également attesté de l’absence de dégât des eaux de toiture à ce jour et d'« aucune déclaration de sinistre sur ce motif ».

Au regard de ces éléments, le tribunal constate que la connaissance par les consorts [Z] de sinistres survenus près de vingt ans avant la vente et qui ont fait l’objet de réparations ne saurait suffire à établir leur connaissance du vice affectant la toiture au moment de la vente, alors que ni le locataire de l’appartement litigieux, ni les autres copropriétaires n’avaient connaissance de dégâts des eaux provenant du toit.

Ainsi, la demanderesse, à qui incombe la charge de la preuve, ne démontre par aucun élément probant la connaissance par ses venderesses du vice affectant la toiture ou une quelconque mauvaise foi de leur part.

Dès lors, en application de l’article 1103 du code civil précité et du contrat de vente du 26 mars 2019, il y a lieu de constater que la clause d’exclusion de garantie est applicable au cas présent.

En conséquence, Mme [H] sera déboutée de son action en garantie des vices cachés et de ses différentes demandes d’indemnisation de ce chef.

2. Sur la responsabilité de l’agence immobilière

Mme [H] recherche la responsabilité délictuelle de l’agence immobilière qui était tenue d’un devoir d’information, de mise en garde et de conseil sur le fondement de l’article 8 de l’annexe du décret n°20156-1090 du 28 août 2015 et son annexe.

Elle reproche à ces dernières de ne pas l’avoir valablement informée, en dépit de ses demandes spécifiques, sur l’état des parties communes de la copropriété et de l’avoir ainsi privée de la possibilité de donner un consentement de manière libre et éclairée, dénonçant leur mauvaise foi pour avoir affirmé par écrit qu’il n’y avait « pas de travaux à venir » et même que la toiture de l’immeuble était en « bon état » car « entretenue régulièrement, les gouttières nettoyées pratiquement tous les ans après l’automne ».

La société VBC IMMOBILIER et la société ALLIANZ IARD font valoir, à titre liminaire, que le mandat de vente exclusif n°157 en date du 17 juillet 2018 a été conclu avec les consorts [Z] de sorte que la responsabilité de la société VBC IMMOBILIER vis-à-vis de Madame [H], tiers au contrat, doit être appréciée au regard des dispositions de l’article 1240 et suivants du code civil qui exigent la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

A l’instar des venderesses, elle conteste tout manquement à ses obligations, affirmant qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir informé Mme [H] de désordres qui n’ont été découverts que plusieurs mois après la vente à la suite de travaux destructifs, et rappelant que son obligation d’information est une obligation de moyens et non de résultat, qu’elle a transmis tous les PV d’AG des trois derniers exercices et qu’il n’appartient pas à l’agent immobilier d’opérer des démontages ou des investigations approfondies, ou encore de se substituer au diagnostiqueur ou à un expert en construction.

Concernant les préjudices, elle dénonce l’absence de tout lien de causalité entre les diligences qu’elles auraient accomplies et les désordres constatés qui relèvent de la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires. Au surplus, elle indique que Mme [H], en décidant de faire suspendre les travaux et d’engager une procédure en référé expertise a directement concouru à la réalisation de son dommage. En tout état de cause, elle rappelle que seule la perte de chance réelle et sérieuse est indemnisable.

Sur ce,

En vertu de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En outre, l’article 8 de l’annexe du décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 dispose : « Dans l’exercice des missions qui leur sont confiées, les personnes mentionnées à l’article 1er promeuvent les intérêts légitimes de leurs mandants, dans le respect des droits et intérêts des autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées.

Elles s’obligent :

[…]

3° À communiquer à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées l’ensemble des informations qui leur sont utiles pour qu’ils prennent leurs décisions de façon libre et éclairée

[…] »

En l’espèce, Mme [H] justifie avoir demandé à l’agence immobilière par mail du 29 novembre 2018, soit avant la signature de la promesse de vente, la date du dernier ravalement et si la toiture avait été rénovée et à quelle date. L’agent immobilier a répondu que le vendeur ne disposait pas des informations relatives à la date du dernier ravalement et que la toiture de l’immeuble était entretenue régulièrement, ajoutant que les gouttières sont nettoyées pratiquement tous les ans et que l’on peut vérifier que le toit est en bon état en passant la tête par les fenêtres de l’appartement. Il ajoutait que le grenier se trouvant juste au-dessus de l’appartement est accessible par une trappe sur le palier et lui proposait de l’y accompagner.

Décision du 06 Décembre 2024

2ème chambre

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Il ressort de ces échanges que la société VBC IMMOBILIER exerçant sous le nom commercial AGENCE BEAULIEU-CAMUS a communiqué l’ensemble des informations demandées par Mme [H] et lui a proposé de visiter le grenier, ainsi que l’état de la charpente.

En outre, l’appartement ne comportant aucune trace de sinistre visible provenant du toit, la société VBC IMMOBILIER ne pouvait avoir connaissance du vice affectant la toiture et il ne saurait lui être dès lors lui reproché de ne pas avoir informé Mme [H] de l’existence d’un tel vice.

Ainsi, en l’absence de toute faute démontrée de la société VBC IMMOBILIER dans l’exercice de ses fonctions d’agent immobilier à l’occasion de la vente litigieuse, Mme [H] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre celle-ci et de son assureur.

3. Sur la responsabilité du syndic de l’immeuble

Mme [H] recherche la responsabilité délictuelle du syndic de l’immeuble sur le fondement de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 37 du décret du 10 juillet 1965 qui impose au syndic de prendre l’initiative de faire exécuter, en cas d’urgence, les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Mme [H] soutient que le syndic de l’immeuble et le syndicat des copropriétaires ont engagé leur responsabilité sur le fondement des articles 14 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, leur reprochant de ne pas avoir répondu à ses questions sur les parties communes ni correctement administré l’immeuble et pourvu à sa conservation et à son entretien en procédant aux travaux nécessaires.

En défense, la société ZAVANI et COMPAGNIE considère qu’aucune faute ne peut être retenue à l’encontre du Cabinet LAVIGNE et ZAVANI qui administrait l’immeuble de 2006 à 2020 et qu’il a toujours été réactif aux demandes de Mme [H]. Il assure qu’il n’a eu connaissance des désordres affectant la toiture qu’après le curage de son appartement et la mise à nu des murs et planchers.

Il précise que les AG de 1995 à 2006 étaient tenues par d’autres syndics et que les PV postérieurs n’ont jamais fait état de problème de toiture jusqu’au faits litigieux qui ont provoqué une réaction immédiate à travers la mise en place de mesures conservatoires et la programmation de travaux. Toutefois, en raison de l’obstruction de Mme [H], ces travaux ont été réalisés du 14 septembre 2020 au 10 novembre 2020 en application de l’ordonnance de référé du 12 juin 2020 l’ayant condamnée à laisser libre accès à son appartement.

S’agissant des préjudices allégués, il prétend qu’ils ne résultent pas d’une faute de sa part mais sont la conséquence de travaux imposés à la copropriété dans le cadre de l’entretien de l’immeuble, travaux retardés par l’attitude de Mme [H].

Sur ce :

Selon l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est chargé « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, sa garde et son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Décision du 06 Décembre 2024

2ème chambre

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Il ressort de ces dispositions que la responsabilité délictuelle de la société ZAVANI et COMPAGNIE ne peut être engagée qu’en cas de défaut de diligence s’il y a péril, sa mission étant de faire réaliser les travaux d’urgence de l’immeuble.

En l’espèce, il n’est pas démontré et ne résulte d’aucune pièce versée aux débats que le syndic ait été informé avant mai 2019 de travaux d’urgence avec un risque imminent et qu’il aurait manqué à l’une quelconque de ses obligations.

Par conséquent, Mme [H] sera déboutée de sa demande indemnitaire à son encontre.

4. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Mme [H] recherche la responsabilité délictuelle du SDC, au visa des articles 5 et 14 alinéa 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qui répond de plein droit des dommages de toute nature trouvant leur origine dans un vice de conception ou un défaut d’entretien des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires conteste toute responsabilité, faisant valoir que les deux désordres affectant les parties communes, à savoir la défaillance d’une poutre sur le plancher bas du sol et la fuite au niveau de la toiture, n’ont été mis en lumière qu’à la suite des travaux de réhabilitation engagés par Mme [H], consistant notamment dans la dépose des tommettes et des revêtements sol ainsi que dans la mise à nu des murs intérieurs.

A l’instar du syndic, il affirme n’avoir jamais été informé de l’existence d’infiltrations ou de dégâts des eaux avant les faits litigieux et avoir procédé à l’entretien régulier de la toiture et des chêneaux. Il dénonce la dénaturation des PV d’assemblée générale effectuée par la demanderesse et verse aux débats plusieurs factures attestant des diligences accomplies.

Il conteste également les préjudices allégués, faisant notamment observer que les modifications de configuration des lieux trouvent leur origine dans l’obligation réglementaire de raccorder des installations sanitaires sur une canalisation d’eaux usées et que le retard dans la rénovation de l’appartement résulte, en majeure partie, du comportement de Mme [H] qui a demandé la suspension des travaux.

Sur ce :

La responsabilité du syndicat est organisée à l’article 14 de la loi n° 65-557 qui a été modifié par l’ordonnance n° 2019-1101 entrée en vigueur le 1er juin 2020.

Le dommage étant survenu antérieurement au 1er juin 2020, il doit être fait usage de l’article 14 de la loi précitée dans sa rédaction alors applicable qui disposait en son alinéa 4 que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Le devoir d’entretien oblige, en cas de manifestation d’une défaillance, à une remise en état rapide de l’équipement sur lequel il porte et aussi, si la nature de l’équipement le commande, à des contrôles préventifs périodiques.

Au cas présent, l’élément défaillant est la toiture qui, par sa nature, n’emporte pas de contrôles préventifs périodiques.

Sur l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il appartient donc à Mme [H] de démontrer un défaut d’entretien des parties communes.

A cet égard, il est établi qu’informé des désordres le 23 mai 2019, le syndicat a mandaté, dès le 3 juin 2019, une entreprise de couverture qui a constaté un désordre d’infiltration dans l’appartement de Mme [H], de l’eau s’infiltrant au niveau d’une mansarde de l’appartement, et observé que le voligeage et un chevron commençaient à se dégrader à la suite de cette infiltration.

Le SDC a donc pris les mesures propres à faire cesser tout dommage et fait procéder au colmatage de la fuite et à l’enlèvement du pot de fleur obstruant par l’entreprise ABC CORDISTE.

Par la suite, par procès-verbal du 28 novembre 2019, l’assemblée générale des copropriétaires a voté à l’unanimité la résolution n°6 prévoyant les travaux de confortement du plancher et de la charpente pour un montant de 38.500 euros, et la résolution n°9 portant sur la réalisation de devis pour la réfection globale de la toiture.

Des travaux ont été prévus le 3 février 2020 pour une durée de six semaines et ont été effectivement réalisés entre le 14 septembre et le 10 novembre 2020.

Ainsi, le SDC justifie, s’agissant du sinistre ayant affecté l’appartement de la demanderesse, qu’il est intervenu avec diligence pour remédier au trouble.

Par ailleurs, par les pièces versées aux débats, le SDC démontre qu’il a satisfait à son obligation d’entretien des parties communes et qu’à chaque sinistre signalé, des travaux ont été menés.

Ainsi, il produit la facture du 31 décembre 1999 dénommée « travaux de couverture » relative à une intervention en urgence de l’entreprise JEANTET à la suite de la forte tempête du 26 décembre 1999 mentionnant « accès en toiture et vérification des éléments de couverture. Il y a des feuilles de zinc sur la couverture en provenance d’un autre immeuble. Enlèvement de ces feuilles. Vérification des couvertures des bâtiments A et B. Refixation de couvre-joints. En-dehors de cela, rien à signaler. »

Il verse aux débats également la facture du 21 mars 2005 relative à des travaux de couverture effectués par l’entreprise FOUSSADIER le 11 mars 2005 relative à un nettoyage de gouttières, nettoyage des chéneaux, et pose de 2 crapaudines et qui note « solin en mauvais état restant à votre disposition ».

Décision du 06 Décembre 2024

2ème chambre

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Mme [H] relève qu’il n’est pas justifié d’une vérification ou d’une réparation des solins en mauvais état et a fait une sommation de communiquer « Tout élément de nature à justifier les diligences entreprises dans les suites du règlement de la facture de l’entreprise FOUSSADIER du 21 mars 2005 évoquant déjà « solin en mauvais état ».

Toutefois, le SDC justifie que des travaux ont été effectivement réalisés sur les gouttières par l’entreprise Haute Voltige le 31 mai 2006 dont elle a produit la facture. En outre, il ressort également du devis de l’entreprise de couverture-charpente [C] du 26 avril 2011 que des travaux d’étanchéité de la toiture ont été réalisés, ces travaux ayant été constatés lors du rapport d’intervention du 3 juin 2019 par l’entreprise ABC qui a observé « qu’une partie de la toiture a été repeinte avec une résine spéciale zinc permettant d’augmenter la longévité du matériau. Ce traitement a sûrement été effectué il y a quelques années suite à une première conscience de vétusté de la couverture ».

Enfin, il ressort également des différents procès-verbaux d’assemblée générale produits qu’aucun sinistre provenant du toit n’avait été constaté au sein de la copropriété.

Dès lors, il ne peut être reproché au SDC un défaut d’entretien et Mme [H] sera déboutée de sa demande indemnitaire de ce chef.

5. Sur les demandes accessoires

Mme [H] succombant dans la présente instance, il convient de la condamner aux dépens et de faire droit à la demande de distraction formée par la société ZAVANIE et COMPAGNIE venant aux droits du cabinet LAVIGNE et ZAVANI et des sociétés VBC IMMOBILIER et ALLIANZ IARD.

Compte tenu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge des défendeurs des frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’exposer en justice, Mme [H] sera condamnée à verser, aux consorts [Z] une somme de 4.000 euros, à la société VBC IMMOBILIER et son assureur une somme de 2.500 euros, ainsi qu’une somme de 2.500 euros chacun au syndic et au SDC, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe et en premier ressort :

REJETTE les demandes de Madame [J] [H] tendant à :

Condamner Madame [S] [U] [L] veuve [Z] et Madame [G] [W] [E] [Z], la SARL VBC IMMOBILIER et à la SA ALLIANZ IARD, ès qualité d’assureur de responsabilité civile de l’agence BEAULIEU CAMUS, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 13] et la société ZAVANIE et COMPAGNIE venant aux droits du cabinet LAVIGNE et ZAVANI in solidum à payer à Mme [H] les sommes suivantes : 16 817,95 euros au titre des loyers supportés par Mme [H], dans l’attente de pouvoir aménager dans son appartement ; 1 872 euros au titre des frais d’huissier et d’expertise ; 960 euros au titre des frais d’architecte supplémentaire; 115,90 euros au titre des frais d’assurance ; 220,91 euros au titre des frais d’électricité ;1 866,86 euros au titre des travaux votés à l’AG du 28 novembre 2019 ; 7 394,61 euros au titre des travaux à prévoir pour la réfection de la toiture (à parfaire)326,88 euros au titre de la réfection de la charpente et du plancher ; 2 242,90 euros au titre de la démolition du plafond de la pièce principale ; 5 040 euros au titre de la perte de mètre carré loi carrez, en ce compris la facture du géomètre ; 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance définitif ;5 000 euros au titre de son préjudice moral.

Condamner Madame [S] [U] [L] veuve [Z] et Madame [G] [W] [E] [Z], la SARL VBC IMMOBILIER et à la SA ALLIANZ IARD, ès qualité d’assureur de responsabilité civile de l’agence BEAULIEU CAMUS, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 13] et la société ZAVANIE et COMPAGNIE venant aux droits du cabinet LAVIGNE et ZAVANI in solidum à rembourser à Mme [H] tout appel de fonds qui lui sera adressé: d’une part, au titre des frais de représentation du syndicat des copropriétaires dans le cadre de ce litige ainsi que du montant de toute condamnation qui pourrait être prononcée à l’encontre de ce défendeur ; et d’autre part, au titre de l’ensemble des travaux de réfection de la toiture.

CONDAMNE Madame [J] [H] aux dépens et accorde à la SARL VBC Immobilier et la SA ALLIANZ IARD le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [H] à verser à Madame [S] [U] [L] veuve [Z] et Madame [G] [W] [E] [Z], prises ensemble, une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Décision du 06 Décembre 2024

2ème chambre

N° RG 21/11963 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU4U5

CONDAMNE Madame [J] [H] à verser à la SARL VBC IMMOBILIER et à la SA ALLIANZ IARD, ès qualité d’assureur de responsabilité civile de l’agence BEAULIEU CAMUS, prises ensemble, une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [H] à verser à la société ZAVANIE et COMPAGNIE venant aux droits du cabinet LAVIGNE et ZAVANI une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 13] une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 06 Décembre 2024

La Greffière La Présidente

Adélie LERESTIF Claire BERGER