TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [P] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Edith COGNY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05731 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CWU

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 12 novembre 2024

DEMANDEURS

Madame [Z] [B], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Edith COGNY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire :

Monsieur [G] [B], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Edith COGNY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire :

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [V], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 novembre 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 12 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/05731 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CWU

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 11 janvier 2006, Monsieur [L] [B] a consenti à Madame [P] [V] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4], rez-de-chaussée porte gauche.

Monsieur [L] [B] étant décédé le 08 mai 2011, son épouse est devenue usufruitière du bien et leur deux enfants, Monsieur [G] [B] et Madame [Z] [B], en sont devenus les nus-propriétaires.

Suite au décès de leur mère survenu le 22 juillet 2022, Monsieur [G] [B] et Madame [Z] [B] héritant de la pleine propriété du bien et venant ainsi aux droits du bailleur initial, ont fait délivrer à Madame [P] [V] , par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2023, un congé pour vente à effet au 31 janvier 2024.

Ils ont fait dresser un procès-verbal de constat par commissaire de justice le 2 février 2024, dont il ressort que Madame [P] [V] se maintient dans les lieux.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024, Monsieur [G] [B] et Madame [Z] [B] ont fait assigner Madame [P] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– La validation du congé,

– L’expulsion de Madame [P] [V] ainsi que celle de tout occupant de son chef,

– Sa condamnation à leur régler les sommes suivantes :

– 2 379,01 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 31 janvier 2024,

– Une indemnité d’occupation journalière égal au montant du loyer actuel augmenté des charges locatives, à compter du 1er février 2024,

– 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût du congé et du procès-verbal de constat.

Ils exposent, au visa de l’article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qu’ils sont bien-fondés à poursuivre l’expulsion de Madame [P] [V] puisqu’ils lui ont valablement fait délivrer un congé à effet au 31 janvier 2024 et qu’en se maintenant dans les lieux au-delà de cette date, elle en est devenue occupante sans droit ni titre. Ils sollicitent également sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif dont elle est redevable, sur le fondement de l’article 7 de la même loi, outre sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation en réparation de leur préjudice de jouissance.

Lors de l’audience du 09 septembre 2024, Monsieur [G] [B] et Madame [Z] [B], représentés par leur conseil, ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 5 292,69 euros arrêté au 27 août 2024, échéance du mois d’août inclus, ont maintenu l’ensemble de leurs demandes et se sont opposés à tout délais pour quitter les lieux.

Madame [P] [V], comparaissant en personne, a reconnu le montant de la dette et indiqué avoir dû faire face à des problèmes de santé d’ordre psychologique l’ayant empêché d’exercer son activité professionnelle pendant une certaine période. Elle indique percevoir actuellement environ 800 euros par mois, avoir des difficultés financières et ne disposer, dans l’attente que sa demande de logement social aboutisse, que de solutions d’hébergement temporaires. Elle a ainsi sollicité, outre l’annulation de la dette, l’octroi de délais de grâce jusqu’à la fin du mois de décembre 2024 pour quitter les lieux, qu’elle a qualités de « passoire thermique ».

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 novembre 2024, date à laquelle elle a été mise à la disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le congé et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

En l’espèce, le bail a été consenti par Monsieur [L] [B], aux droits duquel sont venus Monsieur [G] [B] et Madame [Z] [B], le 11 janvier 2006 pour une durée de 3 ans et 12 jours à compter du 20 janvier 2006, arrivant à expiration le 31 janvier 2009 puis, a été tacitement reconduit de trois années en trois années, pour la dernière fois le 1er février 2021 pour arriver à expiration le 31 janvier 2024.

Monsieur [G] [B] et Madame [Z] [B] ont, par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2023, donné congé à leur locataire pour le 31 janvier 2024 respectant ainsi le délai de préavis imposé par l’article susmentionné. L’acte rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II. La locataire n’a pas usé de son droit de préemption dans le délai légal.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune contestation par la défenderesse, est bien régulier et le bail s’est trouvé résilié par l’effet de celui-ci le 31 janvier 2024 à minuit.

Or, Madame [P] [V] ne conteste pas s’être maintenue dans les lieux au-delà de cette date et s’y trouver toujours. Par conséquent, elle en est occupante sans droit ni titre depuis le 1er février 2024 et il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tout occupant de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

En application des articles 1103 et 1217 du code civil, ainsi que de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est redevable des loyers impayés jusqu’à la fin du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [G] [B] et Madame [Z] [B] versent aux débats un décompte arrêté au 27 août 2024 d’après lequel Madame [P] [V] est redevable de la somme de 5 292,69 euros.

Madame [P] [V], qui déplore le mauvais état du logement qu’elle occupe, ne conteste cependant pas le montant de la dette qui apparaît caractérisé. Rien ne permettant au juge de l’annuler, elle sera condamnée à verser aux consorts [B] la somme de 5 292,69 euros, arrêtée au 27 août 2024, au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Elle sera, en outre, condamner à verser à Monsieur [G] [B] et à Madame [Z] [B] une indemnité d’occupation égale au montant mensuel, et non journalier, du loyer et des charges, à compter du 28 août 2024 (lendemain du décompte), jusqu’à la libération effective du logement matérialisée par restitution des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Il résulte des articles L 413-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution que des délais renouvelables compris entre un mois et un an maximum peuvent être accordés par le juge qui ordonne l’expulsion des occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sous réserve de leur bonne foi notamment et s’ils ne sont pas entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Madame [P] [V], qui sollicite un délai pour quitter les lieux jusqu’à la fin du mois de décembre 2024, ne produit aucune pièce justifiant de la situation qu’elle décrit.

Elle sera donc déboutée de cette demande, étant rappelé qu’elle a vocation à bénéficier, en tout état de cause, du sursis à expulsion prévu par l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, pendant la trêve hivernale.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [V], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance par application de l’article 696 du code de procédure civile, à l’exclusion du coût du congé pour vente, acte délivré selon le bon-vouloir des requérants et dont la charge leur revient.

L’équité et la situation économique respective des parties commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile et les requérants seront déboutés de leur demande à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit, s’agissant des décisions rendues en première instance et conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le congé pour vente délivré par Monsieur [G] [B] et à Madame [Z] [B] le 25 juillet 2023 à effet au 31 janvier 2024, portant sur l’appartement donné à bail à Madame [P] [V] le 11 janvier 2006 situé [Adresse 4], rez-de-chaussée porte gauche, est valide,

CONSTATE, par conséquent, que Madame [P] [V] en est occupante sans droit ni titre depuis le 1er février 2024,

DÉBOUTE Madame [P] [V] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

AUTORISE, par conséquent, Monsieur [G] [B] et Madame [Z] [B], à faire procéder à son expulsion à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE cependant que le délai prévu à l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatif à la trêve hivernale, a vocation à s’appliquer,

RAPPELLE que le sort des meubles garnissant le logement est réglé par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [P] [V] à verser à Monsieur [G] [B] et Madame [Z] [B], la somme de 5 292,69 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues au 27 août 2024,

CONDAMNE Madame [P] [V] à verser à Monsieur [G] [B] et Madame [Z] [B] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges tel qu’il aurait été du si le bail s’était poursuivi, à compter du 28 août 2024 (lendemain du décompte) et jusqu’à libération totale des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou à son bailleur,

DÉBOUTE Monsieur [G] [B] et Madame [Z] [B] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [P] [V] aux dépens en ce compris le coût du procès-verbal du 2 février 2024 mais à l’exclusion du coût du congé pour vendre,

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoir

Fait et jugé à [Localité 5] le 12 novembre 2024

le greffier le Président