TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 NOVEMBRE 2025

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/02258 – N° Portalis DB2S-W-B7I-FBAH

AFFAIRE : [R] [V], [D] [L] / [X] [W]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 16 Septembre 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDEURS

Monsieur [R] [V] né le 27 Janvier 1948 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Quentin MUGNIER de la SAS MERMET & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS,

Madame [D] [L] née le 24 Septembre 1953 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Quentin MUGNIER de la SAS MERMET & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS,

DEFENDEURS

Madame [X] [W], demeurant [Adresse 6]

Représentée par M^e Laura MAIER, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS,

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé produit par la locataire, Monsieur [R] [V] et Madame [D] [L] ont, par contrat signé le 7 novembre 2020 donné à bail à Madame [X] [W] un appartement n°12 et un parking n°9 au sein de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 3] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 430,89 euros, outre provision pour charges de 31 euros par mois.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 18 septembre 2024, remis à domicile, Monsieur [R] [V] et Madame [D] [L] ont fait assigner Madame [X] [W] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, à son audience du 25 mars 2025, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, afin de :

— à titre principal, voir constater le 6 juin 2024, la résiliation du bail consenti par eux à Madame [X] [W], pour un studio situé au premier étage avec balcon (lot n°52 portant le n°12 au plan général) sis « [Adresse 7] à [Localité 9], comprenant une entrée, une pièce de séjour, une cuisine, une salle de bains, un WC, ainsi qu’un parking au rez-de-chaussée (lot n°45 portant le n°9 au plan général), en vertu d’un commandement de payer visant la clause résolutoire notifié à la locataire le 24 avril 2024 ;

— à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation du bail précité, à cette même date du 6 juin 2024, consenti par eux à Madame [X] [W], aux torts exclusifs de cette dernière ;

— en conséquence, s’entendre déclarer Madame [X] [W] occupante sans droit ni titre de l’appartement objet du bail ;

— s’entendre condamner Madame [X] [W] à libérer les locaux qu’elle occupe de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef, dans un délai de quinze jours suivant la signification du jugement à intervenir ;

— voir ordonner, à défaut de libération effective des locaux dans le délai précité, l’expulsion de Madame [X] [W] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ;

— s’entendre condamner Madame [X] [W] à leur payer la somme de 1 847,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à la date du 7 août 2024, mois d’août 2024 inclus, outre les indemnités d’occupation échus entre cette date et celle du jugement à intervenir, outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

— s’entendre condamner Madame [X] [W] à leur payer une indemnité d’occupation qu’il conviendra de fixer à la somme de 461,89 euros par mois, avec indexation comme pour les loyers, à compter du jugement à intervenir et jusqu’au départ effectif des lieux de Madame [X] [W] ;

— s’entendre condamner Madame [X] [W] à leur payer une indemnité de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— s’entendre condamner Madame [X] [W] en tous les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer le 24 avril 2024 à hauteur de 121,78 euros ;

— rappeler que le jugement à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le rapport du Pôle médico-social a été adressé au Greffe le 18 mars 2025 et indique que Madame [X] [W] a connu des difficultés pour payer son loyer consécutivement à une diminution de ses droits au chômage, qu’elle perçoit désormais le revenu de solidarité active et qu’elle a obtenu un accord de principe du fonds de solidarité pour le logement (FSL) à hauteur de sa dette locative.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 25 mars 2025, lors de laquelle les parties étaient représentées, puis renvoyée à plusieurs reprises afin qu’elles échangent leurs conclusions.

Lors de l’audience du 16 septembre 2025, Monsieur [R] [V] et Madame [D] [L], représentés, ont déposé leurs conclusions, réitérant leurs demandes et actualisant la dette locative à la somme de 1 847,56 euros au 29 avril 2025 et l’indemnité d’occupation à la somme de 472,52 euros.

Madame [X] [W], représentée, a déposé ses conclusions en réponse, demandant au Juge de :

— juger que la dette de 1 385,67 euros n’a pas été apurée à ce jour et avant même la délivrance de l’assignation du seul fait de l’absence de réponse des bailleurs à la demande de FSL de Madame [X] [W] ;

— en conséquence, juger que les consorts [M] n’étaient pas fondés à engager la présence procédure ;

— condamner in solidum Monsieur [R] [V] et Madame [D] [L] à payer à Madame [X] [W] la somme de 461,89 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi par Madame [X] [W] du 27 juin 2024 au 27 août 2024 ;

— ordonner la compensation entre les créances respectives des parties ;

— en conséquence, rejeter l’ensemble des demandes de Monsieur [R] [V] et Madame [D] [L] ;

— subsidiairement, accorder à Madame [X] [W] de plus larges délais de paiement dans la limite de 36 mois pour lui permettre d’apurer son éventuelle dette locative ;

— juger que les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus compte tenu des délais en paiement ainsi accordés et qu’en cas de respect par Madame [X] [W] de ces délais la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

— en tout état de cause, condamner in solidum Monsieur [R] [V] et Madame [D] [L] à payer à Madame [X] [W] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et dont distraction au profit de Maître Laura MAIER, en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

— condamner in solidum Monsieur [R] [V] et Madame [X] [W] aux entiers dépens de l’instance.

Elle a expliqué avoir effectivement rencontré des difficultés dans le paiement de ses loyers et avoir immédiatement saisi le fonds de solidarité pour le logement (FSL) qui n’a toutefois pas pu traiter sa demande immédiatement, faute pour le bailleur de répondre à ses sollicitations. Elle a indiqué que l’aide du FSL d’un montant égal à celui figurant au commandement de payer, a été versé le 16 octobre 2024 soit postérieurement au délai octroyé par ledit commandement. Par ailleurs, sur la somme versée par le fonds de 1 847,56 euros, Madame [X] [W] a expliqué avoir retenu le montant d’un mois de loyer en raison du caractère inutilisable d’une fenêtre entre le 27 juin et le 27 août 2024, alléguant un trouble de jouissance.

L’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 7 novembre 2020. La clause résolutoire insérée au contrat (article 2.12) prévoit qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance le 24 avril 2024, d’un commandement de payer la somme de 1 385,67 euros comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Madame [X] [W] soutient qu’elle n’a pas procédé au règlement de la dette locative dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer en raison de la négligence du bailleur, ce dernier ayant tardé à délivrer au FSL les informations nécessaires. Toutefois, la défenderesse ne produit, au soutien de sa prétention, qu’un courrier dudit fonds, qui lui est personnellement adressé, lui demandant de transmettre une copie du bail ainsi que l’état détaillé de la dette, étant précisé que la société bailleresse est seulement en copie. Dès lors, Madame [X] [W] échoue à démontrer la carence des bailleurs, alors que pèse sur elle la charge de la preuve.

En conséquence, en l’absence d’élément permettant d’établir qu’en raison de la carence du bailleur que Madame [X] [W] n’a pas été en mesure de régler sa dette locative dans le délai accordé, il conviendra de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit à la date du 25 juin 2024, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles.

Sur l’arriéré locatif et les délais de paiement

2.1. Sur le préjudice de jouissance et la compensation des créances

Le bailleur est tenu, aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de remettre au locataire un logement décent répondant à un critère de performance énergétique minimal, doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation et de le maintenir en bon état de fonctionnement en lui assurant la jouissance paisible, enfin, d’y faire les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1) de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2) d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été

louée ;

3) d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4) d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort des échanges entre Madame [X] [W] et la société FONCIA, gestionnaire de la location, que la locataire a informé le 27 juin 2024 que la manivelle de son volet était cassée, la plongeant dans le . Le gestionnaire lui a répondu, le lendemain, qu’une entreprise venait d’être mandatée. En outre, les échanges entre Madame [X] [W] et ladite entreprise relèvent que les réparations n’ont pas pu être réalisées dans l’immédiat, l’entrepreneur étant en congé.

Dès lors, il appert que la société FONCIA, mandatée par les bailleurs, a fait preuve de diligence et de réactivité pour parvenir à la réparation du volet dans l’appartement occupé par Madame [X] [W] et que les bailleurs n’ont pas manqué à leurs obligations.

Par ailleurs, si la locataire indique avoir été privé de lumière et d’aération durant une période allant du 27 juin au 27 août 2024, il ressort cependant des pièces produites aux débats que l’intervention de l’entreprise a eu lieu le 15 juillet 2024 (pièce n°5 de la défenderesse). En outre, elle ne justifie pas des privations qu’elle allègue.

Faute pour Madame [X] [W] de justifier que le principe de jouissance du bien donné à bail a été anéanti ou altéré, sa demande tendant à obtenir l’indemnisation de son trouble de jouissance et la compensation des créances sera rejetée.

2.2. Sur les délais de paiement

Il ressort du décompte versé aux débats que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, échéance du mois de septembre 2025 comprise, arrêtée au 16 septembre 2025 s’élève à la somme de 2 320,08 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Madame [X] [W] n’étant pas rapportée, il y a lieu de la condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, le 18 septembre 2024, sur la somme de 1 847,56 euros et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus et jusqu’à parfait paiement.

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [X] [W] sollicite les plus larges délais de paiement, sans toutefois indiquer la somme qu’elle pourrait allouer en complément de son loyer courant pour apurer sa dette locative. Les bailleurs, quant à eux, s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

Il résulte du décompte produit à l’audience que Madame [X] [W] a versé l’intégralité de ses loyers depuis a minima le mois de septembre 2024, et que des incidents de paiement sont intervenus de façon sporadique antérieurement à cette date. Il convient, par ailleurs, de préciser que cette dernière perçoit les allocations d’aides au logement à hauteur de 301 euros par mois, de sorte qu’elle doit débourser la somme de 171,52 euros pour le solde de son loyer.

Compte tenu de la reprise des paiements des loyers de façon intégrale et continue avant l’audience et des allocations d’aide au logement perçues, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement de Madame [X] [W] avec le versement de la somme complémentaire de 100 euros, outre le paiement du loyer courant, et de prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de location.

Dans l’hypothèse où les délais ne seraient pas respectés et où les clauses résolutoires reprendraient leurs effets, il y aura lieu d’autoriser l’expulsion de Madame [X] [W] de l’appartement et de la condamner, jusqu’à libération effective des lieux, au paiement, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers le cas échéant indexés et des charges qui auraient été dus si le bail était resté en vigueur.

3. Sur les demandes accessoires

Madame [X] [W], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 300 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE la résiliation au 25 juin 2024 du contrat de location conclu entre Monsieur [R] [V] et Madame [D] [L], d’une part, et Madame [X] [W], d’autre part, portant sur un appartement n°12 et un parking n°9 au sein de la résidence [Adresse 5] située [Adresse 3] à [Localité 10], par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée ;

CONDAMNE Madame [X] [W] à payer à Monsieur [R] [V] et Madame [D] [L], la somme de 2 320,08 euros arrêtée au 16 septembre 2025 et correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024 sur la somme de 1 847,56 euros et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus et jusqu’à parfait achèvement ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires ;

AUTORISE Madame [X] [W] à se libérer de cette somme en 23 versements mensuels et successifs de 100 euros, en plus du loyer courant et des charges, et une 24ème et dernière mensualité pour solder la dette en principal, outre les frais et intérêts fixés par la présente décision ;

DISONS que ces sommes seront exigibles le 15 de chaque mois suivant la date de signification du présent jugement ;

DISONS que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée et sans qu’il soit nécessaire d’effectuer la moindre formalité,

— la totalité de la somme restante due redeviendra exigible ;

— les clauses résolutoires produiront l’ensemble de leurs effets et les dispositions suivantes s’appliqueront ;

CONDAMNE Madame [X] [W] à payer à Monsieur [R] [V] et Madame [D] [L] une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui des loyers le cas échéant indexés et des charges mensuelles qui auraient été dus si le contrat de location s’était poursuivi, de sa résiliation jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés en mains propres au bailleur, ou par l’expulsion ;

ORDONNE à Madame [X] [W] de libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de toute occupation de son chef à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour elle d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Madame [X] [W] et à celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE Madame [X] [W] à payer à Monsieur [R] [V] et Madame [D] [L] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [W] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,