TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/51267 – N° Portalis 352J-W-B7I-C37AR

N° : 12

Assignation du :

09 Février 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 20 juin 2024

par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3], Representé par son syndic WELO

C/O son Syndic la Société WELO

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Linda HOCINI, avocat au barreau de PARIS – #D1383

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. PLEASE HORN

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Pascal GENNETAY de la SCP W2G, avocats au barreau de PARIS – #PB22

DÉBATS

A l’audience du 16 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

La société PLEASE HORN est propriétaire du lot de copropriété 49, constitué d’un local d’une pièce avec cuisine d’angle, situé au 6ème étage d’un immeuble édifié [Adresse 3].

Le 9 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, faisant valoir qu’elle avait effectué des travaux affectant les parties communes sans y avoir été autorisée par la copropriété, l’a fait assigner devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de condamnation à remettre les lieux en l’état.

Lors de l’audience du 21 mars 2024, le juge a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur en application de l’article 127-1 du code de procédure civile. Aucune médiation n’a toutefois été engagée par les parties à la suite de cette réunion.

Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés de:

— débouter la société PLEASE HORN de l’ensemble de ses demandes;

— condamner la société PLEASE HORN à restituer les parties communes annexées sans autorisation de l’assemblée générale, réaliser les travaux de remise en état sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, installer une porte palière pour accéder à son lot et remplacer les nouvelles fenêtres installées par un modèle conforme, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir;

— condamner la société PLEASE HORN au paiement d’une provision de 6.000 € pour le trouble occasionné en raison de l’occupation illicite des parties communes;

— juger que le Président du tribunal judiciaire de Paris restera compétent pour liquider l’astreinte fixée;

— condamner la société PLEASE HORN à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires précise fonder ses différentes demandes exclusivement sur l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société PLEASE HORN demande au juge de:

— dire le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes fondées sur l’article 834 du code de procédure civile à défaut d’urgence;

— dire le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes fondées sur l’article 835 du code de procédure civile en l’absence de trouble manifestement illicite et en présence d’une contestation sérieuse concernant la propriété du lot 54 (56) jouxtant celui de la société PLEASE HORN;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes;

— le condamner au paiement de la somme de 4.126,40 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le syndicat des copropriétaires ayant précisé à l’audience fonder ses demandes exclusivement sur l’existence d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, il convient de dire sans objet la contestation soulevée par la société PLEASE HORN fondée sur l’absence de démonstration d’une situation d’urgence par le demandeur.

Sur les demandes de condamnation de la société PLEASE HORN à restituer les parties communes annexées, à réaliser les travaux de remise en état, à installer une porte palière pour accéder à son lot et à remplacer par des fenêtres conformes les fenêtres qu’elle a installées

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires explique qu’afin d’agrandir son lot, la société PLEASE HORN, sans y avoir été préalablement autorisée par la copropriété, s’est appropriée le couloir situé face à son lot ainsi que lot contigu 56, qui constituent des parties communes, et a considérablement agrandi l’encadrement de la porte du lot 56; qu’en outre, elle a remplacé les fenêtres sur rue par un modèle non conforme et de couleur noire alors que les autres fenêtres du bâtiment sont blanches; que le lot de la défenderesse ne dispose plus d’aucune porte palière pour y accéder; qu’après avoir été mise en demeure à plusieurs reprises de remédier à cette situation, la société PLEASE HORN est intervenue sur l’ouvrage sans pour autant restituer correctement les parties communes puisque l’encadrement d’une porte est toujours présent dans le couloir et que la pente du plafond a été modifiée; qu’en outre, la peinture blanche a été mal apposée sur les fenêtres.

La société PLEASE HORN explique qu’elle a souhaité de bonne foi unifier son lot 49 avec le lot contigu dont elle a la jouissance exclusive selon son acte de vente, qui constitue le lot 56 selon le syndicat; qu’après que l’achat d’une partie du couloir et de ce lot contigu lui a été refusé par la copropriété, elle a remis en état le couloir; que la pente du toit a été respectée; que le syndicat ne démontre pas qu’elle a élargi l’entrée du lot contigu; que le vasistas est en état d’origine; que la fenêtre, qu’elle avait fait revêtir d’une sous-couche de peinture noire, est désormais correctement repeinte en blanc; que le syndicat ne peut soutenir que la porte de chantier provisoire qu’elle a installée à l’entrée de son lot nuit à l’harmonie de l’immeuble puisqu’aucune des portes du 6ème étage n’est identique; que les parties communes de l’immeuble présentent un état général de délabrement avancé de sorte qu’une remise des lieux en leur état antérieur supposerait de les dégrader; qu’en outre, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le lot contigu au sien est le lot 56 alors qu’il pourrait s’agit en fait du lot 54, qui appartient à un autre copropriétaire et non au syndicat.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Aux termes de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le procès-verbal de constat qu’il a fait dresser le 11 janvier 2023 dont il ressort que le palier du 6ème étage, partie commune de l’immeuble, a été partiellement annexé du fait de la pose d’une porte dans le couloir. La société PLEASE HORN ne conteste pas qu’elle est à l’initiative de ces travaux qu’elle a entrepris sans avoir préalablement sollicité l’autorisation de la copropriété, pourtant requise en vertu des dispositions précitées.

L’appropriation non autorisée d’une partie commune de l’immeuble constitue un trouble manifestement illicite.

La société PLEASE HORN assure y avoir remédié en faisant réaliser des travaux de remise en état du couloir. Elle en justifie en produisant le procès-verbal de constat qu’elle a fait dresser par commissaire de justice le 15 mars 2024 dont il ressort que la porte litigieuse a été effectivement retirée de sorte que la partie annexée du couloir est désormais libre d’accès. Il résulte toutefois des photographies insérées dans le procès-verbal, ainsi que des photographies additionnelles produites par la défenderesse sous les numéros de pièces communiquées 22 et 23, que les murs et le plafond du couloir présentent, à l’endroit de l’emplacement de la porte retirée, des traces résiduelles d’enduit de couleur blanche.

Il convient donc de condamner la société PLEASE HORN à remettre les lieux en l’état en supprimant ces traces de façon à ce que le mur et le plafond du couloir présentent, à l’endroit de l’emplacement de la porte retirée, le même aspect que la partie du couloir qu’elle a rénovée qui conduit à la porte qu’elle a repositionnée.

Afin d’assurer la bonne exécution de cette condamnation, celle-ci sera assortie d’une astreinte. Le syndicat ne démontre pas la nécessité de déroger au principe posé par l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution en vertu duquel l’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution. Sa demande sera donc rejetée.

Pour le surplus, le syndicat ne fournit pas d’explication sur la façon dont la pente du plafond du couloir aurait été modifiée par la société PLEASE HORN et sur les travaux précis de remise en état qu’il y aurait lieu d’entreprendre concrètement. En outre, au vu des seules pièces versées aux débats, le syndicat ne démontre pas davantage que l’embrasure de la porte donnant sur le lot voisin, numéroté 56 selon lui, a été élargie par la société PLEASE HORN. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner à cette dernière de remettre les lieux en leur état initial, lequel n’est au demeurant pas précisément décrit par le demandeur.

Le syndicat ne rapporte pas la preuve que la société PLEASE HORN a fait procéder au remplacement de la fenêtre et du vasistas équipant son lot. S’agissant de leur couleur, il ressort des photographies de l’immeuble versées aux débats que la toiture n’est équipée que d’un seul vasistas correspondant à celui du lot de la société PLEASE HORN. Le syndicat ne démontre pas que le cadre de ce vasistas était précédemment de couleur blanche. Quant à la fenêtre, la société PLEASE HORN produit une photographie de sa fenêtre, prise de près, sur laquelle aucune trace de réalisation défectueuse de la peinture blanche n’est visible. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner sa remise en état.

En ce qui concerne le lot correspondant au lot 56 selon le syndicat des copropriétaires, il existe un différend entre les parties au sujet de sa numérotation et de sa propriété. En tout état de cause, le syndicat, qui sollicite la condamnation de la défenderesse à “restituer les parties communes annexées”, ne démontre pas que ce local, qui constitue une partie commune selon lui, serait actuellement occupé par l’intéressée. En outre, il n’apporte aucune explication et précisions sur les travaux de remise en état qu’il y aurait lieu d’y réaliser. Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur sa demande portant sur le lot constituant selon lui le lot 56.

Enfin, il ressort des photographies versées aux débats que le lot de la société PLEASE HORN est équipée d’une porte au sujet de laquelle le syndicat ne formule aucune observation particulière dans ses écritures. Il ne mentionne pas davantage les caractéristiques précises de la porte palière dont il demande la mise en place. Il n’appartient pas au tribunal de se substituer à lui sur ce point. Au vu de ces éléments, il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la défenderesse à installer une porte palière.

Sur la demande de condamnation de la société PLEASE HORN au paiement d’une provision sur dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’allocation d’une provision de 6.000 € à titre d’indemnité pour le trouble occasionné du fait de l’occupation des parties communes depuis le 11 janvier 2023, date du procès-verbal de constat qu’il a fait dresser.

La société PLEASE HORN conteste l’existence du préjudice allégué et soutient que les dommages et intérêts sollicités sont d’un montant disproportionné au regard de la surface occupée.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’occupation indue d’une partie commune par un copropriétaire est susceptible d’occasionner pour le syndicat un préjudice résultant de la perte de jouissance de l’espace irrégulièrement annexé.

En l’espèce, au vu de la faible surface de la partie du couloir irrégulièrement appréhendée par la société PLEASE HORN, soit 1,80 m² selon les déclarations non contestées de cette dernière, et compte tenu de la restitution de cette partie commune finalement intervenue en novembre 2023 au vu de la facture de travaux versée aux débats, il convient d’allouer au syndicat une provision de 500 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

La société PLEASE HORN sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société PLEASE HORN à supprimer les traces résiduelles d’enduit de couleur blanche sur les murs et le plafond du couloir situé face à son lot 49, à l’endroit de l’emplacement de la porte qu’elle a retirée, de façon à ce que lesdits murs et plafond présentent à cet endroit le même aspect que la partie du couloir qu’elle a renovée, et ce dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai, ladite astreinte courant pendant un délai de trois mois,

Déboutons le syndicat des copropriétaires de sa demande aux fins de voir dire que le juge des référés se réservera la liquidation de l’astreinte,

Disons que les travaux précités seront effectués sous le contrôle de l’architecte de la copropriété, dont les honoraires seront pris en charge par la société PLEASE HORN,

Condamnons la société PLEASE HORN à payer au syndicat des copropriétaires une provision de 500 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice,

Condamnons la société PLEASE HORN à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires,

Condamnons la société PLEASE HORN aux dépens de l’instance.

Fait à Paris le 20 juin 2024

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC François VARICHON