TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1]

Expéditions exécutoires à :

— M^e Sébastien GARNIER

— M^e Hervé REGOLI

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 20/08420

N° Portalis 352J-W-B7E-CSWGU

N° MINUTE :

Assignation du :

04 Août 2020

JUGEMENT

rendu le 19 Décembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic, la société SYNDICITY, S.A.S

[Adresse 7]

[Localité 11]

représenté par M^e Sébastien GARNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1473

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [V]

[Adresse 12]

[Localité 5]

Monsieur [X] [V]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Monsieur [L] [V]

[Adresse 6]

[Localité 11]

représentés par M^e Hervé REGOLI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0564

Décision du 19 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 20/08420 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSWGU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge,

Madame Virginie SURET, Magistrat à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 03 Octobre 2024 tenue en audience publique devant Madame Virginie SURET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [G] [V], décédé le 19 novembre 2017, était propriétaire du lot n°5 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé au [Adresse 9] [Localité 1] [Adresse 13].

M. [G] [V] laisse pour lui succéder ses trois fils : [N], [L] et [X] [V], selon l’attestation de propriété établie par Me [E], notaire, le 19 août 2019.

Par exploit délivré les 4 et 7 août 2020, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société SYNDICITY a assigné les consorts [V] devant la présente juridiction en paiement de charges de copropriété.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 novembre 2022, le syndicat demande au tribunal de :

Condamner solidairement Monsieur [N] [V], Monsieur [L] [V] et Monsieur [X] [V] à payer au Syndicat de Copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 15] les sommes suivantes :

• 126.329,06 €uros correspondant aux charges échues et arrêtées au 1er Octobre 2022,

• 20.000 €uros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— Débouter Monsieur [N] [V], Monsieur [L] [V] et Monsieur [X] [V] de leurs demandes reconventionnelles et subsidiairement les rapporter à plus justes proportions sans que celles-ci puissent excéder la somme de 19.050 €uros,

— Condamner solidairement Monsieur [N] [V], Monsieur [L] [V] et Monsieur [X] [V] à payer au Syndicat de Copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 15] la somme de 10.000 €uros en application des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

Par conclusions notifiées par voie électronique le17 janvier 2024 les consorts [V] demandent au tribunal :

— Donner acte aux consorts [V] qu’ils ne contestent pas le montant dû au syndicat des copropriétaires de 117.389,33 € correspondant aux charges de copropriété échues et arrêtées au 1er juillet 2020,

— Dire que le montant dû par le Syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice de jouissance courant du 14 octobre 2010 au 01 janvier 2024 s’élève à 193.440 €,

— Dire que cette somme vient s’ajouter aux 4 484,83 €, correspondant au préjudice de jouissance courant du 9 avril 1987 au 11 juin 1992 à laquelle le Syndicat des copropriétaires a été condamné par jugement du 12 juin 1992 et à la somme de 60.000 € correspondant au préjudice de jouissance courant du 12 juin 1992 au 13 octobre 2010, à laquelle le Syndicat des copropriétaires a été condamné par l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 14] du 13 octobre 2010, soit un montant total du de 257 924,83€,

— Ordonner la compensation entre cette créance d’un montant de 257 924,83€ et la créance du Syndicat des copropriétaires d’un montant de 117.389,33 €,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires au versement du solde, soit la somme de 140 535,5€,

— Condamner en outre le Syndicat des copropriétaires à verser aux consorts [V] une somme de 1.240 € mensuelle, à titre d’astreinte, et ce, jusqu’à ce que l’accès au lot n°5 soit réalisé,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires au versement au bénéfice des consorts [V] de la somme de 100.000€ de dommages et intérêts au titre de sa résistance abusive,

— Rejeter la demande formulée par le Syndicat des copropriétaires au titre de la résistance abusive,

— Condamner le Syndicats des copropriétaires à verser aux consorts [V] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance,

— Assortir la décision à venir de l’exécution provisoire sur l’ensemble de ses dispositions.

L’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 6 mars 2024. L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 3 octobre 2024 et mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIF DE LA DECISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges».

Par ailleurs aux termes des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : « lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans le délai de deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation des comptes, ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

• L’attestation de propriété notariée du 19 août 2019 établissant la qualité de propriétaire de M. [N] [V], [L] [V] et [X] [V],

• Les appels de fonds pour charges courantes et travaux afférents à la créance sollicitée démarrant au 1er avril 2010 et arrêtés au 1er octobre 2022,

• Les procès-verbaux des assemblées générales des années 2017, et de 2021 portant approbation des comptes des exercices afférents ainsi que des budgets prévisionnels et des appels pour les comptes travaux votés,

• L’attestation de non recours des assemblées visées ci-dessus,

• le contrat de syndic.

Lors des assemblées générales ci-dessus, les copropriétaires ont approuvé les comptes et voté les travaux.

Il résulte de l’examen des décomptes et des appels de fond produits que les défendeurs restent débiteurs de la somme de 126.329,06 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 1er octobre 2022 (appel du 1er octobre 2022 inclus).

L’obligation à la dette existe dès lors que les assemblées générales ont approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal ce qui est le cas en l’espèce. Le syndicat justifie en conséquence en vertu des dispositions de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 d’une créance certaine, liquide et exigible.

Les défendeurs seront donc condamnés au paiement de la somme de 126.329,06 euros.

Sur la solidarité

Il n’y a pas de solidarité légale entre coindivisaires qui ne peuvent donc être tenus solidairement que si le règlement de copropriété le prévoit.

En l’espèce, les extraits du règlement de copropriété communiqués par les parties ne prévoient pas de solidarité entre les copropriétaires d’un même lot. Par conséquent, le syndicat sera débouté de sa demande de condamnation solidaire.

Sur les demandes reconventionnelles

Aux termes de l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, la demande initiale a trait au paiement de charges de copropriété au visa des articles 10, 10-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 tandis que les défendeurs sollicitent reconventionnellement la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement d’un préjudice de jouissance qu’ils évaluent à la somme totale de 257.924,83 euros au motif qu’ils n’ont pas accès à leur lot n°5.

Alors que le tribunal judiciaire et la cour d’appel ont déjà été saisis du contentieux opposant les parties quant à l’enclavement du lot des consorts [V], cette demande indemnitaire reconventionnelle est sans rapport avec l’obligation de payer les charges de copropriété, s’agissant d’une dette liée exclusivement à la qualité de copropriétaire et indépendante de l’occupation effective du lot.

En l’absence de lien suffisant entre les demandes, les consorts [V] seront déclarés irrecevables en leurs demandes reconventionnelles formées au titre du préjudice de jouissance.

Sur les dommages intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par la mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il ressort des écritures et pièces produites par le syndicat qu’il n’établit pas que la carence des défendeurs, ayants-droits, a seule mis en péril la trésorerie de la copropriété.

Faute de justifier de l’existence et de l’étendue d’un préjudice en lien de causalité avec le défaut de paiement, distinct de celui réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie succombante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les défendeurs seront condamnés aux dépens.

Eu égard à leur condamnation aux dépens, ils seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [N] [V], M. [L] [V] et M. [X] [V], chacun à hauteur de sa quote-part dans l’indivision, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] [Localité 2] la somme de 126.329,06 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2022 (appel du 1er octobre 2022 inclus),

DÉCLARE M. [N] [V], M. [L] [V] et M. [X] [V] irrecevables en leurs demandes reconventionnelles,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [N] [V], M. [L] [V] et M. [X] [V] aux entiers dépens,

CONDAMNE M. [N] [V], M. [L] [V] et M. [X] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 14] le 19 Décembre 2024

La Greffière La Présidente