TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01262 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z352

N° de Minute :

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 05 Février 2026

[M] [X]

C/

Société [Adresse 10]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 05 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [M] [X], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Raphaël EKWALLA-MATHIEU, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Société VILOGIA SOCIETE ANONYME D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Delphine GRAS-VERMESSE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Décembre 2025

Julie COLAERT, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Julie COLAERT, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 juin 2021, la société anonyme (SA) d’HLM Vilogia a donné à bail à Madame [M] [X] un appartement à usage d’habitation porte [Adresse 2], moyennant un loyer initial de 402,31 outre 157,04 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 11 août 2025, Madame [M] [X] a fait assigner en référé la SA d’HLM Vilogia devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille et lui ont demandé, au visa des articles L 213-4-4 et R 213-9-7 du code de l’organisation judiciaire, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022 relatif aux caractéristiques du logement décent, des articles 1719 et 1240 du code civil, des articles 700, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

* se déclarer compétent pour juger du litige,

* constater que le logement ne satisfait pas aux caractéristiques d’un logement décent et que Vilogia empêche Mme [X] de jouir paisiblement du logement

*condamner la SA d’HLM Vilogia à lui verser à titre de provision la somme de 16 425,45 euros en réparation du préjudice de jouissance subi,

*condamner la SA d’HLM Vilogia à leur verser à titre de provision la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral subi, en raison des conséquences de l’inaction du bailleur malgré les alertes et le courrier de mise en demeure, lui causant une inquiétude importante quant au danger que représentent les moisissures constatées pour sa sécurité et sa santé et celles de son enfant

à titre subsidiaire :

* ordonner une mesure d’expertise au sein du logement si [Adresse 5]

* constater que Madame [X] bénéficie de l’aide juridictionnelle et la dispenser de consignation des frais afférents à l’expertise

en tout état de cause :

* condamner la SA d’HLM Vilogia à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique avec distraction au profit de son conseil Maître Ekwalla-[Localité 8] sous réserve que celui-ci renonce à percevoir la part contributive de l’État au titre de l’aide juridictionnelle, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 01 Septembre 2025 et renvoyée à celle du 15 décembre 2025 à la demande de la SA d’HLM Vilogia.

Elle a été retenue à cette date.

Madame [X], représentée par son conseil, a oralement soutenu les demandes contenues dans son acte introductif d’instance. Elle actualise sa demande au titre de son préjudice de jouissance à la somme de 19163,03 € à la date de l’audience.

Au soutien, elle fait font valoir qu’elle sollicite des interventions de son bailleur depuis plusieurs mois en raison de la présence importante d’humidité et de moisissures dans son logement.

Elle précise que les services de la police municipale de la ville de ont constaté, lors de leur visite domiciliaire du 31 juillet 2024 :

— dans le salon :

* la présence de taches noires sur les tasseaux sous les fenêtres ainsi que dans l’angle du mur le long des vitres et dans l’angle du plafond côté gauche au-dessus de la fenêtre,

* le matériau isolant posé sur le mur sous la fenêtre n’adhère plus au support et des taches noires se propagent à cet endroit

— dans la chambre parentale :

* la présence de taches noires de moisissure sur le plinthe située sur le mur sous la fenêtre ainsi que sur les tasseaux présents sous les fenêtres,

— dans la chambre de l’enfant :

* la présence de taches noires de moisissure sur la plinthe située sur le mur sous la fenêtre ainsi que sur les tasseaux présents sous les fenêtres,

* la présence de taches noires au niveau de la règlette d’entrée d’air et sur le bas du mur dans l’angle gauche à proximité du radiateur,

— dans la salle de bains :

* la peinture du plafond s’écaille de manière générale et des tâches noires de moisissure sont visibles sur le plafond dans l’angle au-dessus de la baignoire

Mme [X] soutient que l’étanchéité à l’air et à l’eau des fenêtres du logement est absente, occasionnant le développement de graves traces d’humidité et de moisissures. Elle affirme avoir mis en demeure son bailleur d’intervenir afin de faire cesser ces désordres en date du 28 octobre 2024.

Mme [X] souligne produire un rapport de visite du GRAAL établi suite à une visite du 3 avril 2025, relevant :

— sous la fenêtre du salon, le panneau de revêtement est décollé et laisse entrevoir un mur piqué par la moisissure,

— des traces de moisissures noires sont également présentes dans le salon et dans les chambres sur les tasseaux en bois sous les fenêtres, dans l’angle des pièces, ainsi que sur les plinthes et les réglettes d’entrée d’air,

— des traces de moisissures sont également présentes dans la salle de bains, au sein de laquelle la peinture du plafond s’écaille,

— des traces d’humidité sont apparues dans les toilettes au niveau du mur et du sol.

Elle estime que la nature des désordres et l’âge de son enfant (5 ans) justifient de l’urgence à faire cesser le trouble manifestement illicite. Elle soutient que les désordres relevés démontrent que son logement ne présente pas les caractéristiques d’un logement décent compte tenu de l’absence d’étanchéité à l’air et à l’eau.

Elle affirme subir un préjudice de jouissance du fait de l’apparition des moisissures depuis 2022 et évalue son préjudice à hauteur de 75 % du loyer versé soit 608,35 x 0,75 x 36 (entre juin 2022 et juin 2025)

Elle ajoute que l’absence de réponse du bailleur et la crainte pour la santé de son enfant justifient l’indemnisation de son préjudice moral. Elle précise que son médecin traitant a sollicité l’évaluation par un conseiller médical en environnement intérieur de l’impact du logement sur la santé de son enfant.

A titre subsidiaire, elle sollicite une expertise précisant que le motif légitime est caractérisé par l’existence d’un litige susceptible d’opposer les parties devant le juge du fond.

A titre infiniment subsidiaire, elle précise à l’audience qu’elle n’a pas d’opposition au renvoi au fond.

En réponse, la SA d’HLM Vilogia, représentée par son conseil, a oralement soutenu ses dernières écritures visées à l’audience et aux termes desquelles elle sollicite de voir, au visa des articles 9, 834 et 835 du code de procédure civile, des dispositions du code civil sur le contrat de louage, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

à titre principal :

* dire n’y avoir lieu à référé et renvoyer Madame [M] [X] à mieux se pourvoir et à défaut renvoyer au fond l’examen des demandes à l’audience du 8 janvier 2026 à 13h30 lors de laquelle sera évoquée la demande aux fins de résiliation de son bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire,

* dire le cas échéant que les deux procédures initiées l’une à la demande de Madame [X] et l’autre à celle de la SA VILOGIA feront l’objet d’une jonction à cette date, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice

à titre subsidiaire :

* dire mal fondé Madame [M] [X] en sa demande indemnitaire formée à titre de provision en réparation de son préjudice de jouissance à hauteur du montant réclamé, l’en débouter et fixer un tel préjudice à la somme maximale de 2000 euros à titre de dommages et intérêts, toute somme qui lui sera allouée à ce titre devant venir compenser avec sa dette locative à la date où il sera statué à cet effet,

* dire mal fondée Madame [M] [X] en sa demande indemnitaire formée à titre de provision en réparation de son préjudice moral et l’en débouter

à titre infiniment subsidiaire :

* dire n’y avoir lieu à expertise judiciaire du logement ,

* acter les protestations et réserves d’usage de la SA VILOGIA si une expertise judiciaire du logement est ordonnée aux frais avancé de l’État

en tout état de cause :

* laisser à chaque partie ses frais et dépens de la présente instance

Au soutien, elle souligne que la demanderesse ne sollicite aucune réalisation de travaux de mise en conformité mais uniquement une indemnisation provisionnelle. Elle précise que le logement loué est concerné par une opération de rénovation urbaine dite ANRU qui prévoit notamment la reprise de l’isolation et le remplacement des fenêtres.

Elle affirme être fondée à se prévaloir d’une contestation sérieuse en l’absence de nécessité de mesure conservatoire ou de remise en état.

Elle relève que la demanderesse ne justifie pas de l’envoi de la mise en demeure du 28 octobre 2024 dont elle se prévaut. Elle ajoute que le procès vernal de la police municipale de [Localité 9] a été établi le 31 juillet 2024 de sorte que l’état antérieur à cette date n’est pas démontré.

Elle souligne justifier de la délivrance d’un logement en bon état d’usage et fait état de plusieurs interventions :

* pose d’un isolant mural Depron et reprise des embellissements en salle de bain, dans les chambres et dans le séjour logia (facture New Renov du 29 décembre 2023 pour 1167,65 euros)

* remplacement du WC le 21 février 2024

La société bailleresse ajoute avoir en parallèle entrepris une opération de réhabilitation du quartier devant débuter prochainement qui va de manière pérenne apporter une amélioration notable des conditions d’occupation du logement.

Subsidiairement, elle considère qu’il n’est pas démontré qu’elle ait été avisée du préjudice allégué et que celui-ci ne saurait porter sur le tiers de la valeur locative et dépasser une année à titre de provision ; qu’en conséquence il ne saurait dépasser la somme de 2000 euros.

Elle affirme que la demanderesse ne justifie pas du préjudice moral dont elle se prévaut de sorte qu’il ne peut qu’être écarté.

Elle sollicite la compensation avec la dette locative en cas de condamnation sur le fondement de l’article 1347 du code civil.

À titre infiniment subsidiaire, elle ajoute qu’elle ne conteste pas l’existence de désordres d’humidité mais précise qu’il va faire l’objet d’une rénovation d’envergure de sorte que la mesure d’expertise judiciaire sollicitée se trouve sans objet dès lors qu’il n’y a lieu que de statuer sur le préjudice de jouissance subi par la demanderesse en déterminant son étendue et son quantum. Elle soutient en conséquence que la mesure d’expertise se trouve dépourvue d’objet au vu de la rénovation d’envergure devant débuter. A défaut, elle émet protestations et réserves habituelles quant à son éventuelle responsabilité.

Enfin, elle estime inéquitable la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile alors même qu’une instance au fond est pendante pour défaut de paiement des loyers et qu’elle d’ores et déjà intervenue à plusieurs reprises au sein du logement afin de remédier à différents désordres.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS

Sur la compétence du juge des référés :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1719 du code civil : “Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;”

L’article 1720 du code civil dispose que : “ Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.”

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, “le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des équipements le rendant conforme à l’usage d’habitation”.

L’obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent est d’ordre public en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Le manquement à une telle obligation cause donc un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par Madame [X] que cette dernière justifie de l’existence de désordres résultant de l’apparition de moisissures causées par un défaut d’isolation des fenêtres au sein du logement à partir du 31 juillet 2024, date de la visite domiciliaire de la police municipale ; ces désordres ne se trouvent in fine contestés par le bailleur que dans leur durée et au titre du quantum de l’indemnisation du préjudice de jouissance sollicité.

Dans ces conditions, il convient de considérer que le juge des référés est compétent pour accorder une provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice de jouissance de la locataire lequel est non sérieusement contestable pour la période postérieure au 31 juillet 2024.

En outre, dès lors que le juge des référés ne prononce qu’une condamnation par provision, il n’y a pas lieu d’ordonner le renvoi du dossier pour jonction avec la procédure d’expulsion introduite au fond par le bailleur ; il appartiendra aux parties de formuler leurs demandes au fond dans la cadre du second dossier.

Madame [X] ne justifie pas de la mise en demeure de son bailleur dont elle fait état en l’absence de justificatif de l’envoi du courrier qu’elle produit.

Il convient donc de considérer que la proposition de provision présentée par la SA d’HLM à hauteur de 2000 euros est suffisamment satisfactoire s’agissant d’une condamnation au versement d’une provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

La SA d’HLM Vilogia sera ainsi condamnée à payer à Madame [X] la somme provisionnelle de 2 000 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance.

Par ailleurs, le préjudice moral allégué par Madame [X] ne se trouve pas établi avec suffisamment d’évidence pour considérer qu’il justifie qu’une provision leur soit allouée par le juge des référés.

La demande principale de Madame [X] étant partiellement accueillie, il n’y a pas lieu de se prononcer sur la demande d’expertise sollicitée uniquement à titre subsidiaire.

Sur la demande de compensation :

Aux termes des articles 1347 et 1347-1 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. Elle n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Il ne sera pas fait droit à la demande de compensation entre les sommes dues entre les parties, laquelle relève de la compétence du juge du fond dans le cadre d’une condamnation en paiement de Madame [X] et d’une condamnation à titre non provisionnelle du bailleur.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SA d’HLM Vilogia qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.

Par ailleurs, elle sera condamnée à payer à Maître Raphaël Ekwalla-Mathieu, avocat au barreau de Lille, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, à charge pour celui-ci de renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’État.

Enfin, en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous Julie Colaert, juge des contentieux de la protection, statuant en référés, après débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe,

CONDAMNONS la société anonyme d’HLM Vilogia à payer à Madame [M] [X] la somme provisionnelle de 2000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;

REJETONS la demande de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice moral sollicité par Madame

[X]  ;

DEBOUTONS les parties de leurs plus amples demandes et prétentions ;

CONDAMNONS la société anonyme d’HLM Vilogia aux dépens de l’instance ;

CONDAMNONS la société anonyme d’HLM Vilogia à payer à Maître Raphaël Ekwalla-Mathieu, avocat au barreau de Lille, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, à charge pour celui-ci de renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’État.

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La vice-présidente,