TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05792 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DAV

N° MINUTE : 1/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 décembre 2024

DEMANDERESSE

[Localité 7] HABITAT – OPH, [Adresse 4]

représenté par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 5]

DÉFENDEURS

Madame [C] [L], demeurant [Adresse 3], représentée par M. [D] muni d’un pouvoir

Monsieur [K] [D], demeurant [Adresse 3], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 04 octobre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 17 décembre 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 17 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05792 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DAV

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 septembre 2022, l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [L] [C] et M. [D] [K] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Adresse 6] [Localité 1], escalier 1, 2ème étage, porte 001, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 882,14 euros.

Par actes de commissaire de justice du 16 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 7032,40 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [L] [C] et M. [D] [K] le 17 octobre 2023.

Par assignations du 26 avril 2024, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [C] et M. [D] [K], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer indexé et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  8558,87 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 3 avril 2024 terme de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 4 octobre 2024, l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 août 2024 s’élève à

13 740.76 euros dont il convient cependant de déduire la somme de

1 500 euros versée par les défendeurs la veille de l’audience et dont le bon encaissement a été confirmé par note en délibéré dument autorisée. Compte-tenu de la reprise du paiement intégral du loyer courant, le requérant déclare accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs.

M. [D] [K], comparaissant seul et muni d’un pouvoir pour représenter Mme [L] [C], reconnaît la dette qu’il explique par des difficultés financières. Il indique cumuler, comme sa compagne, deux emplois et être ainsi en capacité de verser 370 euros en plus du loyer courant afin de s’acquitter de sa dette et de pouvoir se maintenir dans le logement pendant ce délai. Il indique, par ailleurs, ne pas faire l’objet d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement EPIC [Localité 7] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au bail litigieux, signé le 20 septembre 2022, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 16 octobre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 7 032,40 euros n’a pas été réglée dans son intégralité par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 décembre 2023.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH verse, dans le cours du délibéré et comme il y avait été autorisé, un décompte arrêté à la date du 8 octobre 2024, laissant apparaître un solde débiteur de 13 491,77 euros. Cependant, il convient de déduire de ce montant les frais de procédure pour un total de 315.89 euros.

Mme [L] [C] et M. [D] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant de 13 175.88 qui en résulte, seront condamnés in solidum, en l’absence de preuve de lien de mariage ou de PACS entre les preneurs et compte-tenu de la rédaction de la clause relative à la solidarité dans le contrat de bail, à payer cette somme au bailleur, terme du mois de septembre 2024 inclus, à titre de provision.

En application des articles 1231-6, 1342-10 et 1344-1 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6 684.75 euros et de la présente décision pour le surplus, les causes du commandement de payer ayant été intégralement réglées et celle de l’assignation, partiellement.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le demandeur dans le cours du délibéré que Mme [L] [C] et M. [D] [K] ont bien repris le paiement intégral du loyer courant. Eu égard à leur volonté de solder leur dette et à leurs capacités financières avérées par les documents produits d’une part, et à l’accord du bailleur d’autre part, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé à une somme équivalente au montant actuel du loyer indexé et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 décembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [L] [C] et M. [D] [K], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 septembre 2022 entre l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH d’une part, et Mme [L] [C] et M. [D] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 8], escalier 1, 2ème étage, porte 001 est résilié depuis le 17 décembre 2023,

CONDAMNE Mme [L] [C] et M. [D] [K] in solidum à payer à l’EPIC [Localité 7] HABITAT OPH la somme de

13 175,88 euros (treize mille cent soixante-quinze euros et quatre-vingt-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 8 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de

6 684.75 euros et de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [L] [C] et M. [D] [K] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 370 euros (trois cent soixante-dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [L] [C] et M. [D] [K],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 décembre 2023,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [C] et M. [D] [K] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [L] [C] et M. [D] [K] seront condamnés in solidum à verser à l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers indexé et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [L] [C] et M. [D] [K] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 16 octobre 2023 et celui des assignations du 26 avril 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge