TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05264 – N° Portalis 352J-W-B7I-C462B

N° MINUTE : 2/2024

JUGEMENT

rendu le 17 décembre 2024

DEMANDERESSE

RIVP, [Adresse 1], représentée par Maître Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, 41 Avenue de Villiers 75017 Paris, Toque P0483

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [B] divorcée [K], demeurant [Adresse 2], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 04 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 17 décembre 2024 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 17 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05264 – N° Portalis 352J-W-B7I-C462B

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 mars 2017, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 795,20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 1er février 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3042,27 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [Y] le 2 février 2024.

Par assignation du 24 avril 2024, la RIVP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou, subsidiairement, faire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  3812,25 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 avril 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 4 octobre 2024, la RIVP maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 septembre 2024, s’élève désormais à 4912,06 euros. Elle considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et se déclare favorable à la demande de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire formée par la défenderesse.

Mme [B] [Y] reconnaît le montant de la dette qu’elle explique par la faillite de sa société pendant la crise sanitaire liée à la pandémie de COVID-19. Elle indique vivre avec es deux enfants dans le logement et sollicite ainsi de pouvoir moyennant le versement d’une somme de 10 euros par mois en plus du loyer courant pour s’acquitter de sa dette, dans l’attente du versement du FSL qui lui a été accordé selon courrier du 17 septembre 2024.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 1er février 2024 lui laissant un délai de deux mois pour s’acquitter de la somme de 3042,27 euros.

Ce délai étant plus favorable au locataire que celui-ci prévu à l’article 24 susvisé dans sa version applicable, il convient de faire application du délai de 2 mois. Or, d’après l’historique des versements, cette somme de 3042,27 euros n’a pas été réglée en intégralité par cette dernière dans le délai imparti et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 avril 2024.

Sur la dette locative

En application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est redevable des loyers jusqu’à la résiliation du bail.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 septembre 2024, Mme [B] [Y] lui devait la somme de 4912,06 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [B] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, les causes du commandement de payer du 1er février 2024 ayant été intégralement réglées, et ce, en application des dispositions des articles 1231-6, 1342-10 et 1344-1 du code civil.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bailleur a indiqué, lors de l’audience du 04 octobre 2024, que Mme [B] [Y] avait repris le paiement intégral du loyer courant. Ainsi, cette condition sera réputée satisfaite.

Il ressort des éléments du dossier et notamment, du diagnostic social et financier ainsi que de la décision favorable de la commission du fonds de solidarité pour le logement de [Localité 6] du 17 septembre 2024, que la défenderesse est en capacité d’assumer le paiement d’une somme de 10 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette, dans l’attente du versement du FSL à hauteur de 3 743.47 euros, montant qui sera actualisé avant le versement de l’aide consentie.

Dans ces conditions et compte-tenu de l’accord de la bailleresse, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé à une somme équivalente au montant actuel du loyer indexé et des charges.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B] [Y], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision sera rappelée, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 mars 2017 entre la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6], d’une part, et Mme [B] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] ([Adresse 5] est résilié depuis le 2 avril 2024,

CONDAMNE Mme [B] [Y] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] la somme de 4912,06 euros (quatre mille neuf cent douze euros et six centimes) au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupations échues, montant arrêté au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE Mme [B] [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 10 euros (dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [B] [Y],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 2 avril 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [Y] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [B] [Y] sera condamnée à verser à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [B] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 1er février 2024 et celui de l’assignation du 24 avril 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge