TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Eric SCHODER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Bruno ALLALI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 23/06519 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2SNS

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le 12 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. WAGRAM DEVELOPPEMENT,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0709

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [K],

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne assisté de M^e Eric SCHODER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2573

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 décembre 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 12 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 23/06519 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2SNS

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 30 janvier 2010, la SCI WAGRAM DEVELOPPEMENT a donné à bail à Monsieur [K] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI WAGRAM DEVELOPPEMENT a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 3477, 86 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 12 avril 2023.

Par acte d’huissier en date du 27 juillet 2024, la SCI WAGRAM DEVELOPPEMENT a fait assigner Monsieur [K] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Monsieur [K] [S] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 1822, 26 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au double du montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, en raison de la clause pénale

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SCI WAGRAM DEVELOPPEMENT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 12 avril 2023, et ce pendant plus de deux mois.

A l’audience du 14 octobre 2024, après plusieurs renvois, la SCI WAGRAM DEVELOPPEMENT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 1559, 35 euros, selon décompte en date du 11 octobre 2024. La société bailleresse précise que le paiement du loyer courant est repris, qu’il existe déjà une procédure avec une dette ancienne et que le défendeur ne démontre pas une réelle volonté de reprendre le travail. De ce fait, la société bailleresse s’oppose à des délais de paiement

Monsieur [K] [S], assisté de son conseil, dépose des écritures, reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 43 euros par mois en règlement de l’arriéré. A titre subsidiaire, il réclame un délai de 12 mois pour quitter les lieux, et demande d’écarter l’exécution provisoire. Il explique, qu’électricien, il est à la recherche d’un emploi, et qu’il perçoit la somme de 880 euros au chômage.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 28 juillet 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI WAGRAM DEVELOPPEMENT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 13 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 30 janvier 2010 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 avril 2023, pour la somme en principal de 3477, 86 euros. Ce commandement est régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 juin 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [K] [S] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La SCI WAGRAM DEVELOPPEMENT produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [S] reste lui devoir la somme de 1559, 35 euros à la date du 11 octobre 2024.

Pour la somme au principal, Monsieur [K] [S] sera donc condamné au paiement de la somme de 1559, 35 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, de la SCI WAGRAM DEVELOPPEMENT ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par la SCI WAGRAM DEVELOPPEMENT ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par la SCI WAGRAM DEVELOPPEMENT démontre que Monsieur [K] [S] a repris le paiement des loyers, le montant de la dette ayant diminué. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [K] [S] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [K] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi,en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l’indemnité s’analyse en une clause pénale, laquelle est illicite au regard de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et peut en tout état de cause être réduite d’office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l’article 1231-5 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du la SCI WAGRAM DEVELOPPEMENT les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire étant maintenu, aucune justification n’étant apportée afin de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 janvier 2010 entre la SCI WAGRAM DEVELOPPEMENT et Monsieur [K] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 12 juin 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [S] à verser à la SCI WAGRAM DEVELOPPEMENT la somme de 1559, 35 (décompte arrêté au 11 octobre 2024, incluant la mensualité d’octobre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2023.

AUTORISE Monsieur [K] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 43 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [K] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI WAGRAM DEVELOPPEMENT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Monsieur [K] [S] soit condamné à verser à la SCI WAGRAM DEVELOPPEMENT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus, sans majoration, en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au la SCI WAGRAM DEVELOPPEMENT ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [K] [S] à verser à la SCI WAGRAM DEVELOPPEMENT une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection