TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2024/

du 10 Octobre 2024

Enrôlement : N° RG 22/06060 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2DFO

AFFAIRE : Mme [I] [N] ( Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES)

C/ S.D.C. de l’immeuble du [Adresse 4] (M^e Caroline CAUSSE)

DÉBATS : A l’audience Publique du 20 Juin 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 03 Octobre 2024, puis prorogée au 10 octobre 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2024

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [I] [N]

née le 15 Juillet 1971 à [Localité 9], demeurant et domicilié [Adresse 2]

bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro du 01/06/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7]

représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le Cabinet de [Localité 8], SARL immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n° 402 276 612, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Caroline CAUSSE, avocat au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [I] [N] épouse [G] est propriétaire des lots n° 10 et n° 4 au sein de l’immeuble sis [Adresse 5].

Une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires s’est tenue le 19 avril 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 juin 2022, Madame [N] a assigné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET DE [Localité 8], devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu l’entier dossier de la requérante,

Vu loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le décret du 14 mars 2005,

A titre principal :

CONSTATER l’absence de convocation de Madame [N] à l’Assemblée Générale Extraordinaire des copropriétaires du 19 avril 2022 ;

En conséquence,

ANNULER l’ensemble des résolutions prises lors de l’Assemblée Générale Extraordinaire des copropriétaires du 19 avril 2022 ;

A titre subsidiaire :

ANNULER la résolution n° 4 prise par l’Assemblée Générale Extraordinaire du 19 avril 2022 portant validation du complément de travaux de réfection de la toiture imposé par l’Urbanisme avec confortement des planchers ;

ANNULER la résolution n° 6 prise par l’Assemblée Générale Extraordinaire du 19 avril 2022 portant validation des travaux d’isolation des combles ;

ANNULER la résolution n° 7 prise par l’Assemblée Générale Extraordinaire du 19 avril 2022 portant autorisation du syndic d’engager la procédure de saisie immobilière ;

En tout état de cause,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à payer à Madame [N] la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 alinéa 2 du Code de Procédure Civile, sans qu’il soit fait exception aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Le condamner aux entiers dépens.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/06060.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] a régulièrement été cité selon les modalités de l’article 658 du Code de procédure civile et a constitué avocat.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives régulièrement notifiées par RPVA le 19 décembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET DE [Localité 8], demande au tribunal de :

Débouter Madame [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

La condamner au paiement de la somme de 5.000 € au titre de légitimes dommages et intérêts ;

La condamner au paiement de la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

La condamner aux entiers dépens.

Dire que Madame [N] ne sera pas dispensée de participer à la dépense commune.

Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 mars 2024.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 juin 2024 et mise en délibéré au 3 octobre 2024, délibéré prorogé au 10 octobre 2024.

MOTIFS

Il sera rappelé à titre liminaire que les demandes visant à « constater » ou « dire et juger », dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas susceptibles d’être qualifiées de prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais constituent de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal ne statuera donc pas sur celles-ci dans son dispositif.

Sur la demande principale d’annulation de l’assemblée générale extraordinaire du 19 avril 2022

L’article 64 du décret du 17 mars 1967 énonce que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et ledit décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 59 peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement.

La preuve de la régularité de la convocation incombe au syndic, à qui il appartient de démontrer la notification et sa date en conservant les accusés de réception ou tous autres documents faisant état de la remise de la convocation au destinataire.

En l’espèce, Madame [N] prétend ne pas avoir été régulièrement convoquée à l’assemblée générale du 19 avril 2022.

Le Syndicat des copropriétaires produit toutefois la copie de l’accusé réception de la convocation à cette assemblée générale adressée à Madame [N], en date du 10 mars 2020, qui comporte la mention « pli avisé et non réclamé ».

Il est ainsi démontré que Madame [N] a été régulièrement convoquée à l’assemblée générale extraordinaire du 19 avril 2022, qui n’encourt donc pas l’annulation de ce chef.

La demande d’annulation sera rejetée.

Sur les demandes subsidiaires d’annulation des résolutions 4, 6 et 7 de l’assemblée générale extraordinaire du 19 avril 2022

— Sur la demande d’annulation de la résolution n° 4

L’article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

Aux termes de l’article 19-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats, autres que le contrat de syndic, prévue par l’alinéa 2 de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.

Par ailleurs, selon l’article 11 du même décret, sont notifiés au plus tard le même jour que l’ordre du jour, pour la validité de la décision, les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation des travaux.

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires en date du 19 avril 2022 qu’a été adoptée une résolution numéro 4 libellée de la manière suivante : « Validation du complément de travaux de réfection de la toiture imposés par l’urbanisme avec confortement des planchers (Article 25)

L’Assemblée générale décide de valider le complément de travaux imposé par l’urbanisme dans le cadre du marché travaux de réfection complète de la toiture voté en 2019 par la copropriété qui s’élève à 31.075 euros selon le devis de l’entreprise PACA Rénovation joint à la présente convocation. Les appels de fonds seront faits selon la clé de répartition Charges générales et seront exigibles immédiatement après l’Assemblée générale ».

Madame [N] reproche au syndicat des copropriétaires d’avoir voté cette résolution relative à des travaux sans mise en concurrence préalable, un seul devis de l’entreprise PACA RENOVATION ayant été soumis au vote. Elle se plaint également du fait que les travaux ont été décidés sans attendre le dépôt du rapport définitif de l’expert judiciaire mandaté dans le cadre de l’arrêté de mise en sécurité de l’immeuble, et sans prévoir une solution de relogement la concernant.

Le syndicat des copropriétaires démontre toutefois que ces travaux, pour lesquels il n’est pas contesté qu’aucun devis concurrent n’a été sollicité, constituent uniquement des travaux complémentaires par rapport à un marché de travaux de rénovation de toiture ayant été voté, après mise en concurrence de plusieurs entreprises, lors des assemblées générales du 21 décembre 2018 et du 13 mars 2019, ce qui ressort expressément des procès-verbaux de ces assemblées et de l’assemblée générale attaquée.

Dès lors que la résolution attaquée concerne un marché de travaux qui a déjà fait l’objet d’une mise en concurrence, aucun texte n’impose que le devis modificatif ou complémentaire soit de nouveau soumis à cette formalité, et ce d’autant plus que le complément de travaux a en l’espèce été requis par l’architecte des Bâtiments de France dans le cadre de la demande de déclaration préalable déposée auprès des services de l’urbanisme.

Aucun fondement juridique n’est par ailleurs avancé qui démontrerait que l’absence de mise en œuvre d’une solution de relogement ou le vote des travaux sans attendre le dépôt du rapport définitif de l’expert judiciaire seraient de nature à entrainer l’annulation de la résolution précitée.

Il n’y a dès lors pas lieu d’annuler la résolution numéro 4.

— Sur la demande d’annulation de la résolution n° 6

La résolution numéro 6 attaquée porte sur la décision prise par l’assemblée générale d’engager des travaux d’isolation des combles selon un devis de l’entreprise ISOL SUD EST pour un montant de 246,18 euros TTC.

Madame [N] fait grief au syndicat des copropriétaires d’avoir validé ces travaux sans attendre le rapport définitif de l’expert judiciaire, et de ne pas avoir procédé au diagnostic thermique ou de performance préalable, nécessaire compte tenu de l’étanchéité à l’air de son logement.

Il convient toutefois de relever, en premier lieu, que Madame [N] n’invoque aucun fondement juridique à l’appui de sa demande.

Par ailleurs, il sera rappelé que le fait que les travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires soient réalisés sans respecter les règles de l’art ou les normes applicables n’est pas de nature à entrainer l’annulation de la décision prise en assemblée générale d’engager ces travaux, mais peut seulement permettre, le cas échéant, d’engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires, de son syndic et/ou de l’entreprise défaillante.

Le syndicat des copropriétaires démontre qu’en tout état de cause, les travaux d’isolation des combles réalisés par la société ISOL SUD EST l’ont été dans le respect des prescriptions de l’expert judiciaire et des normes applicables.

La demande d’annulation de la résolution numéro 6 sera donc rejetée.

— Sur la demande d’annulation de la résolution n° 7

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 dispose que :

« Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites. »

Il est constant que l’autorisation d’engager une procédure de saisie immobilière peut être accordée même si le syndicat ne dispose pas encore d’un titre exécutoire à la date de l’assemblée.

En l’espèce, la résolution numéro 7 dont Madame [N] sollicite l’annulation est relative à l’autorisation donnée au syndic d’engager à son encontre une procédure de saisie immobilière, en lien avec les procédures de recouvrement de charges diligentées contre elle.

En premier lieu, il sera relevé que la requérante n’invoque de nouveau aucun fondement juridique précis à l’appui de sa demande d’annulation.

Il convient de rappeler par ailleurs qu’il n’appartient pas au tribunal, uniquement saisi de la régularité de l’autorisation donnée au syndic de saisir le juge, d’apprécier si l’action que le syndic est autorisé à engager ou les demandes qu’il est autorisé à formuler sont bien fondées.

Les moyens de la requérante relatifs au caractère indu des charges qui lui sont réclamées par le syndicat sont donc inopérants.

Il ressort enfin de ses écritures qu’elle se plaint d’un abus de majorité commis par le syndicat dans le cadre de cette décision.

L’abus de majorité lors d’une assemblée générale est constitué lorsque la majorité des copropriétaires use de ses droits dans un but autre que l’intérêt collectif de la copropriété. C’est le cas en particulier lorsqu’elle adopte une décision sans profit pour elle-même dans l’intention de nuire, ou dans le seul but de favoriser les intérêts des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

Or, en l’espèce, la preuve d’un tel abus dans la décision d’autoriser le syndic à engager une procédure de saisie immobilière n’est aucunement rapportée.

La demande d’annulation de cette résolution ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

La mauvaise appréciation par une partie de ses droits ne traduit pas nécessairement une faute susceptible de caractériser les conditions d’application de l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, le syndicat ne démontre pas que l’action en annulation d’assemblée générale intentée par Madame [N] procèderait d’une intention de nuire ou aurait été engagée de mauvaise foi, ni qu’elle s’opposerait systématiquement aux décisions d’assemblée générale.

En l’absence d’abus caractérisé, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La requérante, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Elle sera également condamnée au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente procédure.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition des parties au greffe,

DEBOUTE Madame [N] [I] épouse [G] de sa demande principale d’annulation de l’ensemble des résolutions prises lors de l’Assemblée Générale Extraordinaire des copropriétaires du 19 avril 2022 ;

DEBOUTE Madame [N] [I] épouse [G] de ses demandes subsidiaires d’annulation des résolutions numéro 4, 6 et 7 de l’Assemblée Générale Extraordinaire des copropriétaires du 19 avril 2022 ;

REJETTE la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] formulée au titre de la procédure abusive ;

CONDAMNE Madame [N] [I] épouse [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET DE [Localité 8], la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [I] épouse [G] aux entiers dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le dix octobre deux mille vingt quatre

LE GREFFIER LE PRESIDENT