TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 15/04/2024

à : M^e Nadir BESSA

Copie exécutoire délivrée

le : 15/04/2024

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/03823 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZXXZ

N° MINUTE : 1/2024

JUGEMENT

rendu le lundi 15 avril 2024

DEMANDERESSE

ELOGIE- SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS

Madame [U] [O], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Nadir BESSA, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #442

Monsieur [X] [O], demeurant Chez Mme [U] [O] – [Adresse 2]

Monsieur [S] [O], demeurant Chez Mme [U] [O] – [Adresse 2]

Madame [L] [O], demeurant Chez Mme [U] [O] – [Adresse 1]

Tous représentés par M^e Nadir BESSA, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #442

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 décembre 2023

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 avril 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Florian PARISI, Greffier

Décision du 15 avril 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/03823 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZXXZ

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 10 juillet 2006, la SOCIÉTÉ DE GÉRANCE D’IMMEUBLES MUNICIPAUX (SGIM) devenue la société ELOGIE-SIEMP a consenti à Monsieur [Y] [O] et à Madame [U] [A] épouse [O] un bail portant sur un logement situé [Adresse 2] (escalier 2, 3ème étage, porte D) à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 350,80 euros hors charges.

Selon avenant du 28 juillet 2021, le contrat de bail a été établi au seul nom de Madame [U] [A] épouse [O] à la suite du décès de son époux intervenu le 31 mai 2021.

Après avoir reçu un courrier de la CAF l’informant que Madame [U] [A] épouse [O] aurait déménagé, la société ELOGIE-SIEMP a par ordonnance du 29 novembre 2022 obtenu la désignation d’un commissaire de justice pour que soit constatées les conditions d’occupation du logement. Le commissaire de justice s’est rendu sur place le 7 février 2023 et a constaté l’absence de la locataire et la présence dans les lieux de son petit-fils, Monsieur [X] [O] et de ses enfants [S] et [L] [O].

Par actes de commissaire de justice du 22 mars 2023, la société ELOGIE-SIEMP a fait assigner Madame [U] [A] épouse [O], Monsieur [X] [O], Monsieur [S] [O] et Madame [L] [O] devant le juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, l’expulsion des défendeurs et leur condamnation in solidum à compter de la délivrance de l’assignation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer mensuel indexé majoré des charges ainsi que la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société ELOGIE-SIEMP se prévaut d’une absence d’occupation personnelle des lieux loués par la locataire et d’une sous-location ou cession prohibée du bail à son petit-fils en violation des conditions générales de la location du bail et des articles 10 et 78 de la loi du 1er septembre 1948, applicable aux baux portant sur des logements sociaux et de l’article L.442-3-5 du code de la construction et de l’habitation.

À l’audience du 18 décembre 2023, à laquelle l’affaire a été retenue, la société ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation.

Madame [U] [A] épouse [O], Monsieur [X] [O], Monsieur [S] [O] et Madame [L] [O], représentés par leur conseil, ont sollicité le débouté des demandes et la condamnation de la société ELOGIE-SIEMP à leur payer chacun la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l’appui de leurs prétentions, les défendeurs soutiennent que le bail est seulement soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et contestent que la locataire ait déménagé, affirmant qu’elle était en vacances lors du passage du commissaire de justice et que le courrier adressé à la caisse d’allocations familiales est frauduleux, quelqu’un lui ayant usurpé son identité. Ils prétendent par ailleurs que Madame [U] [A] épouse [O] n’a pas cédé son bail ni sous loué le logement à son petit-fils, mais qu’elle héberge occasionnellement avec ses enfants lorsqu’ils viennent en France.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions en défense visée à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à la puis de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2024 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Sur la résiliation judiciaire et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En application des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 10 et 78 de la loi du 1er septembre 1948 applicables aux habitations à loyer modéré en vertu de l’article L.442-6 du code de la construction et de l’habitation et de l’article L. 442-3-5 du code de la construction et de l’habitation, le locataire doit occuper personnellement les lieux qui doivent constituer sa résidence principale au moins huit mois par an sauf exceptions notamment pour raisons professionnelles et il n’a pas le droit de sous-louer ou de céder son bail, le bailleur pouvant en cas de non-respect saisir le juge aux fins de résiliation.

Cette obligation est rappelée à l’article 1 des conditions générales qui énonce que le preneur devra employer les lieux loués uniquement à son habitation personnelle et à celle de sa famille et qu’il ne pourra laisser la disposition des lieux, même gratuitement par prêt, à aucune personne étrangère à son foyer.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, la société ELOGIE SIEMP verse aux débats un courrier de la caisse d’allocations familiales du 16 juin 2021 lui demandant des informations à la suite du déménagement de Madame [U] [A] épouse [O] et le procès-verbal de constat de commissaire de justice, désigné par ordonnance du 29 novembre 2022, établi le 7 février 2022. Le commissaire de justice a constaté l’absence de Madame [U] [A] épouse [O], peu voire aucune affaire particulière pouvant appartenir à une dame âgée et la présence dans les lieux de son petit-fils Monsieur [X] [O] et de ses deux enfants.

Si Madame [U] [A] épouse [O] conteste avoir écrit à la CAF et établit avoir déposé une main courante puis une plainte pour usurpation d’identité, il sera relevé à l’examen comparé du courrier adressé à la CAF dont elle a obtenu une copie et de la lettre qu’elle a adressée à la société ELOGIE SIEMP le 26 juillet 2021 à la suite du décès de son mari que l’écriture et la signature apparaissent similaires.

De plus Madame [U] [A] épouse [O] n’explique pas l’intérêt qu’aurait pu avoir la personne censée avoir usurpé son identité à écrire à la caisse d’allocations familiales pour l’informer de son déménagement en Serbie.

Cependant, le seul fait que lors de l’unique visite du commissaire de justice Madame [U] [A] épouse [O] ait été en déplacement à l’étranger ne suffit pas à rapporter la preuve de ce qu’elle n’occuperait pas personnellement les lieux pendant au moins huit mois, comme exigé par les articles 10 de la loi du 1er septembre 1948 et 2 de la loi du 6 juillet 1989, alors qu’elle justifie par la production de son passeport avoir été en Serbie du 27 octobre 2022 au 11 février 2023, soit pendant moins de quatre mois et que l’assignation lui a été délivrée à personne à l’adresse du bail le 22 mars 2023.

En outre, Madame [U] [A] épouse [O] produit de nombreux documents, notamment :

— deux attestations de voisins déclarant pour l’un "[la] rencontre[r] pratiquement tous les jours« et pour l’autre »[la] croise[r] dans le bâtiment au quartier et magasin de quartier depuis des années",

— ses relevés bancaires pour les périodes de janvier à mai 2022 (5 mois), juillet à septembre 2022 (3 mois), février à août 2023 (7 mois) et octobre à novembre 2023 (2 mois) avec mention d’achats et de retraits d’espèces uniquement en France à proximité de son domicile,

— ses échéanciers EDF 2022 et 2023,

— divers documents administratifs mentionnant son adresse (avis d’imposition sur le revenu 2020 à 2023 et relevés de retraite 2022 et 2023),

— et de nombreux documents médicaux avec des passages très réguliers aux urgences, consultation en ophtalmologie, prise de sang, échographie etc. dans des établissements de la région parisienne entre le 4 mai et le 6 décembre 2023 (8 mois),

démontrant qu’elle occupe bien de manière continue et habituelle et à titre de résidence principale au sens des textes susvisés le logement qui lui a été donné à bail, et ce même s’il ne peut être exclu qu’elle ait pu un temps envisager de repartir vivre dans le pays dont elle est originaire.

Dès lors qu’elle occupe personnellement les lieux loués, la preneuse est libre d’héberger qui elle veut ou de prêter à titre temporaire son logement à des tiers durant ses déplacements ; faute de prouver que les occupants mentionnés dans le constat de commissaire de justice étaient hébergés pour de longues périodes, durant des absences prolongées de Madame [U] [A] épouse [O], la société ELOGIE-SIEMP doit être déboutée de sa demande de résiliation du bail et de ses demandes subséquentes.

Sur les demandes accessoires

La société ELOGIE-SIEMP, qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du constat de commissaire de justice du 7 février 2023.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [U] [A] épouse [O], Monsieur [X] [O], Monsieur [S] [O] et Madame [L] [O] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la société ELOGIE-SIEMP de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la société ELOGIE-SIEMP à verser à Madame [U] [A] épouse [O], Monsieur [X] [O], Monsieur [S] [O] et Madame [L] [O] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes des parties,

CONDAMNE la société ELOGIE-SIEMP aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection.