TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1]

Expédition exécutoire à :

— Maître Manuel RAISON

délivrée le:

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Charges de copropriété

N° RG 23/11195

N° Portalis 352J-W-B7H-C2QYJ

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 14 novembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société CITYA BONNEFOI IMMOBILIER, S.A.S

[Adresse 6]

[Localité 8]

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2444

DÉFENDERESSE

S.C.I. CONCEPT 12

[Adresse 2]

[Localité 8]

ou encore

Chez Monsieur [U] [I], en sa qualité de gérant de la SCI CONCEPT 12

[Adresse 1]

[Localité 7]

non-représentée

Décision du 14 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/11195 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2QYJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère vice-présidente,

Madame Céline CHAMPAGNE, juge,

Madame Virginie SURET, magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, greffière.

DÉBATS

A l’audience du 12 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Madame Virginie SURET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI CONCEPT 12 est propriétaire des lots n°11, 101, 119 et 120, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé au [Adresse 5].

Par exploit délivré le 21 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société CITYA BONNEFOI IMMOBILIER a assigné la SCI CONCEPT 12 devant la présente juridiction afin d’obtenir le paiement de charges de copropriété.

Par conclusions signifiées par voie de commissaire de justice le 4 mars 2024, le syndicat demande au tribunal de :

CONDAMNER la SCI CONCEPT 12, à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA BONNEFOI IMMOBILIER, la somme totale de 17 885.68 euros, correspondant à :

• 17 549.68 euros à titre principal, charges arrêtées au 26 février 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 février 2023 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

• 336 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

CONDAMNER la SCI CONCEPT 12, à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA BONNEFOI IMMOBILIER, la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER la SCI CONCEPT 12, à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA BONNEFOI IMMOBILIER, la somme totale de 2 988 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER la SCI CONCEPT 12, aux entiers dépens.

La SCI CONCET 12, régulièrement citée, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 7 mars 2024. L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 12 septembre 2024 et mise en délibéré au 14 novembre 2024.

MOTIF DE LA DECISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges».

Décision du 14 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/11195 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2QYJ

Par ailleurs aux termes des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : « lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans le délai de deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation des comptes, ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

• La matrice cadastrale établissant la qualité de propriétaire de la SCI CONCEPT 12,

• La lettre de mise en demeure et neuf jugements,

• Les appels de fonds pour charges courantes et travaux afférents à la créance sollicitée démarrant au 1er janvier 2021 et arrêtés au 1er janvier 2024,

• Les procès-verbaux des assemblées générales des années 2021 à 2023 portant approbation des comptes des exercices afférents ainsi que des budgets prévisionnels et des appels pour les comptes travaux votés,

• L’attestation de non recours des assemblées visées ci-dessus,

• Les contrats de syndic,

Lors des assemblées générales ci-dessus, les copropriétaires ont approuvé les comptes et voté les travaux.

Il résulte de l’examen des décomptes et des appels de fond produits que la SCI CONCEPT 12 reste débitrice de la somme de 17.549,68 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 1er janvier 2024 (appel du 1er janvier 2024 inclus).

L’obligation à la dette existe dès lors que les assemblées générales ont approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal ce qui est le cas en l’espèce. Le syndicat justifie en conséquence en vertu des dispositions de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 d’une créance certaine, liquide et exigible.

La SCI CONCEPT 12 sera donc condamnée au paiement de la somme de 17.549,68 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023, date de présentation de la lettre de mise en demeure, sur la somme de 12.010,45 euros et, pour le surplus, à compter du 04 mars 2024.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite à ce titre la somme de 336 euros correspondant à des frais « contentieux » portés au débit les 18 janvier et 26 juin 2023.

Il justifie d’une mise en demeure adressée le 23 février 2023 à la défenderesse dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Les frais engagés avant cette date ne peuvent être alloués sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il s’agit en outre de frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande au titre des frais.

Sur les dommages intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par la mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les décisions suivantes qui condamnent la défenderesse au paiement de charges de copropriété ou de dommages et intérêts ou de frais de procédure :

Jugement du tribunal d’instance de Paris du 12 mai 2005,Jugement du tribunal d’instance de Paris du 9 janvier 2008, Jugement du tribunal d’instance de Paris du 15 juin 2011, Jugement du tribunal d’instance de Paris du 27 juin 2012, Jugement du tribunal d’instance de de Paris du 11 juillet 2013, Jugement du tribunal d’instance de Paris du 25 juin 2014, Jugement du tribunal d’instance de Paris du 2 juillet 2015, Jugement du tribunal d’instance de Paris du 16 novembre 2016, Décision du 14 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/11195 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2QYJ

Jugement du tribunal d’instance de Paris du 3 mai 2018, Jugement du tribunal de proximité de Paris du 25 mai 2021.

Ces pièces démontrent que la SCI CONCEPT 12 a déjà été assignée pour non paiement de ses charges à de multiples reprises.

Malgré ces condamnations, et au vu de son décompte détaillé, elle n’a procédé qu’à de faibles règlements depuis le 1er janvier 2021. Sa défaillance et ses manquements répétés à son obligation à l’égard du syndicat des copropriétaires, de régler ses charges de copropriété, traduisent sa mauvaise foi et constituent une faute qui compromet la trésorerie de la copropriété et lui cause un préjudice certain, indépendant du retard.

En conséquence, la SCI sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur la capitalisation

Aux termes de l’article 1343-2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y aura lieu en conséquence d’ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’anatocisme.

Sur les demandes accessoires

Partie succombante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la défenderesse sera condamnée aux dépens.

Eu égard à sa condamnation aux dépens, elle sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI CONCEPT 12 à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] :

— la somme de de 17.549,68 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 1er janvier 2024 (appel du 1er janvier 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023, sur la somme de 12.010,45 euros et pour le surplus à compter du 04 mars 2024 ;

— la somme de 3.000 euros au titre des dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans le cadre de l’anatocisme ;

CONDAMNE la SCI CONCEPT 12 aux entiers dépens ;

CONDAMNE la CONCEPT 12 à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 14 Novembre 2024

La Greffière La Présidente