N° RG 24/01184 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-755F5

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 9]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 13]

N° RG 24/01184 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-755F5

Minute : 24/454

JUGEMENT

Du : 28 Novembre 2024

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE

C/

M. [G] [E]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par M^e Romain BODELLE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [G] [E]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 8]

non comparant

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 15 Octobre 2024 :

Camille ALLAIN, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 septembre 2023, la société Habitat Hauts de France ESH a consenti un bail d’habitation à M. [G] [E] sur un logement situé au [Adresse 5], moyennant le paiement à terme échu d’un loyer mensuel de 317,73 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1466,02 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [E] le 25 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 juillet 2024, la société anonyme Habitat Hauts de France ESH a ensuite assigné M. [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour demander de, au visa de la loi du 6 juillet 1989 :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— constater la résiliation du bail conclu le 22 septembre 2023 ;

— ordonner l’expulsion et la libération des lieux par le défendeur et de tout occupant introduit de son chef, avec au besoin, le concours de la force publique ;

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 200 euros par mois de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;

— condamner le défendeur à payer la somme de 1466,02 euros au titre des loyers échus ;

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 632,59 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation en cas de non-libération des lieux ;

— dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, ce en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil ;

— condamner le défendeur aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 840 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 juillet 2024. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé car le locataire n’a pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social.

À l’audience du 15 octobre 2024, la société Habitat Hauts de France ESH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 9 octobre 2024, s’élève désormais à 1598,98 euros. La société Habitat Hauts de France ESH sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement. Elle indique qu’un plan d’apurement a été mis en place avec le locataire et que celui-ci a réglé la somme mensuelle de 200 euros pour apurer sa dette. Elle précise toutefois qu’il y a eu un incident de paiement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société Habitat Hauts de France ESH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 25 avril 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1466,02 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 juin 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire a repris le paiement des loyers courants à l’audience et a commencé à rembourser sa dette par le paiement d’une mensualité supplémentaire au loyer de 200 euros. Le locataire étant absent, la bailleresse a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire à l’audience et l’octroi de délais de paiement.

Dans ces conditions, il convient d’accorder au locataire des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de la société Habitat Hauts de France ESH de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si le plan d’apurement précédemment convenu n’était pas respecté par le locataire, le bail se trouverait alors résilié. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Par conséquent, M. [E] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme de 490,47 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse.

Sur l’astreinte

Dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait ses effets, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte sur le fondement de l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, la bailleresse obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société Habitat Hauts de France ESH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 octobre 2024, M. [E] lui devait la somme de 1598,98 euros, échéance d’octobre non incluse.

Il convient toutefois de déduire de cette somme celles facturées au titre des frais de poursuite (147,25 euros) qui ne constituent pas des loyers et des charges et qui seront comprises le cas échéant dans les dépens.

M. [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer la somme de 1451,73 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1318,77 euros (après déduction des frais de poursuite) et à compter de la signification de la présente de décision pour le surplus.

En effet, il est impossible de faire droit à la demande de condamnation aux intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée en ce que l’article 1231-6 du code civil applicable en matière contractuelle et invoqué par la demanderesse au soutien de cette prétention exige la preuve d’une mise en demeure, ce dont le demandeur ne justifie pas pour chaque échéance.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 septembre 2023 entre la société Habitat Hauts de France ESH, d’une part, et M. [G] [E], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] ([Adresse 7]) est résilié depuis le 7 juin 2024,

CONDAMNE M. [G] [E] à payer à la société Habitat Hauts de France ESH la somme de 1451,73 euros (mille quatre cent cinquante et un euros et soixante-treize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 octobre 2024, échéance d’octobre non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1318,77 euros (mille trois cent dix-huit euros et soixante-dix-sept centimes)

AUTORISE M. [G] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 7 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [G] [E],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, le locataire pourra se maintenir dans les lieux,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 juin 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [G] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [G] [E] sera condamné à verser à la société Habitat Hauts de France ESH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 490,47 euros (quatre cent quatre-vingt-dix euros et quarante-sept centimes) et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

dit qu’il n’y a pas lieu à astreinte,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société Habitat Hauts de France ESH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [G] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 avril 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 17 juillet 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge