TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Jeanine HALIMI

M^e Valérie ROSANO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Yaron EDERY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01173 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3345

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 09 décembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [Y] [O], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DÉFENDEURS

Société AIBL FONDATION DOURLANS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0727

Monsieur [S] [Z], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Yaron EDERY, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 décembre 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 09 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/01173 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3345

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 3 décembre 2015, la société AIBL FONDATION DOURLANS, par l’intermédiaire de son mandataire, la société FODEGI, a consenti un bail d’habitation à Madame [Y] [O], portant sur un logement situé [Adresse 3].

Se plaignant de nuisances provenant des locaux voisins, donnés à bail à Monsieur [S] [Z] également par la société AIBL FONDATION DOURLANS, Madame [Y] [O] a, par acte de commissaire de justice du 8 décembre 2023 fait assigner le locataire voisin et son bailleur devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS afin d’obtenir,

leur condamnation à lui verser la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêt en réparation de son trouble de jouissance,son relogement aux frais exclusifs du bailleur dans un logement décent, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,subsidiairement, la résiliation du bail consenti à Monsieur [S] [Z] et son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef,la condamnation in solidum des défendeurs à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle expose, au visa des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, que son bailleur manque à son obligation légale de lui assurer la jouissance paisible de son logement, en ne mettant pas un terme aux nuisances que cause son voisin de pallier, Monsieur [S] [Z], locataire de deux locaux à usage de débarras qu’il sous-loue cependant à des fins d’habitation à diverses personnes et où il a installé, depuis le mois de juin 2023, son fils, [I] [Z], lequel se montre particulièrement bruyant, voire, menaçant à son encontre. Elle verse au débat, pour attester de ces nuisances, plusieurs correspondances avec l’association « Consommation, Logement et Cadre de Vie » qu’elle a saisie, des échanges de courriers avec le mandataire de son bailleur, les déclarations de main courante qu’elle a déposées, des attestations de témoins ainsi que des pièces médicales au soutien de sa demande d’indemnisation.

Lors de l’audience du 25 septembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [Y] [O], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et demande le débouté des demandes adverses.

Monsieur [S] [Z], représenté par son conseil, a déposé des conclusions qu’il a soutenues oralement, aux termes desquelles il demande :

le débouté de Madame [Y] [O] en ses demandes,sa condamnation à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance,sa condamnation à une amende civile et à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêt pour abus d’ester en justice,sa condamnation à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient, sur le fondement de l’article 1353 du code civil, d’une part qu’il est titulaire d’un bail d’habitation portant sur un appartement et deux chambres de services, lesquelles sont bien à usage d’habitation et d’autre part, que Madame [Y] [O] échoue à rapporter la preuve qu’il les a sous-louées. Il indique ainsi être tout à fait en droit d’héberger son fils, lequel, atteint d’un trouble schizo-affectif, n’est pas à l’origine de troubles du voisinage mais a effectivement souffert d’une forte crise courant septembre 2023, ayant conduit à son hospitalisation sous contrainte. Il sollicite enfin la réparation du préjudice de jouissance occasionnée par la coupure d’eau survenue au mois de juillet 2023 du fait de Madame [Y] [O] et qui a perduré pendant plusieurs mois en raison de la résistance de la requérante à laisser entrer un plombier dans son appartement et sa condamnation sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile au paiement d’une amende civile et à des dommages et intérêts.

La société AIBL FONDATION DOURLANS, représentée par son conseil, a soutenu oralement les conclusions déposées, aux termes desquelles elle sollicite :

le débouté de Madame [Y] [O] en ses demandes,à titre reconventionnel, la résiliation du bail consenti à Madame [Y] [O] aux torts exclusifs de cette dernière,la condamnation de Madame [Y] [O] et de Monsieur [S] [Z] à lui verser la somme de 3 000 euros et à payer les dépens de la procédure.

Elle sollicite le rejet des demandes formées par Madame [Y] [O], estimant que les troubles allégués ne sont pas caractérisés et qu’elle a respecté les obligations qui lui incombe en tant que propriétaire en sommant Monsieur [S] [Z] de faire cesser les prétendues nuisances. A tire reconventionnel, elle sollicite la résiliation judiciaire du bail qui la lie à Madame [Y] [O], laquelle a commis une faute en coupant l’alimentation en eau dans le logement donné à bail à Monsieur [S] [Z] et en refusant, pendant plusieurs mois, l’accès à son appartement au plombier missionné pour rétablir la situation.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 décembre 2024, date à laquelle elle a été mise à la disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de relever que les pièces produites et numérotées de 35 à 41 ne sont pas mentionnées dans le bordereau de communication de pièces joint à l’assignation de sorte que le principe du contradictoire commande de ne pas en tenir compte.

Sur les demandes de Madame [Y] [O]

Sur la demande de réparation du trouble de voisinage

Il résulte de la combinaison des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Il est établi que le bailleur est responsable des troubles de voisinages occasionnés par l’un de ses locataires à un autre locataire. Ainsi, le trouble prétendument apporté par l’un des locataires à la jouissance de l’autre donne à celui-ci une action contre le bailleur commun.

En l’espèce, Madame [Y] [O] demande la réparation de son trouble de jouissance à hauteur de 30 000 euros du fait notamment des nuisances sonores provenant des locaux voisins, d’abord sous-loués par Monsieur [E] [Z] à des tierces personnes puis, occupé par Monsieur [I] [Z], son fils.

A titre liminaire, il convient de relever que le bail consenti à Monsieur [S] [Z] porte bien sur un appartement et deux chambres de service et qu’ainsi, le fait qu’elle soient occupées ne saurait caractériser une infraction au contrat de bail.

S’agissant des nuisances dont Madame [Y] [O] se plaint du fait de cette occupation et dont elle indique qu’elles ont débuté peu après son arrivée dans les lieux en 2015, les éléments versées au débat démontrent qu’elle a, en réalité, commencé à s’en plaindre à compter du 02 mai 2022.

A compter de cette date et jusqu’au mois d’août 2023, elle ne produit aucune pièce de nature à établir objectivement les troubles allégués, dont la consistance n’est d’ailleurs pas précisée hormis des « va-et-viens incessants ». En effet, les éléments versés au débat ne font que reprendre ses propres allégations, à l’instar des trois courriers de la CCLV adressés au bailleur ou à son mandataire, de ses propres courriers (8 et 21 juillet 2023), de ceux de son conseil et du conciliateur de justice, ou encore, des dépôts de main-courante et de la plainte.

A partir du mois de septembre 2023, Madame [Y] [O] se plaint de nuisances sonores constantes et d’un épisode au cours duquel elle a été agressée par Monsieur [I] [Z], fils du locataire. Ainsi, elle produit des attestations de témoins, qui ne font cependant état de nuisances que sur une période de temps très restreinte, entre le 7 et le 19 septembre 2023, dont il n’est pas contesté qu’elle correspond à la période au cours de laquelle Monsieur [I] [Z], en proie à une forte crise a été hospitalisé sous contrainte.

De plus, il semble qu’aucun autre voisin ne se plaigne des nuisances alléguées alors qu’il ressort du plan de l’étage élaboré par la société AIBL FONDATION DOURLANS que le lot n°38 est attenant au n°39, donné en location à Monsieur [S] [Z] et occupé par son fils et par conséquent, directement exposé aux éventuelles nuisances sonores.

Aussi, le caractère très circonscrit dans le temps des nuisances alléguées, peu circonstanciées hormis l’agression dont une personne a été témoin direct, ainsi que le contexte dans lequel elle est survenue, à savoir, la maladie dont est atteint le fils de Monsieur [S] [Z], ne sont pas suffisant à caractériser le trouble allégué.

Par conséquent, Madame [Y] [O] sera déboutée de sa demande en réparation du préjudice causé.

Sur la demande de relogement et subsidiairement, de résiliation judiciaire du bail

Le trouble allégué n’étant pas caractérisé, la société AIBL FONDATION DOURLANS, qui n’a donc pas manqué à ses obligations légales, ne saurait être tenue à une quelconque obligation de relogement de Madame [Y] [O], laquelle sera ainsi déboutée de sa demande.

En outre, Madame [Y] [O] échouant à caractériser le trouble allégué, elle ne fait pas la démonstration, sur le fondement de l’article 1224 et suivants du code civil, d’un manquement suffisamment grave à ses obligations contractuelles par Monsieur [S] [Z], dont elle pourrait se prévaloir et justifiant que le contrat de bail qu’il a signé avec la société AIBL FONDATION DOURLANS soit résilié.

Elle sera donc déboutée de cette demande.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [S] [Z]

Sur la demande de réparation des troubles de jouissance

L’article 1240 du code civil rappelle que fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que le préjudice qui en résulte doit être certain, direct, légitime et personnel.

En l’espèce, Monsieur [S] [Z] incrimine le comportement de Madame [Y] [O] qui exercerait une forme de harcèlement dont les conséquences seraient cependant subies par son fils.

En effet, la coupure d’eau à l’origine de laquelle elle serait a affecté le logement occupé par Monsieur [I] [Z] qui est, selon les écritures du défendeur, «  gravement humilié et discriminé en raison de son handicap » notamment par la procédure intentée par la requérante.

Ainsi, Monsieur [S] [Z], qui se contente, le concernant, d’indiquer que le comportement de Madame [Y] [O] lui porte atteinte, ne caractérise ainsi aucun préjudice personnel et sera donc débouté de ses demandes d’indemnisation au titre des troubles de jouissance.

Sur la demande au titre de l’abus d’ester en justice

L’article 32-1 du code de procédure civile prévoit que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Il sera rappelé que l’article 32-1 du code de procédure civile visé par Monsieur [S] [Z] ne peut être mis en œuvre, s’agissant de l’amende civile, que de la propre initiative du tribunal saisi, les parties ne pouvant avoir aucun intérêt moral au prononcé d’une amende civile à l’encontre de l’adversaire.

S’agissant des dommages et intérêts pour procédure abusive, en application des dispositions des articles 1240 du Code civil, il sera rappelé que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol et l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute.

En l’espèce, la mauvaise foi et l’intention de nuire de Madame [Y] [O] ne sont pas démontrées par Monsieur [S] [Z] et ne sauraient résulter de l’introduction d’une action qui n’a pas aboutie, alors que le contexte dans lequel elle l’a intentée est particulièrement complexe.

Il sera donc débouté de sa demande.

Sur les demandes reconventionnelles de la société AIBL FONDATION DOURLANS

L’article 1224 du code civil dispose par ailleurs que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En application de l’article 6b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer la jouissance paisible des autres locataires.

En l’espèce, la société AIBL FONDATION DOURLANS sollicite la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [Y] [O] à ses torts exclusifs, compte-tenu de la coupure de l’alimentation en eau de son voisin à l’origine de laquelle elle s’est trouvée, pendant plus de cinq mois. Toutefois, il ressort de pièces qu’elle verse au débat que le manquement invoqué de Madame [Y] [O] tient davantage à son refus de laisser l’accès à son logement.

En effet, la bailleresse, en réaction aux sollicitations de la protection juridique de Monsieur [S] [Z], a informé le conseil de Madame [Y] [O], par courrier du 1er septembre 2023, avoir sollicité l’accès au logement de sa cliente afin de procéder à une « investigation urgente pour résoudre une problème d’alimentation en eau impactant l’appartement donné à bail à Monsieur [S] [Z] » et qu’elle a également répondu à la protection juridique de Monsieur [S] [Z] le 1er septembre 2023, être dans l’attente de pouvoir accéder à un autre logement pour continuer ses investigations puis, qu’elle a indiqué au conseil de Monsieur [S] [Z] le 31 octobre 2023 souhaiter « entamer au plus vite les investigations nécessaire au rétablissement de l’alimentation en eau ».

Il en résulte que les causes de la coupure d’eau subie par l’occupant des chambres de services ne sont pas déterminées avec certitude, que la bailleresse en est en effet au stade des investigations et que dès lors, elle ne peut se fonder sur cette coupure donc Madame [Y] [O] serait à l’origine pour obtenir la résiliation du bail à ses torts exclusifs. S’agissant du refus opposé par Madame [Y] [O] d’accéder à son logement, la bailleresse se contente de produire deux mises en demeure datées des 30 octobre 2023 et 18 novembre 2023 ainsi qu’un précédent courrier aux termes duquel elle est invitée à prendre attache avec le plombier, alors qu’il est établi par les autres pièces du dossier que Madame [Y] [O] a, d’elle-même, alerté la société AIBL FONDATION DOURLANS depuis 2022 des problème liés à l’arrivée d’eau commun et qu’un plombier est précédemment intervenu, a validé un devis le 16 novembre 2022 mais que le problème n’a pas été solutionné

Par conséquent, la société AIBL FONDATION DOURLANS échoue à rapporter la preuve d’un manquement suffisamment grave de la part de Madame [Y] [O] à es obligations et sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail.

Sur les demandes accessoires

Madame [Y] [O], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera condamnée à verser la somme de 1 000 euros à Monsieur [S] [Z].

Compte-tenu de l’issue du litige, la société AIBL FONDATION DOURLANS sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Rien en l’espèce, ne justifie d’y déroger.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Madame [Y] [O] l’ensemble de ses demandes,

DÉBOUTE Monsieur [S] [Z] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance, de sa demande de condamnation de Madame [Y] [O] à une amende civile et de sa demande de dommages et intérêts au titre de son abus de droit,

DÉBOUTE la société AIBL FONDATION DOURLANS de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE Madame [Y] [O] à verser à Monsieur [S] [Z] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Y] [O] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et le greffier susnommés et mis à disposition des parties le 9 décembre 2024,

La greffière La juge des contentieux

de la protection