TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/01402 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GJAW

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître [T] [N]

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[E] [O]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 12 Novembre 2024

DEMANDEUR :

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN,

dont le siège social est sis 6 Rue Jean Perrin – 28300 MAINVILLIERS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Mathieu KARM, avocat au barreau de CHARTRES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [O],

demeurant Résidence le bois de Maintenon – Logement 13 les acacias – 28130 MAINTENON

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 02 Juillet 2024 et mise en délibéré au 12 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 20 octobre 2022, La société HABITAT EURELIEN a donné à bail à Monsieur [E] [O] un local à usage d’habitation situé au Résidence le Bois de Maintenon les Acacias logement n°13 28130 MAINTENON, pour un loyer mensuel de 267,11 € outre les provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, La société HABITAT EURELIEN a fait signifier le 24 juillet 2023 un commandement de payer la somme de 1.961,81 € visant la clause résolutoire insérée au bail.

La société HABITAT EURELIEN a ensuite fait assigner Monsieur [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres pour demander sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [O] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique, et d’un serrurier ;

— de le condamner en paiement d’une astreinte d’un montant de 40€ par jour de retard en application de l’article L131-1 du code des Procédures Civiles d’Exécution laquelle sera liquidée par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres;

— de condamner ce dernier au paiement avec intérêts au taux légal :

— de la somme de 1.775,55 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— d’une somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens.

A l’audience du 02 juillet 2024, La société HABITAT EURELIEN – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 2.260,58 €.

A l’appui de ses prétentions, la société HABITAT EURELIEN fait valoir que Monsieur [E] [O] a été défaillant dans le paiement des loyers et des charges, mais a également été à l’origine de troubles du voisinage (odeurs d’excréments et d’urines, bruit, aboiements de chiens enfermés sans sortir pendant des heures). Le bailleur produit des pièces à l’appui de ses demandes.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude le 29 avril 2024, Monsieur [E] [O] n’est ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le commandement de payer vise un délai de deux mois.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 29 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée.

Par ailleurs, La société HABITAT EURELIEN justifie avoir saisi la CAF le 20 juin 2023.

En conséquence, l’action est recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans son ancienne version applicable au commandement de payer du 24 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, le bail conclu le 20 octobre 2022 contient une clause résolutoire intitulé « LA RESILIATION »") et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 juillet 2023, pour la somme en principal de 1.961,81 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 septembre 2024.

En conséquence, il convient de constater que le bail est résilié depuis le 25 septembre 2024.

— sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, Monsieur [E] [O], non comparant, n’apporte par définition aucun élément concernant sa situation.

En outre, le diagnostic social ne permet pas de connaître la situation réelle de Monsieur [E] [O], puisqu’il n’a pas fait suite aux propositions de rencontre, ce qui empêche de lui accorder d’office des délais de paiement, faute d’informations sur ses possibilités à respecter un échéancier.

Par ailleurs Monsieur [E] [O] n’a pas repris le paiement du loyer courant et que d’autre part la proposition qui est faite est manifestement, eu égard à ses revenus et charges et au montant de la dette, impossible à respecter.la dette locative s’étant aggravée entre le commandement de payer et l’audience de plaidoiries.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [E] [O] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Monsieur [E] [O] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

En l’espèce, La société HABITAT EURELIEN produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [O] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.260,58 € à la date du 1er juillet 2024.

Monsieur [E] [O], non comparant, n’apporte par définition là encore aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

En conséquence, il sera condamné au paiement de cette somme de 2.260,58 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.961,81 € à compter du commandement de payer (24 juillet 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Compte tenu de l’absence de délais, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

En revanche, compte tenu du paiement d’une indemnité d’occupation, il n’apparaît pas opportun d’assortir l’autorisation d’expulsion d’une astreinte de 40 euros par jour de retard.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, à Monsieur [E] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir La société HABITAT EURELIEN, Monsieur [E] [O] sera condamné à lui verser une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 octobre 2022 entre La société HABITAT EURELIEN et Monsieur [E] [O] concernant le local à usage d’habitation situé au Résidence le Bois de Maintenon les Acacias logement n°13 28130 MAINTENON sont réunies à la date du 25 septembre 2024;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, La société HABITAT EURELIEN pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE La société HABITAT EURELIEN de sa demande d’astreinte sur le fondement de l’article L.313--1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [E] [O] à verser à La société HABITAT EURELIEN la somme de 2.260,58 € (décompte arrêté au 1er juillet 2024, incluant une dernière facture de mai 2024) (deux mille deux cent soixante euros et cinquante-huit centimes), avec les intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2023 sur la somme de 1.961,81 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [E] [O] à payer à la société HABITAT EURELIEN une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandatée à cet effet ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTE la société HABITAT EURELIEN de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [E] [O] à verser à La société HABITAT EURELIEN une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME