TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e GARNIER

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e TAJ et M^e HOCQUARD

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 19/10695

N° Portalis 352J-W-B7D-CQVRY

N° MINUTE :

Assignation du :

23 juillet 2019

JUGEMENT

rendu le 29 novembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic le Cabinet DAUBOURG, S.A.S.

[Adresse 4]

[Localité 9]

représenté par Maître Sébastien GARNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1473

DÉFENDEURS

S.A.R.L. BEST OF ZAINE

[Adresse 5]

[Localité 10]

représentée par Maître Azia Mumtaz TAJ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire #137

Madame [X] [F]

[Adresse 2]

[Localité 11]

Monsieur [Z] [F]

[Adresse 3]

[Localité 11]

représentés par Maître Jérôme HOCQUARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0087

Décision du 29 novembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/10695 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQVRY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Léa GALLIEN, greffière,

DÉBATS

A l’audience du 20 septembre 2024, tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

____________________________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [X] [F] et son fils M. [Z] [F] sont propriétaires d’un local commercial au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 8] [Localité 1]), loué depuis le 14 octobre 2004 à la société Best Of Zaine, qui y exerce une activité de vente d’articles de souvenirs.

Estimant que cette dernière a fait installer en façade de l’immeuble des aménagements prohibés par le règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Mme [X] [F] de faire déposer un store et une boîte à lettres par lettre recommandée avec avis de réception présentée au destinataire le 28 septembre 2016. Cette mise en demeure a été réitérée par courriers remis à la copropriétaire les 3 février 2017 et 29 avril 2017.

Lors de l’assemblée générale du 12 juin 2017, les copropriétaires de l’immeuble ont donné mandat au syndic afin d’ester en justice pour obtenir la suppression du store de la boutique, d’une boîte aux lettres, de spots et d’une caméra de vidéosurveillance, ainsi que la remise en état des parties communes (décision n°16).

Par ordonnance du 5 juillet 2018, le président du tribunal de grande instance de Paris a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes en exécution de travaux formées par le syndicat des copropriétaires.

Par exploit d’huissier signifié le 23 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] [Localité 1]) a fait assigner Mme [X] [F] et M. [Z] [F] devant le tribunal de grande instance de Paris. L’affaire a été enrôlée sous le numéro de répertoire général 19/10695.

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Par exploit d’huissier signifié le 26 octobre 2020, Mme [X] [F] et M. [Z] [F] ont fait assigner en intervention forcée la société Best Of Zaine. L’affaire a été enrôlée sous le numéro de répertoire général 20/10580.

Les deux instances ont été jointes par le juge de la mise en état le 2 novembre 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 9 mai 2023, et au visa de l’article 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner in solidum Madame [X] [F], son fils Monsieur [Z] [F], et la société BEST OF ZAINE, ceci sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir :

• à déposer et/ou faire déposer le store, la boîte aux lettres, les spots, et la caméra de vidéosurveillance, ensemble fixés sur la façade de l’immeuble,

• à reboucher les trous effectués pour l’ancrage de ces équipements ceci en harmonie d’aspect et de ton avec la façade existante,

— débouter Madame [X] [F], son fils Monsieur [Z] [F], et la société BEST OF ZAINE de toutes leurs demandes, fins et prétentions contraires,

— condamner in solidum Madame [X] [F], son fils Monsieur [Z] [F], et la société BEST OF ZAINE, à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 14], la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— ordonner l’exécution provisoire.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 31 mai 2022 par voie électronique, et au visa des articles 2, 3, 4, 8, 25 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et 1240 du code civil, Mme [X] [F] et M. [Z] [F] demandent au tribunal de :

— à titre principal, débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de sa demande de remise en état des parties communes ;

— à titre subsidiaire, condamner la société BEST OF ZAINE à garantir Monsieur et Madame [F] de l’ensemble des condamnations qui seraient, par extraordinaire, prononcées à leur encontre au profit du SDC [Adresse 5] ;

— En tout état de cause, condamner in solidum la société BEST OF ZAINE et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à verser à Monsieur et Madame [F] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum la société BEST OF ZAINE et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître HOCQUARD, avocat au Barreau de Paris.

*

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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 juillet 2023 par voie électronique, et au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile, la société Best Of Zaine demande au tribunal de :

— débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 13] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à défaut de tout élément nouveau ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 13] à payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 32-1 du Code de procédure civile à la société BEST OF ZAINE ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 13] à payer la somme de 3.000 euros au titre de son préjudice moral à la société BEST OF ZAINE ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Adresse 12] à payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à la société BEST OF ZAINE ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 13] aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement.

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 4 octobre 2023, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 20 septembre 2024. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande en exécution de travaux

L’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu’un copropriétaire souhaitant effectuer à ses frais des travaux « affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble » doit, préalablement à leur exécution, solliciter l’autorisation de l’assemblée générale, qui se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Les articles 8 et 9 de cette même loi disposent notamment que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. De même, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires peut agir en justice afin de solliciter la démolition de tout aménagement réalisé par un copropriétaire et affectant les parties communes de l’immeuble, dès lors qu’il n’a pas été autorisé par l’assemblée générale et qu’il contrevient aux stipulations du règlement de copropriété.

*

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire de la société Best Of Zaine ainsi que de ses bailleurs à « déposer et/ou faire déposer le store, la boîte aux lettres, les spots, et la caméra de vidéosurveillance, ensemble fixés sur la façade de l’immeuble », et à « reboucher les trous effectués pour l’ancrage de ces équipements ceci en harmonie d’aspect et de ton avec la façade existante ».

Au soutien de sa demande, la copropriété fait principalement valoir que la société Best Of Zaine a procédé à l’installation d’équipements par vissage sur les parties communes de l’immeuble, et ce sans avoir obtenu l’autorisation préalable de l’assemblée générale ; qu’en outre, le procès-verbal de constat versé aux débats démontre que ces installations contreviennent aux dispositions du règlement de copropriété relatives à la façade de l’immeuble, qui présente un caractère historique et a une importante valeur patrimoniale ; que le règlement comporte des dispositions précises à propos des stores, lesquels ne peuvent être assimilés à des éléments décoratifs comme le soutiennent les défendeurs.

En premier lieu, il doit être relevé que l’existence des éléments d’équipement dont la suppression est sollicitée n’est pas contestée par les parties. Cette existence est en outre établie par le procès-verbal de constat d’huissier daté du 8 décembre 2016, qui comporte en annexe sept photographies révélant la présence d’un store-banne de couleur beige comportant la mention « Souvenirs de [Localité 13] », d’une boîte aux lettres de couleur verte, de spots lumineux et d’une caméra de vidéosurveillance fixés à la façade de l’immeuble.

Dans la mesure où ils ont impliqué un percement de la façade de l’immeuble, qui constitue une partie commune, les travaux nécessaires à l’installation de ces éléments requéraient l’autorisation prévue à l’article 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il est cependant établi et non contesté que Mme [X] [F] et M. [Z] [F], propriétaires du local loué à la société Best Of Zaine, n’ont jamais obtenu une telle autorisation.

Par ailleurs, le règlement de copropriété de l’immeuble stipule en son article 4 que « l’aspect des choses et parties communes devra être respecté, sauf décision de l’assemblée des copropriétaires » ; qu'« il ne pourra être établi sur la façade et balcons aucun auvent, tentes, marquise et généralement rien qui puisse détruire l’harmonie et l’uniformité de la maison, exception faite seulement pour les stores mobiles qui pourront être installés à l’extérieur des fenêtres avec saillies de quatre-vingts centimètres au maximum » ; et que « nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes (…) ni les utiliser pour son usage personnel ».

Alors qu’il résulte de ces stipulations qu’un store pourrait être installé à la double condition qu’il se trouve à l’extérieur d’une fenêtre et que sa longueur ne dépasse pas 80 centimètres, l’examen du procès-verbal de constat – propos de l’huissier et photographies – révèle que le store de la boutique est manifestement d’une longueur supérieure, outre qu’il ne se trouve pas à l’extérieur d’une fenêtre mais au-dessus de la devanture vitrée du commerce.

C’est à tort que Mme [X] [F] et M. [Z] [F] soutiennent que la longueur de 80 centimètres prévue par le règlement s’entend du tambour du store, et non de la toile dépliée. Outre que l’hypothèse d’un tambour de store excédant 80 centimètres apparaît improbable, les stipulations reproduites ci-dessus indiquent de manière claire et non équivoque que la saillie du store, c’est-à-dire la partie s’avançant depuis le plan où le tambour est fixé, ne peut dépasser cette taille.

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Les défendeurs soutiennent toutefois que le règlement de copropriété permettrait la libre installation d’un store, dans la mesure où il s’agirait d’un élément de « décoration extérieure ».

L’article 4 alinéa 3 dispose en effet que « néanmoins, en ce qui concerne les boutiques, leur décoration extérieure peut être librement exécutée, jusqu’à mi-hauteur du gros œuvre du plancher supérieur, sans pouvoir dépasser le bandeau s’il existe, et dans la limite de leurs mitoyennetés latérales ; les écriteaux et enseignes (à l’exception des enseignes lumineuses) peuvent être librement apposés dans les mêmes limites ».

Ces stipulations ont pour objet de dispenser les propriétaires d’un local commercial de l’obtention de l’autorisation de l’assemblée générale pour effectuer des modifications de l’aspect visuel de la boutique. Cependant, bien que le store-banne d’un commerce participe à l’évidence de son aspect visuel, il ne s’agit pas à proprement parler d’un élément de « décoration extérieure » au sens où l’entend le règlement de copropriété, lequel l’assimile aux « écriteaux, plaques, enseignes visibles de l’extérieur ».

Au surplus, l’installation d’un store-banne se heurte à plusieurs autres articles du règlement de copropriété, qui prohibent expressément l’installation d’auvents en façade ainsi que le fait d’utiliser les parties communes pour son usage personnel.

Mme [X] [F] et M. [Z] [F] font en outre valoir que le local loué à la société Best Of Zaine dispose d’un store-banne à tambour depuis a minima 1954, et que le demandeur ne rapporterait pas la preuve de l’état antérieur du bien au soutien de sa demande de remise en état.

Le fait qu’une boutique pourvue d’un store-banne existe depuis 1954 est sans aucune incidence sur le litige. La tolérance du syndicat des copropriétaires, même pendant de nombreuses années, n’empêche aucunement qu’il puisse aujourd’hui solliciter la suppression d’installations contraires au règlement de copropriété et réalisées sans autorisation.

En outre, il n’est aucunement nécessaire pour le demandeur de rapporter la preuve de « l’état antérieur » du local ou de la façade de l’immeuble, celui-ci demandant simplement la dépose d’éléments précisément identifiés et le comblement des points de fixation.

Quant aux caméras de vidéosurveillance, Mme [X] [F] et M. [Z] [F] font valoir que celles-ci ne contreviendraient pas aux stipulations du règlement de copropriété dans la mesure où celui-ci ne les prohibe pas, et où elles sont dirigées vers l’espace public et non les parties communes.

Cela est cependant indifférent dans la mesure où il a été précédemment constaté que ces équipements, dont il ne peut être sérieusement soutenu qu’ils appartiendraient à l’ornementation extérieure du commerce, ont été fixés sur la façade de l’immeuble sans autorisation de l’assemblée générale.

Il en va de même pour les spots lumineux fixés sous le store et la boîte aux lettres, eux aussi accrochés à la façade de l’immeuble sans obtention préalable d’une autorisation de la copropriété, qui ne peuvent là encore être qualifiés d’éléments de décoration ou d’ornementation.

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Pour l’ensemble de ces motifs, et dès lors qu’il est établi qu’un store-banne, des spots lumineux, une boîte aux lettres et une caméra de vidéosurveillance ont été installés sur les parties communes de l’immeuble sans autorisation de l’assemblée générale et en violation du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à en demander la suppression.

Il conviendra ainsi de condamner in solidum la société Best Of Zaine et ses bailleurs Mme [X] [F] et M. [Z] [F] à procéder ou faire procéder aux travaux de remise en état nécessaires, dans les conditions précisées au dispositif.

2 – Sur l’appel en garantie

Mme [X] [F] et M. [Z] [F] appellent en garantie leur locataire, la société Best Of Zaine, et lui reprochent d’avoir manqué à ses obligations contractuelles d’occuper les lieux sans causer de trouble de jouissance au voisinage, et de faire son affaire de l’obtention de toutes autorisations de la copropriété qui serait requise pour modifier son enseigne.

La responsabilité du locataire ne peut cependant être engagée en l’espèce, dans la mesure où il n’est pas reproché un quelconque trouble de jouissance ou trouble de voisinage, mais un défaut de respect du règlement de copropriété, dont le bailleur est en premier lieu responsable en sa qualité de copropriétaire de l’immeuble.

Si le locataire est certes également tenu de respecter les stipulations du règlement de copropriété, les bailleurs ne justifient aucunement avoir mis en demeure ce dernier d’y procéder, alors qu’ils avaient pourtant été destinataires de plusieurs courriers de la part du syndic entre septembre 2016 et avril 2017.

De même, c’est à tort que Mme [X] [F] et M. [Z] [F] soutiennent que l’article 12 du bail commercial imposerait à la société Best Of Zaine de faire son affaire personnelle de l’obtention de toutes autorisations de la copropriété qui serait requise pour modifier son enseigne. Outre que cela est matériellement impossible, dans la mesure où elle n’est pas copropriétaire et ne peut donc solliciter l’inscription d’une question à l’assemblée générale, cet article évoque uniquement les « autorisations administratives ».

Mme [X] [F] et M. [Z] [F] seront ainsi déboutés de leur appel en garantie envers la société Best Of Zaine.

3 – Sur les demandes reconventionnelles

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’abus du droit d’ester en justice peut être caractérisé tant en demande qu’en défense, ainsi que dans l’exercice des voies de recours. Il appartient au demandeur à l’action de rapporter la preuve de ce caractère abusif, le droit d’agir ne dégénérant en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

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L’article 1240 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose quant à lui que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

*

En l’espèce, la société Best Of Zaine sollicite l’indemnisation du préjudice qu’elle dit avoir subi en raison de l’action engagée abusivement à son encontre par le syndicat des copropriétaires, et du préjudice moral résultant des tracas engendrés par les contestations infondées de la copropriété.

Dans la mesure où le syndicat des copropriétaires est bien fondé en son action, il n’a pas agi de manière abusive ou de manière fautive à l’encontre de la société Best Of Zaine.

Celle-ci sera ainsi déboutée de ses demandes reconventionnelles.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Best Of Zaine ainsi que Mme [X] [F] et M. [Z] [F], parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, la société Best Of Zaine ainsi que Mme [X] [F] et M. [Z] [F] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 500,00 euros au titre des frais irrépétibles. Ils seront en conséquence déboutés de leurs demandes à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et la particulière ancienneté du litige justifient qu’il soit dérogé à l’effet suspensif des voies de recours.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum la société Best Of Zaine ainsi que Mme [X] [F] et M. [Z] [F] à procéder ou faire procéder aux travaux suivants :

— déposer et/ou faire déposer le store, la boîte aux lettres, les spots lumineux et la caméra de vidéosurveillance fixés sur la façade de l’immeuble ;

— reboucher les trous effectués pour l’ancrage de ces équipements, en harmonie d’aspect et de ton avec la façade existante ;

DIT que la société Best Of Zaine ainsi que Mme [X] [F] et M. [Z] [F] devront y procéder sous astreinte de cent (100) euros par jour de retard à compter d’un délai de trente (30) jours débutant à partir de la signification de la présente décision ;

DIT que cette astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de trois (3) mois, à charge pour le syndicat des copropriétaires, à défaut d’exécution à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

DÉBOUTE la société Best Of Zaine ainsi que Mme [X] [F] et M. [Z] [F] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum la société Best Of Zaine ainsi que Mme [X] [F] et M. [Z] [F] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum la société Best Of Zaine ainsi que Mme [X] [F] et M. [Z] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la décision.

Fait et jugé à [Localité 13] le 29 novembre 2024.

La greffière La présidente