TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 6]

[Localité 3]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 23/00720 – N° Portalis DBZD-W-B7H-CIMX

Etablissement public MEURTHE&MOSELLE HABITAT

C/

[S]

JUGEMENT DU 05 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

Etablissement public MEURTHE&MOSELLE HABITAT

SIRET 783 329 774 00161

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

représenté par M^e Laurent PETIT, avocat au barreau de METZ,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [F] [S]

née le 18 Avril 1984 à [Localité 11]

[Adresse 8]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Tiffanie PACIOCCO, avocate au barreau de BRIEY,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-000551 du 11/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

Monsieur [D] [Z]

né le 23 Mars 1979 à [Localité 12]

[Adresse 8]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX

Greffier lors des débats : Pauline PRIEUR

Greffier lors du délibéré : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 25 février 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Laurent PETIT

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 24 août 2017, l’office public de l’habitat de Meurthe-et-Moselle « MEURTHE ET MOSELLE HABITAT » (ci-après désigné MEURTHE ET MOSELLE HABITAT) a donné à bail à Monsieur [D] [Z] et Madame [F] [S] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel révisable de 205,06 euros et une provision sur charges de 77,19 euros, outre 6,39 euros mensuels de prestation télévisuelle.

Par actes d’huissier du 06 septembre 2022, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT a fait délivrer à Madame [F] [S] et Monsieur [D] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, leur faisant également commandement de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 12 septembre 2022.

Par exploits d’huissier de justice du 16 mai 2023, dénoncés le 23 mai suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT a fait assigner Madame [F] [S] et Monsieur [D] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail du logement signé le 24 août 2017,ordonner l’expulsion des locaux de Madame [F] [S] et Monsieur [D] [Z] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autoriser le bailleur à reprendre possession des lieux après évacuation des biens mobiliers s’y trouvant,condamner solidairement Madame [F] [S] et Monsieur [D] [Z] à lui payer :la somme principale de 1 302,03 euros pour le logement, avec intérêts de droit, et avec capitalisation des intérêts au titre de l’article 1343-2 du code civil,les loyers impayés entre la date de la citation et la date de la décision à intervenir,une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer plus charges récupérables normalement dues pour ce logement jusqu’au départ définitif des lieux, soit 306,72 euros au 24 avril 2023, qui sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement du défendeur et à chaque fois que la législation l’autorisera,une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Un bordereau de carence a été établi le 05 septembre 2023 par la DDETS de la Meurthe-et-Moselle.

Initialement appelée à l’audience du 12 septembre 2023, l’affaire a été renvoyée aux audiences des 12 décembre 2023, 12 mars 2024, 02 juillet 2024 et 12 novembre 2024 en l’attente d’une décision concernant l’aide juridictionnelle sollicitée par Madame [F] [S].

Par conclusions déposées à l’audience du 25 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [F] [S] a demandé à la présente juridiction de :

rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,suspendre les effets de la clause résolutoire,lui accorder des délais de paiement sur trois ans pour régler sa dette,débouter MEURTHE ET MOSELLE HABITAT de ses demandes,condamner MEURTHE ET MOSELLE HABITAT aux entiers dépens.

Madame [F] [S] a reconnu devoir la somme sollicitée. Elle a fait valoir la perte de son emploi et la diminution corrélative de ses ressources, qui l’ont placée dans une situation financière compliquée.

A l’audience du 25 février 2025, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT, représenté par son avocat, a actualisé la somme principale à 3 046,69 euros selon décompte arrêté au 24 février 2025 et a maintenu le surplus de ses demandes.

Madame [S], représentée par son avocat, s’est référée à ses conclusions, expliquant qu’un accord était intervenu à hauteur de 100€ par mois en plus du loyer.

Monsieur [D] [Z], cité à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025, prorogé au 05 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, dans sa version applicable au litige, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 mai 2023, soit plus de deux mois avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée pour la première fois, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par actes d’huissier de justice du 06 septembre 2022, le bailleur a fait délivrer à Madame [F] [S] et Monsieur [D] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire, reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 modifié, pour un montant de 1 899,15 euros au titre des loyers et charges impayés.

Pour autant, les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 07 novembre 2022.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Madame [F] [S] et Monsieur [D] [Z] sont occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, demeuré infructueux.

Il convient également de réparer le dommage en condamnant les défendeurs à payer MEURTHE ET MOSELLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée à hauteur de 94,43 euros par mois, APL à régulariser le cas échéant, et qui sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’indemnité d’occupation sera due à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Le contrat prévoyant expressément la solidarité entre les preneurs, les défendeurs seront condamnés selon cette modalité, en application de l’article 1310 du code civil.

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 1310 du même code, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bailleur justifie de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi qu’un décompte actualisé faisant apparaître un arriéré locatif de 3 046,69 euros au 24 février 2025.

Ce décompte intègre toutefois des frais de commandement de payer (131,91 euros) et d’assignation (129,08 euros) dont le sort sera traité dans les dépens et qu’il convient dès lors de déduire des sommes restant dues.

En conséquence, Madame [F] [S] et Monsieur [D] [Z] seront condamnés solidairement à payer à MEURTHE ET MOSELLE HABITAT la somme de 2 785,70 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 24 février 2025 (échéance de février 2025 non incluse), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Les intérêts n’étant pas dus pour une année entière, la demande de capitalisation sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Aux termes de l’article 24 VII, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 précitée, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V et VI de l’article 24. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte produit par le bailleur que des versements ont été effectués au cours des derniers mois pour tenter de contenir la dette.

Madame [F] [S] a en outre indiqué avoir connu une situation financière compliquée mais qu’elle espérait reprendre un emploi prochainement.

Compte tenu de ces éléments, du montant des sommes dues et de la production en cours de procédure d’une attestation d’assurance garantissant les risques locatifs, il convient d’accorder aux défendeurs des délais de paiement conformément aux modalités fixées dans le présent dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

Il est cependant rappelé que le loyer courant reste exigible dans les termes du bail et que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité entraînera la déchéance du terme, l’exigibilité immédiate du solde restant dû et la reprise des effets de la clause de résiliation de plein droit du bail.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [F] [S] et Monsieur [D] [Z] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Madame [F] [S] et Monsieur [D] [Z] seront condamnés in solidum au paiement d’une somme qui sera fixée à 100 euros en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente, chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de l’office public de l’habitat MEURTHE ET MOSELLE HABITAT recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 07 novembre 2022 ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [S] et Monsieur [D] [Z] à payer à l’office public de l’habitat MEURTHE ET MOSELLE HABITAT la somme de 2 785,70 euros (échéance de février 2025 non incluse), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [F] [S] et Monsieur [D] [Z] à se libérer de cette somme par 27 versements mensuels de 100€, le dernier étant majoré du solde de la dette ;

DIT que ces mensualités devront être payées en plus et en même temps que le loyer et les charges courantes;

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si les délais de paiement ci-dessus accordés sont respectés ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;faute pour Madame [F] [S] et Monsieur [D] [Z] d’avoir libéré le logement situé [Adresse 9], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;Madame [F] [S] et Monsieur [D] [Z] seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 94,43 euros, APL à régulariser le cas échéant, et CONDAMNE dans ce cas [F] [S] et Monsieur [D] [Z] solidairement à payer cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts à compter de chaque terme impayé,l’indemnité d’occupation sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [S] et Monsieur [D] [Z] à payer à l’office public de l’habitat MEURTHE ET MOSELLE HABITAT la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [S] et Monsieur [D] [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge