TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [T] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/03964 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SU5

N° MINUTE :

7/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 novembre 2024

DEMANDERESSE

[Localité 6] HABITAT-OPH (anciennement OPAC DE [Localité 6])

Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par CENTAURE AVOCATS en la personne de Maître Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire P500

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [Y]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 septembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 novembre 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 14 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/03964 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4SU5

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 04 mars 2019, [Localité 6] HABITAT – OPH a donné en location à Monsieur [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], outre une cave, [Localité 4] pour un loyer de 428,90 euros par mois.

Par acte sous seing privé du 12 mai 2022, il a été pris acte du changement de prénom.

Monsieur [Y] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, [Localité 6] HABITAT – OPH lui a fait délivrer un commandement de payer le 02 octobre 2023, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 7166,04 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 04 avril 2024, PARIS HABITAT – OPH a fait assigner en référé Monsieur [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater le défaut de paiement des loyers mensuels et des charges contractuelles,

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location conclu entre les parties,

▸déclarer le bail résilié à compter du 02 décembre 2023 et dire que l’occupation postérieure des lieux par le locataire est sans droit ni titre,

▸ condamner Monsieur [Y] à lui payer à titre de provision la somme de 10650,61 euros correspondant à l’arriéré des sommes dues (à titre de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation) outre les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer et pour le surplus, à compter de la date de délivrance de l’assignation,

▸ condamner par provision Monsieur [Y] à lui payer une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel indexé outre les charges éventuellement révisées qui auraient été payés si le bail avait continué et ce à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à compter déménagement et restitution des clés,

▸ ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, dans le cadre des dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

▸ être autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la partie défenderesse, à défaut de local désigné,

▸ dire que le sort des meubles sera régi par les articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

▸rejeter toute demande de délais, ou dans l’hypothèse où par extraordinaire des délais pour payer l’arriéré étaient accordés, conditionner la suspension de la clause résolutoire à leur respect ainsi qu’au paiement, à date, des échéances (loyers et charges) en cours ;

▸ condamner Monsieur [Y] à lui payer la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

La dénonciation au préfet est intervenue le 05 avril 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 septembre 2024.

Lors des débats, [Localité 6] HABITAT – OPH par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 9486,04 euros.

En défense, Monsieur [Y] a comparu en personne, exposé sa situation personnelle et financière, et sollicité son maintien dans les lieux et un moratoire de trois mois pour trouver du travail et pouvoir rembourser sa dette, ne bénéficiant au jour de l’audience d’aucune ressource, le versement des prestations par la CAF ayant été suspendu.

Un diagnostic social et financier a été réalisé le 11 juillet 2024 et versé au dossier. Lecture en a été faite à l’audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 05 avril 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 04 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 6] HABITAT – OPH justifie avoir saisi la CCAPEX le 03 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 04 avril 2024.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de deux mois au commandement de payer du 02 octobre 2023, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer, car il est admis en effet que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [Y], locataire d’un logement situé [Adresse 2], outre une cave, [Localité 4] suivant bail sous seing privé du 04 mars 2019 modifié le 12 mai 2022, n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 03 décembre 2023.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur indique à l’audience que Monsieur [Y] restait devoir la somme de 9486,04 euros au titre des loyers et charges impayés au 04 septembre 2024 mais ne produit aucun décompte actualisé. Néanmoins, le locataire ne conteste pas cette somme à l’audience, laquelle est inférieure au montant de la dette lors de la délivrance de l’assignation et correspond aux déclarations du locataire à l’audience qui indique avoir effectué deux règlements en juillet 2024 et aux éléments de l’enquête sociale laquelle mentionne que Monsieur [Y] devait en effet régler une somme 1000 euros en juillet 2024.

Monsieur [Y] sera en conséquence condamné à verser au bailleur cette somme provisionnelle expurgée des frais de 185,14 euros débités le 07 octobre 2023, soit la somme de 9300,90 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, l’opposition du bailleur à l’audience, l’absence totale de ressource du locataire et donc de capacité de remboursement de la dette locative dont le montant est important, outre l’absence de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience puisque Monsieur [Y] ne mentionne que des règlements effectués en juillet 2024 mais ne justifie d’aucun règlement en août 2024 et septembre 2024, ne permettent pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et de fixer des mensualités susceptibles d’être versées par le débiteur pour acquitter la dette dans le délai légal précité.

Monsieur [Y] étant occupant sans droit ni titre, il convient d’ordonner expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

— Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Monsieur [Y] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Monsieur [Y] à payer à [Localité 6] HABITAT – OPH qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [Y] qui succombe, supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 03 décembre 2023, du bail modifié le 12 mai 2022 consenti par [Localité 6] HABITAT – OPH à Monsieur [Y] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2], outre une cave, [Localité 4] ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [Y], devenu occupant sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, [Localité 6] HABITAT – OPH pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Y] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [Y] à payer à [Localité 6] HABITAT – OPH une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l’expulsion ;

Condamne Monsieur [Y] à payer à titre provisionnel à [Localité 6] HABITAT – OPH la somme de 9300,90 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 04 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Condamne Monsieur [Y] à payer à [Localité 6] HABITAT – OPH une somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [Y] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 14 novembre 2024.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.