TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [X] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/03679 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4P3D

N° MINUTE :

4

JUGEMENT

rendu le 12 décembre 2024

DEMANDERESSES

Madame [J] [G],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

Madame [D] [G],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [T],

demeurant chez Mme [V] [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 décembre 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 12 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/03679 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4P3D

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé prenant effet en date du 2 février 2012, Madame [J] [G] et Madame [D] [G] ont donné à bail à Monsieur [X] [T] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4].

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [J] [G] et Madame [D] [G] ont fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer.

Par acte d’huissier en date du 20 mars 2024, Madame [J] [G] et Madame [D] [G] ont fait assigner Monsieur [X] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Monsieur [X] [T] à payer les loyers et charges impayés soit la somme de 13 259, 05 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, majoré de 10%,

— condamner le défendeur à payer la somme de 1000 euros au titre de dommages et intérêts et 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 14 octobre 2024.

A l’audience du 14 octobre 2024, Madame [J] [G] et Madame [D] [G], représentées par leur conseil, dépose des écritures, actualisant la dette due à la somme de la somme de 14 173, 54 euros, selon décompte en date du 4 mai 2024, date de restitution des lieux, après déduction du dépôt de garantie, se désistant des demandes relatives à l’expulsion. Elles réclament le paiement de la somme de 1399, 76 euros au titre des réparations locatives et 289, 60 euros au titre de la moitié du coût de l’établissement de l’état des lieux de sortie effectué par un commissaire de justice, au vu des relations dégradées. Elles maintiennent les autres demandes sauf à augmenter les indemnités dues au titre des frais irrépétibles à la somme de 1800 euros. Elle répondent aux arguments avancés par le défendeur que la saisie conservatoire opérée est valable même sans accord du juge, se prévalant des dispositions de l’article L511-2 du code des procédures civiles d’exécution ( CPCE), que le défendeur ne peut pas demander l’application rétroactive de la loi ELAN, pour demander le remboursement de loyers de 27 953 euros sur la période du 1er juillet 2019 au 4 avril 2024, l’encadrement des loyers ne s’appliquant qu’à compter des baux signés à partie du 1er septembre 2019 à [Localité 5], qu’il ne peut pas, non plus, réclamé le remboursement de l’indexation, du fait de la classe F du DPE fourni, car le bail ayant été reconduit, tacitement, en juillet 2021, ces dispositions votées le 22 août 2021, ne sont applicables qu’à compter du 25 août 2022 sur les baux, en cours, reconduits ou renouvelés. Elles ajoutent que les demandes de remboursement remontant à plus de 3 ans, à compter de l’audience, date de la demande, sont prescrites pour les loyers.

Monsieur [X] [T], présent à l’audience, dépose des écritures. Il accepte le paiement des réparations locatives pour la somme indiquée de 1399, 76 euros, ne contestant pas qu’elle est due, de même qu’il accepte de payer la moitié du coût de l’état des lieux de sortie dressé par l’intermédiaire d’un commissaire de justice. En revanche, il conteste le bien- fondé de la saisie conservatoire, qu’il estime irrecevable, et réclame le remboursement de la somme de 18 981, 04 euros correspondant au trop-perçu par les bailleresses du fait de l’encadrement des loyers, de la fixation de l’indexation malgré un DPE noté F, soutenant que la date anniversaire du contrat est le 2 février 2021. Il fait valoir que le loyer de référence majoré pour un tel bien est de 1550, 84 euros, le loyer médian de 1293, 28 euros, et le minoré de 904, 2 euros, en 2023, pour un 54, 8 mètres carrés, un immeuble construit avant 1946, sans cave, et un DPE noté F. Il estime que le loyer médian est équilibré du fait des spécificités de l’appartement tel que décrit. Il soutient également que l’indexation n’aurait pas dû lui être imputée, au regard de la législation en vigueur.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’accord entre les parties à l’audience

Un accord est intervenu entre les parties à l’audience sur le coût des réparations locatives dues et le remboursement de la moitié du coût de l’état des lieux de sortie dressé par un commissaire de justice.

Monsieur [X] [T] sera ainsi condamné à payer la somme de 1399, 76 euros au titre des réparations locatives et 144,80 euros au titre de la moitié du coût de l’établissement de l’état des lieux de sortie.

Sur la saisie conservatoire

Il résulte des dispositions de l’article 511-2 du CPCE qu’une autorisation préalable du juge n’est pas nécessaire lorsque le créancier se prévaut d’un titre exécutoire ou d’une décision de justice qui n’a pas encore force exécutoire. Il en est de même en cas de défaut de paiement d’une lettre de change acceptée, d’un billet à ordre, d’un chèque, des provisions mentionnées au premier alinéa de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, exigibles ou rendues exigibles dans les conditions prévues au même article 19-2, ou d’un loyer resté impayé dès lors qu’il résulte d’un contrat écrit de louage d’immeubles.

De ce fait, la demande de Monsieur [T] tendant à déclarer la saisie conservatoire opérée est dès lors irrecevable, le contrat de bail étant un contrat écrit.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [X] [T] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. En l’espèce, Madame [J] [G] et Madame [D] [G] produisent un décompte démontrant que Monsieur [X] [T] reste lui devoir la somme de 13800, 96 euros à la date du 4 mai 2024, les frais de l’assignation et de commandement de payer portés au décompte, étant retirés.

Pour la somme au principal, Monsieur [X] [T] sera donc condamné au paiement de la somme de 13800, 96 euros.

Sur les demandes du défendeur relativement à l’encadrement des loyers.

Selon les dispositions de l’article 140 de la loi du 6 juillet 1989 : « Lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré ».

Néanmoins, cet article ne mentionne pas la reconduction du contrat, mais son renouvellement. Il est également rappelé que l’une ou l’autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspondant alors à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l’une des parties.

Dans le cas de l’espèce, le contrat de bail est reconduit, ne créant ainsi pas de nouveau contrat, mais n’a pas été renouvelé, ce qui aurait eu comme conséquence de donner naissance à un nouveau contrat de bail avec des clauses différentes.

Les demandes à ce titre seront donc rejetées.

Sur les demandes du défendeur relativement à l’indexation.

En métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu’il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE: DPE : Diagnostic de performance énergétique), il est interdit d’en réviser le loyer, conformément aux dispositions de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Or, le bail a été reconduit le 2 février 2021, le bail signé pour trois années le 2 février 2012. Les demandes à ce titre sont rejetées.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Madame [J] [G] et Madame [D] [G] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [X] [T] de l’intégralité de ses demandes

CONDAMNE Monsieur [X] [T] à verser à Madame [J] [G] et Madame [D] [G] la somme de 13 800, 96 euros (décompte arrêté au 24 juin 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, déduction faite du dépôt de garantie.

CONDAMNE Monsieur [X] [T] à verser à Madame [J] [G] et Madame [D] la somme de la somme de 1399, 76 euros au titre des réparations locatives et 144,80 euros au titre de la moitié du coût de l’établissement de l’état des lieux de sortie.

CONDAMNE Monsieur [X] [T] à verser à Madame [J] [G] et Madame [D] [G] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [X] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection