TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître [U] [E]

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/00480

N° Portalis 352J-W-B7H-C3PU2

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 18 Septembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], réprésenté par son syndic, Ie CABINET SAINT LAMBERT, S.A.S

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Rémy HUERRE de la SELARL HP & Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0109

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MAGALANTE 15

[Adresse 4]

[Localité 6]

non-représentée

Décision du 18 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/00480 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3PU2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistées de Madame Margaux DIMENE, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 11 Juin 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SARL MAGALANTE 15 est propriétaire des lots de copropriété n° 3, 7, 8, 23, 24, 25, 27, 36, 41 et 42 d’un immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 8].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 25 septembre 2023 et présentée le même jour au destinataire, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SARL MAGALANTE 15 de payer la somme de 30.175,27 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 3 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 16ème a fait assigner la SARL MAGALANTE 15 en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 25 septembre 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1240, 1342-10 et 1343-2 du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner la SARL MAGALANTE 15 au paiement de la somme de 36.037,82 euros, au titre des charges de copropriété dues au 1er trimestre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 30.175,27 euros à compter de la mise en demeure du 25 septembre 2023 et, pour le surplus, à compter de l’assignation ;

— faire application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner la SARL MAGALANTE au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner SARL MAGALANTE 15 au paiement des entiers dépens ;

— condamner SARL MAGALANTE 15 au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— ordonner l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), la SARL MAGALANTE 15 n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 novembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 11 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale (pièce n° 1) que La SARL MAGALANTE 15 est propriétaire des lots de copropriété n° 3, 7, 8, 23, 24, 25, 27, 36, 41 et 42 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 8].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 11 mars 2021, 28 mars 2022 et 13 avril 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des exercices du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 et du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, fixé les budgets prévisionnels des exercices du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2022, des exercices 2022-2023 et 2023-2024 et voté la réalisation de divers travaux (pièce n° 10) ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur (pièces n° 5 à 7) ;

— un décompte de créance actualisé au 1er janvier 2024 (pièce n° 4).

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SARL MAGALANTE 15, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 35.184,62 euros.

La SARL MAGALANTE 15 ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 35.184,62 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er janvier 2024, provisions sur charges et fonds travaux du premier trimestre 2024 incluses.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 195 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. Par combinaison de ce texte et de l’article 1231-6 du code civil, la condamnation sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 30.175,27 € à compter du 26 septembre 2023, et, sur le surplus, à compter du 3 janvier 2024.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie par aucune pièce de l’envoi d’une « relance » ou mise en demeure le 22 mars 2023 de sorte que les frais de 37,20 € inscrits au décompte à la date du 22 mars 2023 ne seront pas retenus. Il ne produit pas l’accusé de réception de la mise en demeure du syndic du 8 septembre 2023 pour un montant de 60 € et ne justifie donc pas de l’envoi de ladite mise en demeure.

Par ailleurs, la demande de remboursement de la somme de 180,00 € au titre du coût de la mise en demeure par avocat du 25 septembre 2023 relève des frais irrépétibles et ne sera donc pas prise en compte au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce. Les frais inscrits au décompte le 5 octobre et 6 décembre 2023 sous les intitulés « honoraires contentieux » (288 €) et « constitution dossier avocat » (288 €) ne seront donc pas retenus.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SARL MAGALANTE 15 a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

La SARL MAGALANTE 15 DEF, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Tenue aux dépens, SARL MAGALANTE 15 sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais de 180 € exposés au titre de la mise en demeure par avocat du 25 septembre 2023. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SARL MAGALANTE 15 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 35.184,62 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er janvier 2024, provisions sur charges et fonds travaux du premier trimestre 2024 incluses, avec intérêts au taux légal sur la somme de 30.175,27 € à compter du 26 septembre 2023, et, sur le surplus, à compter du 3 janvier 2024 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE la SARL MAGALANTE 15 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais de 180 € exposés au titre de la mise en demeure par avocat du 25 septembre 2023 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL MAGALANTE 15 au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 18 Septembre 2025

La Greffière La Présidente