ARRET N° SCI PALACE DANCER

C/

Z

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COUR D’APPEL D’AMIENS CHAMBRE DES BAUX RURAUX ARRET DU 06 DECEMBRE 2016 *************************************************************

RG : 15/04985

JUGEMENT DU TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE SENLIS en date du 05 octobre 2015

PARTIES EN CAUSE : APPELANTE La SCI PALACE DANCER

XXX

XXX

Représentée par M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS DOUAI, avocat au barreau d’AMIENS, et ayant pour avocat M^e Véronique CLAVEL, avocat au barreau de PARIS

ET :

INTIME Monsieur X Z

XXX

XXX

Représenté par M^e Marion MANGOT substituant M^e Christian LUSSON de la SCP LUSSON CATILLION, avocat au barreau d’AMIENS, et ayant pour avocat M^e Blanche DE GRANVILLIERS LIPSKIND, avocat au barreau de PARIS

DEBATS : A l’audience publique du 11 Octobre 2016 devant M^me F G-H, Conseiller, siégeant seul, sans opposition des avocats, en vertu des articles 786 et 945-1 du Code de procédure civile qui a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2016.

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Mme C-D E

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : M^me F G-H en a rendu compte à la Cour composée en outre de :

M^me C-Thérèse GILIBERT, Présidente de chambre,

M^me Pascale PELISSERO, Conseillère,

et M^me F G-H, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

PRONONCE : Le 06 Décembre 2016, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2^e alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, M^me C-Thérèse GILIBERT, Présidente a signé la minute avec M. Pierre DELATTRE, Greffier.

* ** DECISION Le tribunal paritaire des baux ruraux de Senlis saisi par Monsieur X Z d’une requête aux fins de voir requalifier le bail verbal consenti par la S.C.I. Palace Dancer portant sur 14 boxes de chevaux, une sellerie et un paddock, en bail rural et qu’en soient tirées toutes conséquences quant aux obligations respectives des parties, près échec de la tentative de conciliation, par jugement du 5 octobre 2015, et aux termes de son dispositif pour l’essentiel, a fait droit à cette demande, fixé la créance de la S.C.I. Palace Dancer au titre des fermages à la somme de 2.318,25 €, fixé la créance de Monsieur X Z au titre de l’indemnisation de son préjudice à hauteur de 5.000 €, condamné Monsieur X Z à payer à la S.C.I. Palace Dancer après compensation la somme de 2.681,74 €, rejeté la demande reconventionnelle de la Monsieur X Z au paiement de dommages et intérêts et de factures d’eau, et condamné la S.C.I. Palace Dancer au paiement d’une indemnité à hauteur de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses demandes, Monsieur X Z faisait valoir que l’ensemble des éléments nécessaires à la formation d’un bail rural étant réunis, à savoir le caractère agricole de son activité d’entraineur de chevaux de course depuis la loi n°2005-157 du 23 février 2005 et le versement d’une contrepartie onéreuse, le statut d’ordre public du fermage devait s’appliquer aux relations contractuelles, ce qui emportait comme conséquence la fixation d’un fermage réglementé ramenant ainsi son arriéré locatif à hauteur de 2.318,26 € et à défaut de bail écrit, l’application en vertu de l’article L411-4 du code rural des clauses du contrat type du bail à ferme prévoyant un règlement annuel du fermage et non selon des échéances mensuelles. Il formait des demandes de dommages et intérêts en réparation de son préjudice résultant de la non application du statut du fermage, des réclamations mensuelles en paiement des loyers et de la menace d’expulsion, à hauteur de la somme de 3.000 € et de son préjudice pour trouble de jouissance résultant du manquement de la bailleresse à son obligation d’entretien à hauteur de 4.000 €. Il contestait la régularité du congé qui lui avait été délivré auquel il avait toutefois déféré et demandait réparation de son préjudice pour avoir dû s’installer en urgence dans des écuries plus onéreuses, évalué à hauteur de 5.000 €.

Il s’opposait aux demandes reconventionnelles de la bailleresse au titre des consommations d’eau et d’électricité, faisant valoir que le loyer a été fixé toutes charges comprises et qu’en toute hypothèse, elle ne justifiait pas des montants réclamés à ce titre, faute de compteur individuel et imputait la forte consommation en eau à l’existence de fuites et à titre subsidiaire que n’occupant que 14 boxes sur 55, il ne pouvait pas être tenu du paiement de la totalité des charges, mais seulement à hauteur d’un quart.

En défense, la S.C.I. Palace Dancer pour s’opposer à demande de requalification en bail rural, soutenait que Monsieur X Z n’ayant pas payé les loyers et ayant quitté les lieux était irrecevable à revendiquer le statut du fermage, qu’en l’occurrence, il était bien en retard de plusieurs règlements et à supposer que le statut du fermage s’applique, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir respecté les conditions de l’article L411-31 du code rural et de la pêche maritime (code rural) pour mettre fin aux relations contractuelles, leur application n’ayant plus de sens du fait de l’abandon des lieux par le preneur, que le fermage n’est pas obligatoirement payable annuellement, les parties pouvant fixer librement d’autres échéances et que la demande de Monsieur X Z en réduction des loyers constitue une demande en révision des fermages qui obéit à des conditions strictes de recevabilité qui n’étaient pas réunies. Elle soutenait avoir effectué des travaux lui incombant et reprochait au preneur un défaut d’entretien des boxes ; elle formait des demandes reconventionnelles en dommages et intérêts à hauteur de 12.000 € sur le fondement des articles 1764 et 1153 du code civil et en paiement d’arriéré de loyers à hauteur de 21.443,92 € en produisant à l’appui un décompte dont elle disait qu’il n’avait pas été contesté Monsieur X Z.

Par déclaration d’appel adressée le 9 octobre 2015 par voie électronique au greffe de la cour, la S.C.I. Palace Dancer a interjeté appel de ce jugement.

Les parties ont été régulièrement convoquées par les soins du greffe à l’audience du 11 octobre 2016 date à laquelle l’affaire a été retenue et plaidée.

A cette audience, la S.C.I. Palace Dancer régulièrement représentée par son conseil a repris et développé oralement les demandes et moyens figurant dans ses dernières écritures visées à l’audience tendant à voir :

— infirmer le jugement entrepris,

— dire et juger que la convention verbale conclue en 2011 entre elle-même et Monsieur X Z n’est pas un bail rural et a pris fin le 31 décembre 2013 aux torts de celui-ci, suite à l’abandon des lieux par le preneur,

— condamner Monsieur X Z à lui payer les sommes de:

—  21.443,92 € à titre d’arriéré de loyers, avec intérêts à compter du 13 mai 2013,

—  12.000 € à titre de dommages et intérêts,

—  6.000 sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Lexavoué, représentée par M^e Jérôme Le Roy en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la S.C.I. Palace Dancer reprend les moyens déjà développés devant les premiers juges, faisant en outre valoir que la demande de révision des fermages prévue à l’article L411-13 du code rural n’a pas d’effet rétroactif, le nouveau prix ne pouvant s’appliquer qu’à compter de la demande et qu’ayant quitté les lieux, sa demande à ce titre est irrecevable. Elle s’oppose à la demande en dommages et intérêts formée par Monsieur X Z aux motifs qu’il n’a pas respecté les dispositions de l’article L411-33 du code rural qui prévoit les conditions dans lesquelles le preneur peut demander la résiliation d’un bail rural, alors même qu’il revendique le statut du fermage. En cause d’appel, elle ne forme plus de demande au titre des charges pour la consommation en eau et électricité, faute de preuve formelle que le paiement en incombait au preneur, relevant toutefois qu’il s’agit de fourniture indispensable à l’exploitation des locaux.

Monsieur X Z régulièrement représenté par son conseil a repris et développé oralement les demandes et moyens figurant dans ses dernières écritures visées à l’audience tendant à voir :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— requalifié le bail conclu avec la S.C.I. Palace Dancer en bail rural,

— fixé la créance de la S.C.I. Palace Dancer au titre des fermages à la somme de 2.318,26 €,

— fixé sa créance en indemnisation de son préjudice à la somme de 5.000 €,

— condamné la S.C.I. Palace Dancer à lui payer après compensation la somme de 2.681,74€,

— rejeté les demandes reconventionnelles de la S.C.I. Palace Dancer en paiement de dommages et intérêts et de factures d’eau et d’électricité,

Y ajoutant :

— faire droit ses autres demandes de dommages et intérêts :

— à hauteur de 3.000 € pour non respect du principe d’annuité du fermage,

— à hauteur de 4.000 € pour le préjudice de jouissance consécutif au mauvais état des lieux,

— condamner la S.C.I. Palace Dancer à lui payer la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur X Z reprend les moyens déjà développés devant les premiers juges.

En outre, il fait valoir que c’est à bon droit que les premiers juges ont opéré une distinction entre l’action en révision de fermage excessif prévu par l’article L411-13 du code rural et qui suppose la conclusion à l’origine d’un bail rural et son action en remboursement des loyers illicites qu’il a versés car fixé en dehors du statut du fermage qui s’appliquait cependant.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2016.

SUR CE :

Sur la demande en requalification en bail rural et ses conséquences. C’est par des justes motifs que la cour adopte que les premiers faisant application combinée des articles L311-1 issu de sa modification par la loi n°2005-157 du 23 février 2005 applicable à la cause et de l’article L411-1 du code rural ont requalifié la location en bail rural.

Les moyen à nouveau développé par la S.C.I. Palace Dancer à hauteur d’appel selon lequel Monsieur X Z ne peut revendiquer le statut du fermage au motif qu’il n’a pas payé les loyers est inopérant puisqu’il relève de l’exécution de la convention et non de sa nature ; il suffit, en effet pour que la convention ait un caractère onéreux nécessaire à la requalification en bail qu’ait été stipulé une contrepartie indépendamment de l’effectivité de son paiement. Il en est de même du moyen tiré de son départ des lieux ; l’existence d’un bail rural étant toujours susceptible de produire des effets juridiques même après le départ du preneur, l’action en revendication demeure ouverte, étant relevé que s’agissant d’une convention qui selon les explications de fait des parties a eu cours entre 2011 et 2013, l’action introduite le 12 septembre 2014 n’était manifestement pas prescrite, ce qui n’était d’ailleurs pas soutenu.

Le prix du bail à ferme est fixé selon les dispositions de l’article L411-11 du code rural à la valeur locative dont cet article énumère les différents critères et est compris entre des maxima et minima fixés chaque année par l’autorité préfectorale.

Le fixation du fermage relève du statut éponyme d’ordre public de sorte que le loyer fixé en dehors de la fourchette fixée par l’autorité préfectorale est illicite.

C’est donc à juste titre que les premiers juges ont retenu que l’action en remboursement du montant du loyer poursuivi par Monsieur X Z qui repose sur le caractère illicite du loyer ne se confond pas avec l’action en révision du loyer prévue à l’article L411-13 du code rural fondée sur son inadéquation par rapport à la valeur locative devant être fixée en fonction des critères visés à l’article L411-11 précité et ouverte seulement la troisième année du bail.

L’action de Monsieur X Z à ce titre est en conséquence recevable.

Les parties ne critiquent pas les premiers juges qui ont retenu les maxima fixés les arrêtés préfectoraux pour les écuries de courses de galop pris pour les années 2011, 2012 et 2013, soit à hauteur de 105,37 €, 108,18 € et 111,03 € par m² et que le fermage devait être calculé en fonction d’une surface de 140 m².

Le produit de cette surface de 140 m² et du prix au mètre carré aboutit à un montant de fermage annuel de 14.751 € en 2011, 15.145,20 € en 2012 et 15.582 € en 2013 et non 15.544,20 € comme l’ont retenu les premiers juges.

Il n’est pas contesté que la location a commencé au mois d’octobre 2011 ; s’agissant de la date de fin du bail, les parties s’opposent ; Monsieur X Z déclare qu’il a été mis fin au bail le 1^er décembre 2013, ayant quitté les lieux à cette date ; selon la S.C.I. Palace Dancer, le bail a perduré tout au long de l’année 2013 et s’est donc achevé au 31 décembre 2013. S’il est certain qu’il n’a pas été mis fin au bail dans les formes et délais prescrits par le statut du fermage, la date du 31 décembre sera préférée, faute pour Monsieur X Z de justifier d’une remise des clés ou de tout acte valant libération des lieux non seulement matérielle mais aussi juridique.

Il ressort que le montant des fermages dus pendant toute la durée du bail s’élève à hauteur de la somme globale de 34.411,95 € {(14.751/12 x 3) + 15.145,20 + 15.582}.

Le décompte produit par la bailleresse faisant apparaître que le montant des règlements effectués par Monsieur X Z se sont élevés à hauteur de 35.384,02 € n’étant pas contesté, il sera retenu. Il ressort en conséquence un excédent de fermage payé par Monsieur X Z à hauteur de 972,07 €.

XXX se verra donc déboutée de sa demande en paiement d’arriéré de loyers.

La Cour ne pouvant pas statuer au delà des demandes, ne prononcera pas un titre de paiement au profit de Monsieur X Leforestierau titre de sa créance de fermage.

Il est prévu à l’article L411-4 du code rural qui ressort du statut du fermage que les baux conclus verbalement sont censés faits pour neuf ans aux clause et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux. En conséquence, en l’absence de bail écrit, les parties perdent la liberté de convenir librement même des clauses et conditions du bail qui ne relevant pas du statut du fermage, revêtent un caractère supplétif mais se voient automatiquement imposer celles du bail type.

Selon le contrat type de bail à ferme, le paiement des fermages s’effectuant chaque année, c’est en méconnaissance de celui-ci que la S.C.I. Palace Dancer appelait les loyers selon un rythme mensuel ; cependant Monsieur X Z ne justifie pas du préjudice qu’il a subi de ce chef, les difficultés de trésorerie qu’il invoque dans les courriels qu’il a adressés à la S.C.I. Palace Dancer pour expliquer ces retard n’étant justifiées par aucun document comptable opposable et ces courriels en application du principe que nul ne peut se constituer une preuve à soi-même sont dépourvus de valeur probante.

Les menaces de mettre fin à la location et d’expulser Monsieur X Z en dehors des règles du statut du fermage, la S.C.I. Palace Dancer l’ayant mis en demeure par un courrier du 31 octobre 2013 adressé recommandé avec accusé de réception de quitter les locaux au 31 décembre 2013 et auquel il a déféré ont fragilisé son exploitation et justifient des dommages et intérêts que les premiers juges ont à juste titre évalué à hauteur de 5.000 €.

Les quelques courriels adressés par Monsieur X Z selon lesquels les boxes qu’il louait subissaient des fuites d’eau et les fosses sceptiques refluaient ne sont étayés par aucune autre pièce permettant d’établir leur réalité et le trouble qui en aurait résulté pour son exploitation. Le préjudice de jouissance qu’il invoque étant insuffisamment démontré, c’est à juste titre que les premiers juges l’ont débouté de sa demande de dommages et intérêts de ce chef.

Monsieur X Z ayant payé un excédent de fermage et la preuve d’un autre manquement à ses obligations contractuelles n’étant pas rapportée, la S.C.I. Palace Dancer a vu à juste titre sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1764 du code civil rejetée par les premiers juges. Ayant elle-mis en demeure Monsieur X Z de quitter les lieux pour le 31 décembre 2013 et celui-ci ayant déféré à cette mise en demeure, elle ne peut pas lui reprocher de ne pas avoir mis fin au bail dans les conditions de délais et formes prescrits par le statut du fermage, étant observé, en outre, qu’elle limite sa demande en paiement des fermages au 31 décembre 2013.

La cour constate, par ailleurs, qu’elle n’est pas saisie par la S.C.I. Palace Dancer d’une demande en paiement d’accessoires de loyers au titre des fourniture en eau et électricité.

XXX se verra en conséquence condamnée à payer à la Monsieur X Z la somme de 5.000 € seul chef de condamnation prononcée, Monsieur X Z n’ayant pas formé de demande au titre d’un excédent de fermage.

***

XXX qui échoue en ses prétentions supportera les dépens de l’instance et se verra condamnée à payer une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile fixée en considération de sa situation économique et de l’équité à hauteur de 1.500 €.

PAR CES MOTIFS, La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition,

Confirme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Senlis du 5 octobre 2015 en ce qu’il a:

— requalifié le bail conclu entre la S.C.I. Palace Dancer et Monsieur X Z en bail rural,

— fixé la créance de Monsieur X Z au titre de l’indemnisation de son préjudice à hauteur de 5.000 €,

— rejeté les autres demandes en dommages et intérêts de Monsieur X Z,

— rejeté la demande en dommages et intérêts de la S.C.I. Palace Dancer,

— condamné la S.C.I. Palace Dancer à payer à Monsieur X Z la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau :

Condamne la S.C.I. Palace Dancer à payer à Monsieur X Z la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

Condamne la S.C.I. Palace Dancer à payer à Monsieur X Z la somme de 1.500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Met les dépens d’appel à la charge de la S.C.I. Palace Dancer.

Le Greffier, La Présidente,