TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Ludivine LUBAKI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04447 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4WUW

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 novembre 2024

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, Toque B 0096

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [E], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Ludivine LUBAKI, avocat au barreau de PARIS, Toque A0874

Madame [T] [P], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Ludivine LUBAKI, avocat au barreau de PARIS, Toque A0874

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 septembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 novembre 2024 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 26 avril 2021 à effet au 1er mars suivant, [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [O] [E] et Madame [T] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 484,21 euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 4] HABITAT OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2023 un commandement de payer la somme de 4315,40 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de septembre 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2024, PARIS HABITAT OPH a fait assigner en référé Monsieur [O] [E] et Madame [T] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [E] et Madame [T] [P] et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner solidairement Monsieur [O] [E] et Madame [T] [P] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 26 décembre 2023, soit la somme de 5819,77 euros, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 538,38 euros jusqu’à la libération des lieux,

— condamner in solidum Monsieur [O] [E] et Madame [T] [P] à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 septembre 2024.

A cette audience, [Localité 4] HABITAT OPH représenté par son conseil, a fait viser des conclusions soutenues oralement auxquelles il convient de se reporter, par lesquelles il a maintenu les demandes de son acte introductif d’instance sauf à actualiser celle relative à l’arriéré de loyers à la somme de 8657,08 euros, et a sollicité le rejet des prétentions en défense.

Assistés de leur conseil, Monsieur [O] [E] et Madame [T] [P] ont fait viser des conclusions qu’ils ont soutenu oralement à l’audience, auxquelles il sera reporté, par lesquelles ils ont sollicité :

— à ce qu’il soit décidé n’y avoir lieu à référé en raison de contestations sérieuses sur le bien-fondé des demandes,

subsidiairement,

— déclarer irrecevable l’action de [Localité 4] HABITAT OPH dès lors que le commandement de payer ne se fonde pas sur un loyer constituant une contrepartie équitable compte-tenu des désordres du logement,

— condamner [Localité 4] HABITAT OPH à leur payer 9000 euros au titre du préjudice de jouissance et économique ainsi qu’à 3000 euros au titre du préjudice moral et de santé,

— condamner [Localité 4] HABITAT OPH à leur payer la somme de 17087,68 euros au titre des pertes matérielles,

— ordonner la compensation des sommes réciproquement dues,

— ordonner la suspension, subsidiairement, la consignation des loyers jusqu’à l’achèvement des travaux, très subsidiairement, accorder un délai de paiement de 36 mois,

— condamner [Localité 4] HABITAT OPH à leur verser 2000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La décision sera contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la compétence du juge des contentieux de la protection statuant en référé

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C’est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

En l’espèce, Monsieur [O] [E] et Madame [T] [P] invoquent l’insalubrité de l’appartement qui le rendrait inhabitable, pour justifier d’avoir refusé de payer les loyers, et donc pour questionner le principe et le montant de leur dette locative supposée figurant dans le commandement de payer du 18 octobre 2023 et par suite l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la désinsectisation ne fait pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987 et sont donc en principe à la charge du bailleur, lequel peut toutefois récupérer auprès de son locataire le coût des produits relatifs à la désinsectisation aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987 sur les charges récupérables. Toutefois, il en va différemment lorsqu’il est prouvé que les insectes nuisibles sont apparus par la faute, voire la négligence du preneur, laquelle, se prouve par tout moyen y compris par des présomptions de fait si celles-ci sont suffisamment graves, précises et concordantes.

Le bailleur est enfin tenu l’obligation de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistances et aux conditions prévues au contrat et d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Ces trois obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bailleur. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer. En revanche, le locataire n’a pas d’autres droits, particulièrement celui de répondre à l’indécence par une suspension du paiement des loyers. L’exception d’inexécution n’est en effet pas plus admise sauf en cas d’impossibilité totale d’habiter les lieux.

Or, Monsieur [O] [E] et Madame [T] [P] font état d’un premier dégât des eaux en date du 30 août 2021 (fuite du bac à douche et fuite de la colonne commune de chauffage) que leur assureur a refusé de prendre en charge dans un courrier électronique du 22 septembre suivant au motif qu’il relèverait de la garantie décennale constructeur. Ils rappellent en outre avoir subi un second dégât des eaux le 24 janvier 2022 dont l’origine se situe au niveau d’une canalisation commune, selon le constat amiable du même jour sur lequel il est mentionné que « beaucoup de mobilier (a été) détruit ». Un autre constat amiable du 4 mai 2022 relève notamment une « infiltration des murs ». Le rapport d’expertise sur ces sinistres du 16 mai 2023 relève que « les dommages consécutifs à la fuite active depuis juillet 2021 n’étaient pas encore pris en charge » et conclut à la « responsabilité du propriétaire de l’immeuble ». Sur l’état de l’appartement, il ressort du constat de commissaire de justice du 23 avril 2024 que les pièces comportent « des tâches semblables à de l’humidité », tantôt « noires orangées et jaunâtres », tantôt « de couleur verte, noire, marron et grisâtre » ce qui décrit de la moisissure, tel que corroboré par des photographies de placards ou de chaussures annexées. Il est également fait référence à « de petites billes de couleur noire et marron » dont les locataires disent qu’il s’agit d'« excréments de souris ». Un rapport d’expertise complémentaire du 10 aout 2024 fait état de murs toujours « humides à saturation » à cette période. Ces éléments sont donc de nature à questionner l’habitabilité du logement depuis le premier sinistre.

Dès lors, il convient de conclure que le montant de la dette locative indiquée dans le commandement de payer du 18 octobre 2023 qui fonde la demande d’expulsion par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que celle déterminée le jour de l’audience sont sérieusement contestables. Il n’appartient donc pas au juge des référés, juge de l’évidence, de statuer.

2- Sur les demandes accessoires

Le demandeur, qui succombe au principal, supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera alloué à Monsieur [O] [E] et Madame [T] [P] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, à l’exclusion de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé compte tenu de l’existence d’une contestation sérieuse ;

REJETONS en conséquence l’ensemble des demandes et renvoyons les parties à se pourvoir au fond ;

CONDAMNONS [Localité 4] HABITAT OPH à verser à Monsieur [O] [E] et Madame [T] [P] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, à l’exclusion de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [Localité 4] HABITAT OPH aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le greffier, Le président,

Décision du 14 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/04447 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4WUW