TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [F] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Claire BOUSCATEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05628 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5B6A

N° MINUTE :

24/6

JUGEMENT

rendu le 10 décembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [N] [W],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Claire BOUSCATEL de l’ASSOCIATION BIARD BOUSCATEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #R0146

DÉFENDERESSE

Madame [F] [C],

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 10 décembre 2024 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré

Décision du 10 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05628 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5B6A

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 2/ 09/ 2014 à effet au 8/ 09/ 2014, la SCI DUPUY ayant pour mandataire ACTIBAIL a donné à bail à Mme [C] [F] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 4] bat de la 2ème cour 4ème étage porte n° [Adresse 2] 75004 [Adresse 7], pour un loyer de 847 euros et 31 euros de provision sur charges.

Il est mentionné au bail deux cautions solidaires.

M. [W] [N] a acquis les lieux loués selon attestation notariée le 15/07/2020.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [C] [F] le 5/ 09/ 2023 pour avoir paiement d’un arriéré de 2883, 20 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 12/ 03/ 2024, M. [W] [N] a fait assigner Mme [C] [F] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, à compter du 18/10/2023 et que depuis cette date la défenderesse est occupante sans droit ni titre des lieux

— voir ordonner l’expulsion immédiate de Mme [C] [F] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier,

— voir ordonner la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [C] [F]

— voir condamner Mme [C] [F] au paiement :

D’une somme de 2972,20 euros au titre de l’arriéré au 7/ 02/ 2024 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement valant mise en demeure- D’une somme de 297.22 euros au titre de la majoration de retard

D’une indemnité d’occupation égale à 1903.04 euros augmenté des charges et taxes locatives et indexation légales, à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec possibilité de régulariser les charges et d’obtenir paiement des charges récupérables sur justificatif voir déclarer acquis à M. [W] [N] le montant du dépôt de garantie voir condamner Mme [C] [F] au paiement d’une somme de 2500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 6] le 14/ 03/ 2024.

Décision du 10 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05628 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5B6A

A l’audience du 24/05/2024 la citation a été déclarée caduque en l’absence du demandeur.

Une ordonnance de relevé de caducité a été rendue le 07/06/2024 avec convocation des parties à l’audience du 30/09/2024 à 10h30.

A l’audience du 30/09/2024, le bailleur réduit sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 1995,33 euros, au 5/ 09/ 2024, septembre 2024 inclus, maintient ses autres demandes. Il précise que le délai visé au commandement est de 6 semaines.

Il précise qu’il s’oppose à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il fait valoir que ni le loyer d’août ni le loyer de septembre 2024 n’ont été payés. Subsidiairement , il sollicite en cas de non- respect la fixation et la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation .

Mme [C] [F] a comparu . Elle indique n’avoir pas effectué de paiement entre le 17/10/2023 et le 05/11/2023.

Elle explique que deux tentatives de prélèvement de loyer ont été effectuées en septembre 2024, ce qui a eu pour effet d’empêcher le prélèvement d’un mois de loyer, qui était provisionné. Elle estime donc que la condition de reprise du loyer courant est remplie. Etant en CDI , elle sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement jusqu’au 15/12/2024 pour payer toute la dette et la suspension des effets de la clause résolutoire .

La loi applicable au bail a été mise dans les débats.

Un diagnostic social a été reçu au Greffe le 0/ 01/ 1900, dont les termes ont été communiqués à l’audience au bailleur.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer , délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement , le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le bailleur justifie du signalement du commandement de payer à la CCAPEX reçu le 06/09/2023. Il a satisfait à son obligation de ce chef.

L’assignation a été dénoncée au Préfet de [Localité 6] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi, si bien qu’il est donc recevable en son action.

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 5/ 09/ 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2023 par la Cour de cassation , il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023 , la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 08/09/2014 pour sa date d’effet et stipule une durée de 3 ans . Il a été reconduit tacitement le 08/09/2020 pour 3 ans, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 05/09/2023 , il était encore soumis à loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai prévu au commandement était donc de deux mois.

Il convient donc de substituer le délai légal applicable, sans nullité qui ait été soulevée au cas présent.

Mme [C] [F] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 05/11/2023 à minuit soit à compter du 06/11/2023.

Le versement intégral du loyer courant s’entend selon la loi du 27/07/2023 du mois incluant le loyer et la provision sur charges exigibles au terme convenu.

Or en août 2024 , il a été appelé une somme de 2024.58 euros incluant 840 euros de frais d’avocat, si bien que le prélèvement de 2024.58 euros a été rejeté. Au mois de septembre 2024 il a été prélevé la somme de 3007.10 euros, prélèvement également rejeté. Les frais d’avocat de 840 euros ont été recrédités au décompte le 24/09/2024 seulement.

Les contrats doivent être exécutés de bonne foi en application de l’article 1104 du code civil . En l’absence de preuve d’autorisation donnée de prélèvement de somme distincte du loyer courant et de la provision sur charges, la preuve d’une absence de paiement du loyer courant de septembre 2024 n’est pas rapportée. Pour août 2024, en effet, il appartenait à la locataire de régulariser l’impayé par un virement de la somme due.

Selon le décompte produit aux débats , il sera noté que les loyers courants étaient payés depuis février 2024 jusqu’à juillet 2024 inclus ce qui corrobore le fait qui a éteint l’obligation au paiement de la locataire, en application de l’article 1353 du code civil .

Compte tenu de l’apurement possible par la débitrice selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement de la somme due avant le 15/12/2023 ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [C] [F], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de Mme [C] [F], à défaut de local désigné .

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [C] [F] reste devoir une somme de 1995,33 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 24/ 09/ 2024 , septembre 2024 inclus.

Il convient en conséquence de condamner Mme [C] [F] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 5/ 09/ 2023 .

Il convient de dire que la dette sera apurée avant le 15/12/2024 selon modalités au dispositif.

Sur la clause pénale :

En application de l’article 4 i de la loi du 06/07/89, les clauses pénales sont réputées non écrites depuis la loi du 24/03/2014. Par conséquent la demande en paiement de 10% des sommes dues sera rejetée , la clause pénale étant réputée non écrite depuis l’origine du bail.

Quant à la demande tendant à voir déclarer acquis au bailleur le dépôt de garantie , au titre de l’article 3 du bail , il s’agit également d’une clause pénale réputée non écrite.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi , et de condamner Mme [C] [F] au paiement de celle-ci.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [C] [F] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision , les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il convient de condamner Mme [C] [F] à payer à M. [W] [N] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE le bailleur recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 06/11/2023 , portant sur les lieux loués situés au [Adresse 5]

SUSPEND les effets de la clause résolutoire

CONDAMNE Mme [C] [F] à payer à M. [W] [N], la somme de 1995,33 euros au titre des loyers et charges dus au 24/ 09/ 2024, septembre 2024 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 5/ 09/ 2023

AUTORISE Mme [C] [F] à s’acquitter de la totalité de la dette avant le 15/12/2024, majorée du solde de la dette en intérêts, payable en plus du loyer courant lequel est payable à son terme contractuel d’avance le 1er du mois

RAPPELLE qu’en cas de respect par Mme [C] [F] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise

RAPPELLE qu’à défaut de versement à son échéance de la dette et intérêts ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets

DIT que M. [W] [N] pourra alors faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [F], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

AUTORISE, en ce cas, M. [W] [N] à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de Mme [C] [F] à défaut de local désigné

DIT QUE le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE, en ce cas, Mme [C] [F] à payer à M. [W] [N] l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi

DEBOUTE M. [W] [N] de ses demandes au titre des clauses pénales

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [C] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision

CONDAMNE Mme [C] [F] à payer à M. [W] [N] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

LE GREFFIER LE PRESIDENT