RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 36/26civ

N° RG 25/01245 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CSUH

JUGEMENT DU 19 Mars 2026

Entre :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,“[Adresse 1]”,

[Adresse 2], [Localité 1], représenté par son syndic SERGIC, dont le siège social est, [Adresse 3], prise en son agence de, [Localité 2], pris en la personne de son représentant légal ;

Représentée par la SELARL DEJANS, avocats au barreau de SENLIS,

Et :

Monsieur, [U], [P],

[Adresse 4],

[Localité 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame OLLITRAULT

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 22 Janvier 2026,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 19 Mars 2026 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies à la SELARL DEJANS et à Mr, [P] le

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur, [U], [P] est propriétaire des lots n°23 et n°74 au sein de la copropriété de la, [Adresse 1] située, [Adresse 5] à, [Localité 4].

Le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] a fait délivrer, par recommandé avec avis de réception, le 27 janvier 2025, à Monsieur, [U], [P], une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 1268,56 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriétés.

Le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] a fait délivrer, par l’intermédiaire de son conseil, le 19 septembre 2025, à Monsieur, [U], [P], une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 4362,41 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriétés.

Par acte d’un commissaire de justice en date du 25 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] située, [Adresse 5] à COMPIEGNE (60200), représenté par son syndic la société SERGIC, a fait assigner Monsieur, [U], [P] devant le juge du contentieux de proximité du tribunal judiciaire de COMPIEGNE aux fins de, sous le bénéfice des dispositions des articles 10, 14-1, 19 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, des articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et des dispositions de l’article 1231-6 du code civil :

Condamner Monsieur, [U], [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1] la somme de 5 432,20 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2025 jusqu’à parfait paiement, Condamner Monsieur, [U], [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, Rejeter toute de demande de délais de paiement, Condamner Monsieur, [U], [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 1] la somme de 1080 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit et quoiqu’il en soit l’ordonner, Condamner Monsieur, [U], [P] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de l’inscription d’hypothèque. L’affaire a appelée et utilement retenue à l’audience du 22 janvier 2026.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], maintient les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 3539,84 euros compte tenu du règlement effectué par le défendeur le 26 novembre 2025.

Bien que régulièrement assigné, Monsieur, [U], [P] n’a pas comparu et n’a pas été représenté valablement.

Le délibéré a été fixé au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des articles 472 et 473 du Code de procédure civile, l’absence de Monsieur, [U], [P] ne fait pas obstacle au rendu d’un jugement, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. Le présent jugement sera réputé contradictoire.

Sur la demande principale

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’article 10-1 de la même loi prévoit que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Le syndicat des copropriétaires en demande sollicite la condamnation de Monsieur, [U], [P] à lui payer, au titre des charges copropriété et des frais de recouvrement impayés, une somme actualisée au 12 janvier 2026 de 3539,84 euros, déduction faite du règlement d’un montant de 3000 euros effectué par le défendeur le 26 novembre 2025.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires en demande produit utilement :

Un relevé cadastral attestant de la propriété de Monsieur, [U], [P], Un décompte de créance actualisé au 12 janvier 2026, Les appels de fonds du 1er octobre 2024 au 1er septembre 2025, La régularisation des charges de l’année 2024, Des justificatifs de frais nécessaires au recouvrement des sommes dues. Le règlement de copropriété et le contrat de syndic, Les procès-verbaux des assemblées générales des 29 juin 2023, 13 décembre 2023, 25 juin 2024, 19 décembre 2024, Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juin 2023, à laquelle Monsieur, [U], [P] n’a pas assisté et n’a pas été représenté, que :

La résolution n°11 a adopté l’approbation du budget prévisionnel de l’exercice du 1er juin 2024 au 31 décembre 2024,

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 juin 2024, à laquelle Monsieur, [U], [P] n’a pas assisté et n’a pas été représenté, que :

La résolution n°10 a adopté l’examen, la révision et l’approbation du budget prévisionnel relatif à la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024,

La résolution n°11 a adopté l’approbation du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 décembre 2024, à laquelle Monsieur, [U], [P] n’a pas assisté et n’a pas été représenté, que :

Les résolutions n°6 à 15 ont adopté la réalisation et le financement de travaux de rénovation énergétiques,

Les résolutions n°18 et n°18-1 ont adopté la délégation de pouvoir à donner au syndic pour signer la tranche conditionnelle n°3 du contrat d’adhésion au Hauts de France Pass Copropriété ainsi que la mise en place d’un échéancier pour le règlement.

Ainsi, il ressort des pièces produites que Monsieur, [U], [P] n’a exercé aucun recours à l’encontre des procès-verbaux établis.

Cependant, il apparait que le décompte actualisé comprend les provisions pour charges et les appels de fonds travaux pour le premier trimestre 2026, sans que ces éléments ne soient justifiés. Dès lors, la somme réclamée à hauteur de 943,35 euros ne sera pas retenue.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Monsieur, [U], [P] à verser au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], représenté par son syndic la société SERGIC, la somme de 1 209,25 euros pour les charges de copropriété.

S’agissant des frais à hauteur de 1387,24 euros, le syndicat des copropriétaires en demande sollicite :

876 euros de frais liés à l’inscription d’hypothèque légale, 113 euros de frais de mise en demeure, 53 euros de frais de relance après mise en demeure, 192 euros de frais « constitution dossier avocat » 126,44 euros de frais liés à la délivrance d’une lettre comminatoire par avocat, 26,80 euros de frais d’impayés. Cependant, il convient de rappeler que les frais de « constitution dossier avocat », ni justifiés, ni détaillés, relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Ces frais ne sont pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, il ressort des pièces versées que le demandeur ne délivre pas les preuves de réception des courriers de mise en demeure du 29 novembre 2024 et du 27 juin 2025 et de relance du 27 février 2025 et du 27 juillet 2025 dont il se prévaut, de sorte que les frais liés à ces lettres ne seront pas retenus.

Au surplus, il sera jugé que seules la lettre de mise en demeure du 28 janvier 2025 et la lettre comminatoire par avocat adressée à Monsieur, [U], [P] du 19 septembre 2025, par recommandés avec avis de réception, sont justifiées et étaient nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi, la somme de 161,44 euros sera retenue.

En l’absence d’éléments justificatifs, la somme de 26,80 euros réclamée au titre de frais d’impayés ne sera pas retenue.

Les frais liés à l’inscription d’hypothèque légale seront compris dans les dépens.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Monsieur, [U], [P] à verser au syndicat des copropriétaires de LA, [Adresse 1], représenté par son syndic la société SERGIC, la somme de 1 209,25 euros au titre des charges de copropriété et 161,44 euros au titre des frais de recouvrement, sommes arrêtées au 12 janvier 2026 (échéance du 4ème trimestre 2025), majorées des intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2025 jusqu’à parfait paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que les manquements systématiques et répétés de Monsieur, [U], [P] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante et nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financer direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Ainsi, il y a lieu de condamner Monsieur, [U], [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], représenté par son syndic la société SERGIC, la somme de 500 euros en réparation de ce préjudice.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur, [U], [P], succombant à l’instance, supportera la charge des dépens de l’instance, comprenant notamment les frais liés à l’inscription d’hypothèque légale.

Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], représenté par son syndic la société SERGIC, Monsieur, [U], [P] sera condamné à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur, [U], [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], représenté par son syndic la société SERGIC, la somme de 1 209,25 euros au titre des charges de copropriété et 161,44 euros au titre des frais de recouvrement, sommes arrêtées au 12 janvier 2026 (échéance du 4ème trimestre 2025 incluse), majorée des intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2025 jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE Monsieur, [U], [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], représenté par son syndic la société SERGIC, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

RAPPELLE que toutes ces sommes seront dues en sus des charges courantes qui doivent toujours être réglées à échéances ;

CONDAMNE Monsieur, [U], [P] à verser au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], représenté par son syndic la société SERGIC, une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [U], [P] aux dépens, comprenant les frais liés à l’inscription d’hypothèque légale ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 19 mars 2026,

Le Greffier Le Président