TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 23/51576 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY7MG

N° : 1

Assignation du :

07 Février 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 décembre 2024

par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.A.R.L. Carlotta Films

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Julien MAROTTE de l’ASSOCIATION DM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #G0708

DEFENDERESSES

La S.C.I. Midori

[Adresse 2]

[Localité 7]

La S.C.I. [E]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentés par Maître Clément CARON de la SELARL BOËGE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #B0249

DÉBATS

A l’audience du 15 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Paul MORRIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu les assignations en référé introductive d’instance, délivrée le 07 février 2023, et les motifs y énoncés,

Par un acte sous seing privé du 18 juillet 2016 prenant effet le 1er septembre 2016, la S.C.I. MIDORI, propriétaire du terrain, et la S.C.I. [E], propriétaire du bâtiment, ont donné à bail commercial à la S.A.R.L. CARLOTTA FILMS des locaux au [Adresse 3] dans le [Localité 1] pour un loyer annuel hors taxes et hors charges de 63.600 euros. La S.A.R.L. CARLOTTA FILMS verse un dépôt de garantie d’un montant de 15.900 euros qui sera révisé à hauteur de 16.767,32 euros.

Le 1er septembre 2016, un état des lieux est dressé par un commissaire de justice qui atteste notamment au rez-de-chaussée du bon état du parquet et de la peinture neuve des murs et du plafond, au premier étage d’un sol en bon état et d’une peinture neuve au plafond et au second étage d’une première pièce avec un sol neuf et des peintures neuves aux murs et au plafond ainsi qu’une seconde pièce avec un sol en bon état et de la peinture neuve aux murs et au plafond. Enfin, au sous-sol toutes les pièces disposent d’une peinture neuve, le parquet est neuf dans le couloir et en bon état dans les autres pièces dont quelques taches de décoloration de vernis et zones de saleté dans l’une d’elles.

Après une exécution sans difficulté du bail notamment pendant la période de la Covid-19, la S.A.R.L. CARLOTTA FILMS a régulièrement donné congé le 31 août 2022.

Un état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 31 août 2022. Au rez-de-chaussée l’acte relève notamment dans la pièce principale que la vitrification au sol « est usée, abimée, voire tachée par endroits. En outre, le parquet est rayé. ». La peinture des murs et du plafond est en bon état d’usage et « un peu défraîchi par endroits ». Au sous-sol, le sol du couloir « est recouvert de parquet à l’anglaise dont la vitrification présente des traces de passage. Une auréole d’eau séchée est visible au niveau des WC séparés ainsi que quelques rayures. » et « les plinthes et les murs sont recouverts de peinture en bon état d’usage. Il est à noter que la peinture sur les arêtes présente de petits éclats, dont un plus important à hauteur du lave-mains, à gauche. ». Dans la première pièce du sous-sol, « la vitrification est usée sur le côté gauche de la pièce en direction du mur de façade et rayée sur le côté droit en entrant dans la pièce » et « les parois murales et le plafond sont recouverts de peinture en bon état d’usage global, quelque peu défraichie et noircie par endroits. ».

Dans la seconde pièce, le sol est dans le même état que celui du couloir et de la première pièce avec une vitrification « plus abimée dans la zone de l’entrée » et « les murs et le plafond sont recouverts de peinture en bon état d’usage général ». Par endroits la peinture est décollée, abimée par des impacts ou noircie. Au premier étage, l’acte relève que le sol « présente une marque de décoloration en fond de pièce, au niveau des emplacements des anciens meubles et en partie centrale de pièce. Le parquet est rayé de manière générale. En outre, la vitrification est noircie par endroits » avec quelques emplacements où sont constatées des taches plus marquées. L’état général de la peinture n’est, quant à lui, pas précisé dans cette pièce. Seule des traces d’émanation au-dessus du radiateur, un trou rebouché, des tâches de projection et quelques marques et éclats sont relevés. Enfin, au second étage, la première pièce dispose d’un sol recouvert « de parquet sur lequel je relève des marques de décoloration et des différences de teintes à l’emplacement d’anciens mobiliers déposés au pied du mur à droite. Présence également d’une griffure. La vitrification est usée, rayée. » et « les murs et le plafond sont recouverts de peinture en bon état d’usage » avec quelques éclats, trous rebouchés, décollements de peinture et traces de frottements. La seconde pièce dispose d’un sol recouvert de « parquet identique aux espaces précédents » qui a fait l’objet d’une découpe au niveau du capuchon d’une canalisation, qui présente une décoloration à l’emplacement de l’ancien mobilier, qui est noirci par endroits et dont la vitrification est « un peu éclatée ». De plus, « les parois murales sont recouvertes de peinture en état d’usage global. » dont un endroit où la peinture est décollée ainsi que des traces d’émanation au-dessus de l’appareillage électrique accompagnées de quatre traces noires circulaires.

Aucune remarque ou réserve du bailleur n’a été faite à la S.A.R.L. CARLOTTA FILMS à l’issu de cet état des lieux.

Le 15 septembre 2022, les locaux ont été reloués à la Société TUNGSTENE CREATION.

Par deux courriels en date du 25 octobre et du 31 octobre 2022, la S.A.R.L. CARLOTTA FILMS demande la restitution du dépôt de garantie au bailleur. Le 2 novembre 2022, l’agence du bailleur affirme n’être tenue par aucun délai et informe la S.A.R.L. CARLOTTA FILMS qu’elle lui adressera un décompte la semaine suivante. La S.A.R.L. CARLOTTA FILMS relance l’agence du bailleur par courriel du 17 novembre qui l’informe « relancer son service comptable ». Par une lettre recommandée avec accusé de réception du 6 décembre 2022, la S.A.R.L. CARLOTTA FILMS met en demeure le bailleur de restituer le dépôt de garantie.

Le 28 décembre 2022, le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception affirme que les locaux n’ont pas été restitués dans un état conforme aux stipulations du bail. Dès lors, la remise en état des locaux suppose des travaux à hauteur de 24.882,90 euros conformément au devis établi par la société JP NET le 8 décembre 2022. Le bailleur met en demeure son ancien preneur de lui payer la somme de 8.493,58 euros pour solde de tout compte « outre l’indemnisation du préjudice immatériel lié à l’impossibilité de relouer son bien durant plusieurs semaines. ».

C’est dans ces conditions que suivant acte d’huissier délivré le 7 février 2023, la S.A.R.L. CARLOTTA FILMS, a saisi le Président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé.

Vu ses observations écrites visées le 15 novembre 2024 tendant à voir :

« – CONDAMNER solidairement la SCI MIDORI et la SCI [E] à lui payer la somme de 16.767,32 € à titre de provision ;

— CONDAMNER solidairement la SCI MIDORI et la SCI [E] à lui payer la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCI MIDORI et la SCI [E] aux dépens. »

Par écritures déposées et oralement soutenues à l’audience du 15 novembre 2024, les S.C.I. MIDORI et [E], demandent, par l’intermédiaire de leur conseil, au juge des référés de :

« A TITRE PRINCIPAL,

— REJETER l’intégralité des demandes formulées par la société CARLOTTA FILMS.

A TITRE RECONVENTIONNEL,

— CONDAMNER à titre provisionnel la société CARLOTTA FILMS à verser aux sociétés MIDORI et [E] une somme d’un montant de 8 493,58 euros en réparation du préjudice résultant des frais de remise en état des locaux indument exposés,

— CONDAMNER à titre provisionnel la société CARLOTTA FILMS à verser aux sociétés MIDORI et [E] une somme d’un montant de 3 200 euros en réparation de leur préjudice financier.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER la société CARLOTTA FILMS à verser aux sociétés MIDORI et [E] une somme d’un montant de 3 000 euros chacune en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la société CARLOTTA FILMS aux entiers dépens »

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 15 novembre 2024, sur le fondement des dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile.

MOTIFS

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En outre, juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut, en revanche tirer les conséquences d’un acte clair. Enfin, il est rappelé que le caractère sérieux de la contestation s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

Aux termes des articles 1732 et 1755 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’elles ne soient occasionnées par vétusté ou force majeure ou qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans son exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 8 du bail susvisé relatif à l’entretien des lieux loués stipule que « Pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements, le preneur s’engage à tenir les locaux loués, leurs éléments d’équipements ainsi que la cour annexée au bâtiment en très bon état d’entretien et de réparations de toutes espèces, à l’exception des seules grosses réparations de l’article 606 du code civil lesquelles s’entendent contractuellement comme consistant exclusivement dans les couvertures entières et les gros murs porteurs.

Il faut entendre par « très bon état d’entretien » un état proche du neuf mais qui ne doit pas pour autant être identique à l’état des locaux lors de la signature du présent bail. »

Aux termes de l’article 14 dudit bail, relatif à la restitution des lieux donnés à bail, « Le preneur devra au plus tard le jour de l’expiration du bail, rendre les biens immobiliers donnés à bail en très bon état de réparation et d’entretien, ce qui sera constaté par un état des lieux à la suite duquel le preneur devra remettre les clefs au bailleur. Au cas où le preneur ne serait pas présent au jour et heure fixés par le bailleur pour l’état des lieux, celui-ci sera établi par un huissier, les frais correspondants étant pour moitié à la charge de chacune des parties.

Si des réparations ou travaux s’avéraient nécessaires le preneur devra, dans les 48 heures, notifier au bailleur son intention de les exécuter lui-même, étant précisé que les parties entendent soumettre ces travaux au contrôle du bailleur. À défaut, le bailleur fera réaliser les travaux de remise en état aux frais du preneur. Si les locaux ne peuvent être reloués en l’état avant l’exécution des travaux imputables au preneur et relevés dans l’état des lieux, les loyers et charges des locaux seront supportés par le preneur jusqu’à l’achèvement des travaux. ».

En l’espèce, la S.A.R.L. CARLOTTA FILMS considère avoir rendu les locaux sis [Adresse 5], « dans un très bon état d’entretien au sens du bail, seuls des usures normales de parquets et de peintures murales ayant été relevées par l’état des lieux de sortie ». De sorte qu’elle considère être fondée à demander la restitution du dépôt de garantie.

Les S.C.I. MIDORI et [E] soutiennent, quant à elles, qu’en vertu de l’article 8 du bail susvisé, la société preneuse s’oblige à entretenir les lieux loués et les rendre en fin de jouissance « en très bon état d’entretien », ainsi « Il faut entendre par « très bon état d’entretien » un état proche du neuf mais qui ne doit pas pour autant être identique à l’état des locaux lors de la signature du présent bail. ». Or, elles considèrent que les locaux n’ont pas été restitués dans un « très bon état d’entretien » au sens du bail de sorte que la demande de restitution du dépôt de garantie se heurte à une contestation sérieuse.

S’il découle de cette stipulation que le preneur est tenu de restituer les locaux en très bon état d’entretien, le bailleur ne peut réclamer le rétablissement des locaux dans leur distribution initiale.

Le procès-verbal de constat du 31 août 2022, dressé par un commissaire de justice établit notamment que les locaux loués ont été restitués avec une peinture en bon état d’usage et une vitrification du parquet abîmée ou usée outre les nombreuses remarques ponctuelles. De telles constations font ressortir, par comparaison avec l’état des lieux d’entrée du 1er septembre 2016 et en vertu de l’article 8 du bail susvisé, un défaut d’entretien des locaux par la S.A.R.L. CARLOTTA FILMS. Celle-ci a manqué à ses obligations contractuelles en ne procédant pas à des réparations locatives et d’entretien avant son congé.

Toutefois, la faute contractuelle n’entraine obligation à réparation que dans la mesure où le bailleur a subi un préjudice effectif.

Les S.C.I. MIDORI et [E] considèrent avoir subi « des préjudices, résultant :

— de la nécessité de réaliser des travaux de remise en état des locaux loués ;

— de la perte des loyers causés par l’impossibilité de louer les locaux durant une période de quinze jours. »

Sur le préjudice résultant de la nécessité d’effectuer des travaux de remise en état, les sociétés bailleresses, ont fait réaliser plusieurs devis afin de remettre en état les locaux sis [Adresse 5]. En effet, il ressort des pièces versées aux débats, que deux devis non signés ont été dressés le 19 juillet 2022 par la société ISOFIS avec pour objets respectifs des travaux de peintures et de revêtement de sol pour un montant de 13.776,64 euros TTC et des travaux de revêtement de sol pour 10.814,40 euros TTC. Le 8 décembre 2022 un troisième devis non signé sera dressé par la société JP NET avec pour objet « la remise intégrale des locaux » pour un montant de 24.882,90 euros TTC. Les S.C.I. MIDORI et [E] se fondent sur le montant de ce dernier devis pour justifier leur demande de provision. Elles affirment qu'« il est de jurisprudence constante que lorsque les postes de travaux devant être réalisés sont établis avec évidence, le juge des référés peut allouer une provision à valoir sur le coût de la remise en état des locaux ». En outre, les S.C.I. bailleresses affirment que la jurisprudence constante n’exige pas du bailleur la preuve d’une réalisation des travaux pour justifier son préjudice. Ainsi, après déduction du dépôt de garantie de 16.767,32 euros, les S.C.I. MIDORI et [E] réclament la somme de 8.493,58 euros à la S.A.R.L. CARLOTTA FILMS.

Sur le préjudice résultant de la perte de loyers causé par l’impossibilité de louer les locaux durant une période de quinze jours, les S.C.I. MIDORI et [E] allèguent que la société TUNGSTENE CREATION, nouvelle preneuse, devait entrer dans les lieux le 1er septembre 2022 et qu’en raison de travaux elle a été contrainte à différer son entrée au 15 septembre 2022. Les S.C.I. bailleresses réclament donc la somme de 3.200 euros équivalente à deux semaines de loyers.

La S.A.R.L. CARLOTTA FILMS soutient, quant à elle, que les sociétés bailleresses ne justifient pas l’existence d’un préjudice car elles ne rapportent pas la preuve d’avoir réaliser les travaux devisés le 8 décembre 2022 ni d’avoir été contraintes de louer à des conditions défavorables.

Sur l’absence de réalisation des travaux, la S.A.R.L. CARLOTTA FILMS conteste l’établissement, 3 mois après son congé donné le 31 août 2022, du devis susvisé. De plus, il ressort des éléments versés aux débats, que deux demandes d’interventions ont été délivrées par les S.C.I. bailleresses à la société JP NET, les 5 août 2022 et 12 septembre 2022 afin de « faire réaliser en urgence et à titre conservatoire des travaux de nettoyage et de peinture du rez-de-chaussée et du premier étage ».

Deux factures correspondantes en date du 13 septembre 2022 sont produites par les S.C.I. MIDORI et [E]. La S.A.R.L. CARLOTTA FILMS conteste, dès lors, la reprise de ces travaux « prétendument exécutés et facturés » dans le dernier devis en date du 8 décembre 2022 et ce pour un prix supérieur.

Sur l’absence de conditions défavorables à la relocation, la S.A.R.L. CARLOTTA FILMS allègue que le loyer annuel consenti avec la Société TUNGSTENE CREATION a été augmenté de près de 10.000 euros, de sorte que le bail a été conclu à des conditions plus avantageuses.

Selon l’article 1231-2 du code civil et le principe de la réparation intégrale du préjudice, les dommages et intérêts dus au créancier sont de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé sans qu’il en résulte pour lui ni perte ni profit.

Dès lors, si l’indemnisation du bailleur à raison de l’inexécution par le preneur de ses obligations n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations par le bailleur ni à l’engagement effectif des dépenses, il lui appartient de rapporter la preuve de son préjudice. « Tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles que la relocation, la vente ou la démolition » (Cass. Civ. 3ème 27 juin 2024 n°22-10.298, n°22-21.272 et n°22-24.502).

Il ressort des éléments versés aux débats, que la Société TUNGSTENE CREATION a consenti à la prise à bail des locaux litigieux le 24 mai 2022 pour une date d’effet au 1er septembre 2022, sous réserve de travaux de rafraichissement de peintures, de vitrification des sols et de nettoyage. Conformément aux factures produites en date du 13 septembre 2022, des « travaux de peinture complet RDC et 1ER » et des « travaux de nettoyage » pour un montant de 6.960 euros TTC ont été réalisés. La société TUNGSTENE CREATION est entrée dans les lieux le 15 septembre 2022.

Ainsi, les S.C.I. MIDORI et [E] ont reloué les locaux sis [Adresse 4] sans avoir à effectuer un surplus de travaux et ne rapportent pas la preuve que la relocation a été convenue à des conditions moins avantageuses compte tenu des manquements de la S.A.R.L. CARLOTTA FILMS.

De sorte que les défenderesses ne justifient pas avoir subi une perte du chef des dégradations alléguées au-delà de la somme de 6.960 euros TTC correspondant aux travaux effectués pour l’entrée dans les lieux au regard des factures susvisées.

En outre, les S.C.I. MIDORI et [E] justifient d’une créance du chef d indemnité d’immobilisation pour perte de loyer pendant le temps qui a été nécessaire à la réalisation des travaux susvisés. Cette indemnité s’élèvera au montant du loyer rapporté sur une période de quinze jours, soit la somme de 2794,55 euros.

Il s’ensuit de ces éléments que la créance de la SARL Carlotta Film n’est pas sérieusement contestable à hauteur de (16 767,32euros -6 960 euros-2794,55 euros) 7 012,77 euros du chef de la restitution du dépôt de garantie

Il convient donc de condamner solidairement les S.C.I. MIDORI et [E] à payer à la S.A.R.L. CARLOTTA une provision de 7 012,77 euros du chef de la restitution du dépôt de garantie et de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de provision des défendeurs du chef des préjudices invoqués par ces derniers. qui se heurtent à une contestation sérieuse.

Sur les demandes accessoires

Eu égard aux circonstances de l’affaire, il convient de condamner les S.C.I. MIDORI et [E], in solidum, au paiement des dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

CONDAMNONS solidairement les S.C.I. MIDORI et [E] à payer à la S.A.R.L. CARLOTTA une provision 7 012,77 euros du chef de la restitution du dépôt de garantie.

CONDAMNONS in solidum les S.C.I. MIDORI et [E] aux entiers dépens et à payer au demandeur la somme de 1 200 euros en l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

DISONS n’y avoir lieu à référé au surplus des demandes.

Fait à [Localité 9] le 16 décembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Paul MORRIS Fabrice VERT