MINUTE N°25/03003

DOSSIER N° RG 25/00318 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M6KJ

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 21 NOVEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

OPH ROUEN HABITAT

5 Place du Général de Gaulle

BP 16

76001 ROUEN CEDEX 1

Représentant : M^e Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [T] [X]

6 allée Evreux

Apt 33

76000 ROUEN

Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 22 Septembre 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privé en date du 07 septembre 2023, l’office public ROUEN HABITAT a donné à bail à Monsieur [T] [X] un appartement situé 6 allée Evreux (étage 3, appartement 33) à ROUEN (76000), pour un loyer mensuel de 309,60 euros, 122,59 euros de provisions sur charges et 3,15 euros de frais divers.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2024, l’office public ROUEN HABITAT a fait signifier à Monsieur [X] un commandement de payer dans un délai de six semaines visant la clause résolutoire pour un montant de 1734,96 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 10 octobre 2024, l’office public ROUEN HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2025, l’office public ROUEN HABITAT a fait assigner Monsieur [X] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans un garde meuble au choix du bailleur, aux frais du défendeur,

— condamner Monsieur [T] [X] au paiement des sommes suivantes :

*la somme de 1604,75 euros au titre de la dette locative arrêtée au 28 janvier 2025

*une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

*la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

*les dépens comprenant le coût de la signification du commandement de payer en date du 14 octobre 2024,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 19 février 2025.

À l’audience du 22 septembre 2025, l’office public ROUEN HABITAT, représenté par son Conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 945,38 euros selon décompte arrêté au 12 septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse.

Au soutien de ses prétentions, l’office public ROUEN HABITAT expose, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, que Monsieur [X] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 14 octobre 2024.

Il souligne que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989.

Il ajoute ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension de la clause résolutoire, indiquant que Monsieur [X] a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de septembre 2025.

Monsieur [X], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier prévu par les dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998 a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [X], cité à l’étude de l’huissier, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 19 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’office public ROUEN HABITAT le 29 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’office public ROUEN HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il convient de constater que le bail a été conclu le 07 septembre 2023 et contient une clause résolutoire faisant référence au délai de six semaines à compter du commandement de payer pour régulariser les impayés de loyers et de charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [X] par commissaire de justice en date du 14 octobre 2024.

Or, d’après l’historique des versements produit par le bailleur, les sommes dues dont le paiement était demandé dans le commandement n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines, à compter du commandement de payer, soit le 25 novembre 2024 à 24 heures.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions de la résiliation du bail conclu le 07 septembre 2023 par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée sont réunies au 26 novembre 2024.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’arriéré de loyers et de charges impayés dont il se prévaut en produisant le bail signé le 07 septembre 2023 et un dernier décompte faisant état à la date du 12 septembre 2025 d’une dette de 1 212,88 euros, dont il y a lieu de déduire les frais de procédure qui seront compris dans les dépens, soit la somme finale de 945,38 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [X] à payer à l’office public ROUEN HABITAT la somme de 945,38 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé produit par l’office public ROUEN HABITAT et du diagnostic social et financier que Monsieur [X] a repris le paiement intégral du loyer et des charges depuis le mois de juillet 2025, qu’il se voit allouer des indemnités de chômage à hauteur de 940 euros et percevra ensuite le revenu de solidarité active s’il ne peut prétendre à l’allocation de solidarité spécifique. Il ressort également que Monsieur [X] est en recherche d’emploi et verse en plus de son loyer courant la somme de 50 euros depuis juillet 2025 aux fins de rembourser sa dette locative.

Ces constats démontrent un effort de paiement de la part du locataire, et sont en cohérence avec la proposition de remboursement échelonné de la dette faite par Monsieur [X] dans le cadre du diagnostic social et financier. Le règlement de 50 euros mensuels en plus du loyer courant apparaît ainsi adapté aux facultés contributives de l’intéressé.

En outre, l’office public ROUEN HABITAT n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Eu égard à la situation personnelle et financière de Monsieur [X] et au montant de sa dette, il convient de favoriser le maintien dans les lieux et d’accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, ainsi que de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période.

Ainsi, si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette locative soldée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué, et l’exécution du bail pourra se poursuivre.

Tout défaut de paiement d’une mensualité ou d’un terme de loyer à son échéance entraînera l’acquisition de la clause résolutoire, et le bail sera résilié de plein droit sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il sera ordonné à Monsieur [X] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux. Pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Il résulte des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part, la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour autoriser la désignation d’un lieu d’entrepôt par le bailleur. La demande formulée à ce titre par l’office public ROUEN HABITAT sera rejetée.

De même, en cas de non-respect des délais de paiement accordés, il conviendra de réparer le dommage généré au bailleur par l’occupation sans droit ni titre des lieux depuis la résiliation du bail, sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Monsieur [X] sera dans cette hypothèse condamné à payer à l’office public ROUEN HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, depuis le 26 novembre 2024, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X], qui succombe à l’instance, aux dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer du 14 octobre 2024 et de l’assignation du 17 février 2025, ainsi que le coût de la saisine de la Caisse d’allocations familiales et de la notification de l’assignation à la préfecture.

Condamné aux dépens, Monsieur [X] sera condamné à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de l’office public ROUEN HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 07 septembre 2023 entre l’office public ROUEN HABITAT d’une part, et Monsieur [T] [X] d’autre part, concernant les locaux situés 6 allée Evreux (étage 3, appartement 33) à ROUEN (76000) sont réunies à la date du 26 novembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [T] [X] à payer à l’office public ROUEN HABITAT la somme de 945,38 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 12 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ACCORDE un délai à Monsieur [T] [X] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [T] [X] à s’acquitter de la dette en 19 fois, en procédant à 18 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [T] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande présentée par l’office public ROUEN HABITAT d’autorisation pour le bailleur à désigner un lieu de séquestre des meubles ;

CONDAMNE Monsieur [T] [X] à payer à l’office public ROUEN HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 26 novembre 2024, date de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

En tout état de cause,

CONDAMNE Monsieur [T] [X] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 14 octobre 2024 et de l’assignation du 17 février 2025, ainsi que le coût de la saisine de la Caisse d’allocations familiales et de la notification de l’assignation à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [T] [X] à payer à l’office public ROUEN HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE