Du 16 janvier 2026

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01193 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2VWQ

[G] [Z]

C/

[S] [P] épouse [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 janvier 2026

PRÉSIDENT : M. [G] QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [Z]

né le 21 Juin 1961 à [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Présent,

DEFENDERESSE :

Madame [S] [P] épouse [C]

née le 18 Mai 1970 à [Localité 9] (MAROC) ([Localité 6]

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 3]

Représentée par M^e Francine LINDAGBA-MBA (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 Novembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 25 Juin 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 25 août 2011, Madame [D] [Z] a donné à bail à Madame [S] [P] un logement situé [Adresse 12], au [Adresse 5].

A la suite du décès de Madame [Z], le 25 avril 2018, Monsieur [G] [Z] est devenu pleinement propriétaire du bien objet du litige ;

Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2025, Monsieur [G] [Z] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 4517,35 euros en principal au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2025, Monsieur [Z] a assigné Madame [P] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 8 août 2025 aux fins de :

Voir constater le jeu de la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de location,

Voir ordonner l’expulsion des lieux de Madame [P] ainsi que celle de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux avec si nécessaire le concours de la force publique,

Voir condamner Madame [P] au paiement de la somme provisionnelle de 4519,33 euros, avec intérêts de droit à compter du commandement,

Voir condamner Madame [P] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, jusqu’à la libération effective des lieux,

La voir condamner au paiement d’une somme de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 26 septembre 2025.

Lors de l’audience du 26 septembre 2025, Monsieur [G] [Z] a comparu en personne, il a exposé qu’il venait aux droits de sa défunte mère, Madame [D] [Z] et a exposé que la dette locative s’élevait à la somme de 5291,62 euros et a maintenu ses demandes conformes à la teneur de l’assignation.

En défense, Madame [P], représentée par son conseil, a soulevé le caractère indécent du logement litigieux, et demandé au Tribunal de débouter Monsieur [Z] de l’ensemble de ses prétentions. A titre reconventionnel, elle sollicitait qu’il soit enjoint au demandeur de réaliser un DPE actualisé, de le condamner à réaliser des travaux de remplacement de menuiseries et de radiateurs, d’ordonner la suspension des loyers jusqu’à la réalisation desdits travaux, de condamner le demandeur à fournir les quittances de loyers depuis septembre 2024, de le condamner à verser la somme de 4000 euros à titre de provision pour préjudice de jouissance. A titre subsidiaire, accorder à la locataire un délai de 36 mois pour apurer sa dette.

Madame [P] exposait également qu’il convenait en tout état de cause de déduire du solde, la somme de 770,31 euros qui correspond à des dépens.

Le diagnostic social et financier a été remis au Tribunal.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré avait été fixée au 14 novembre 2025.

Par ordonnance du 14 novembre 2025, il a été ordonné la réouverture des débats au 28 novembre 2025 afin que le demandeur justifie de sa qualité d’ayant-droit, et accessoirement, qu’il éclaire le Tribunal sur toute mesure relative à l’isolation du logement litigieux.

A l’audience du 28 novembre 2025, Monsieur [G] [Z] comparait en personne, il actualise la dette à la somme de 5292,94 euros, novembre 2025 inclus, et maintient ses demandes. Il expose que les menuiseries du logement sont en double-vitrage.

En défense, Madame [S] [P], représentée par son conseil, maintient la teneur de ses moyens exposés lors de la précédente audience, ainsi que ses demandes reconventionnelles.

Le délibéré a été fixé au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité à agir du demandeur :

Monsieur [Z] produit aux débats une attestation notariée établie par Maitre [J] [T], notaire à [Localité 10] (Gironde), selon laquelle il se trouve pleinement propriétaire du bien, objet du litige, comme seul héritier de Madame [D] [Z], décédée le 25 avril 2018.

La demande est donc recevable.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 25 juin 2025, au moins 6 semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la CCAPEX le 7 avril 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa teneur alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [Z] a fait signifier à Madame [P] un commandement d’avoir à payer la somme de4675,38 euros sous deux mois au titre des loyers échus, suivant exploit du 4 avril 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [P] n’ayant pas dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 4 avril 2025, réglé les causes du commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 5 juin 2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, le demandeur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 5 juin 2025.

La défenderesse sollicite l’octroi de délais de paiement pour apurer sa dette. Il ressort toutefois des pièces et explications versées aux débats que Madame [P] n’est pas en situation de résorber sa dette locative, compte tenu de ses ressources, à l’égard de l’importance et de l’ancienneté de la dette.

Toutefois, il est soulevé par la défenderesse une contestation sérieuse relative à l’état du logement.

Sur l’état du logement

En application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé notamment :

— de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Ces dispositions sont également contenues à l’article 1719 du code civil, d’ordre public, selon lequel le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, prévoit que le logement doit comporter un certain nombre d’installations conformes.

En l’espèce, Madame [P] ne produit aucun élément probant au soutien de sa contestation relative à l’état du logement. La surconsommation alléguée de gaz et d’électricité n’est étayée par aucune pièce et c’est par voie d’affirmation que Madame [P] soutient que le DPE d’origine est erroné, lequel remonte à 2011.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la contestation ne peut prospérer.

Dès lors, Madame [P] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 5 juin 2025, ce qui constitue pour le bailleur un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [Z] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 5292,94 euros à la date du 13 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Il convient de soustraire de ce montant la somme de 770,31 euros correspondant à des dépens.

Le solde de cette créance n’étant pas sérieusement contestée, ni contestable, Madame [P] sera donc condamnée au paiement de la somme de 4 522,63 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation, dus à la date du 13 novembre 2025– échéance du mois de novembre 2025 incluse. Madame [P] sera en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les demandes reconventionnelles :

Comme il a été vu plus haut, Madame [P] ne démontre pas, devant le juge des référés, juge de l’évidence, les désordres qu’elle décrit.

Elle sera en conséquence déboutée de ses demandes reconventionnelles tendant à la réalisation d’un DPE, de sa demande au titre de travaux de remplacement de menuiseries et de radiateurs, de suspension des loyers, d’indemnité au titre d’un préjudice de jouissance. Il est acté que les quittances réclamées ont été remises à l’audience.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [P].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, Monsieur [Z] ne justifie d’aucun frais à ce titre, sa demande sera donc rejetée.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de Monsieur [G] [Z] à la date du 5 juin 2025,

CONDAMNONS Madame [S] [P] à quitter les lieux loués, logement situé [Adresse 12], au [Adresse 5],

AUTORISONS, à défaut pour Madame [S] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [S] [P] à payer à Monsieur [G] [Z], la somme de 4 522,63 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation, dus à la date du 13 novembre 2025– échéance du mois de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [S] [P] à payer à Monsieur [G] [Z], à compter du 1er décembre 2025, l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [S] [P] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION