TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 JANVIER 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/01767 – N° Portalis DB2S-W-B7I-FACU

AFFAIRE : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES / [H] [J], [I] [J]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 21 Janvier 2025

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDEUR

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON,

DEFENDEURS

Monsieur [H] [J] né le 24 Mai 1990 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5]

non comparant et non représenté

Madame [I] [J] née le 02 Octobre 1988 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5]

comparante à l’audience du 19 novembre 2024

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière Fonds de Logement Intermédiaire, représenté par CDC HABITAT a, par contrat signé le 29 janvier 2020, donné à bail à Madame [I] [J] et Monsieur [H] [J] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 989,75 charges comprises.

Le 28 janvier 2020, un contrat de cautionnement « VISALE » a été signé entre la société civile immobilière Fonds de Logement Intermédiaire et la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES.

Par actes de Commissaire de Justice en date du 18 mars 2024, la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [I] [J] et Monsieur [H] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 19 novembre 2024, sur le fondement de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants, 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, afin de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [I] [J] et Monsieur [H] [J] ;

— en conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [I] [J] et Monsieur [H] [J] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

— en toute hypothèse, condamner solidairement Madame [I] [J] et Monsieur [H] [J] à payer à ACTION LOGEMENTS SERVICES la somme de 5 148, 20 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 novembre 2023 sur la somme de 3 061, 46 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;

— condamner solidairement Madame [I] [J] et Monsieur [H] [J] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner solidairement Madame [I] [J] et Monsieur [H] [J] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire qu’il n’y a lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit ;

— condamner in solidum Madame [I] [J] et Monsieur [H] [J] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée lors de l’audience du 19 novembre 2024. La société par actions simplifiée ACTION LOGEMENTS SERVICES, représentée par son conseil, a réitéré ses demandes et produit un décompte de la créance au

12 novembre 2024 arrêtée à la somme de 5 942, 36 euros. Madame [I] [J] a comparu et confirmé la justesse du décompte. Elle a proposé un échéancier de paiement indiquant avoir repris le règlement des loyers courants, excepté au mois d’août. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 21 janvier 2025 lors de laquelle Madame [I] [J] et Monsieur [H] [J] n’étaient ni présents, ni représentés. La société par actions simplifiée ACTION LOGEMENTS SERVICES a confirmé ses demandes, ajoutant que le dernier versement des locataires avait été effectué en octobre 2023, et s’est opposé à toute demande de délai de paiement.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 13 janvier 2026, après prorogation.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I, alinéas 1er et 10ème, de ladite loi n° 89-462 qui est d’ordre public, dans sa version en vigueur à la date du litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

A l’appui de sa demande de paiement, la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES produit :

le contrat de location conclu le 29 janvier 2020 entre la société civile immobilière Fonds de Logement Intermédiaire, d’une part, et Madame [I] [J] et Monsieur [H] [J], d’autre part, pour un appartement situé au sein [Adresse 2] à [Localité 6] ;le contrat de cautionnement du 28 janvier 2020 entre la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES et la société civile immobilière Fonds de Logement Intermédiaire portant sur la location du logement situé [Adresse 2] à [Localité 6], consentie à Madame [I] [J] et Monsieur [H] [J] en vertu du contrat de location du 29 janvier 2020 ayant pour objet de faire bénéficier la location du dispositif de garantie de paiement des loyers VISALE selon les conditions de la convention de mise en œuvre jointe ;le commandement de payer les loyers impayés s’élevant à la somme de 3 061, 46 euros, arrêtée à la date du 7 novembre 2023, délivré 16 novembre 2023 à la demande de la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES à Madame [I] [J] et Monsieur [H] [J] ; la quittance subrogative établie par la société civile immobilière Fonds de Logement Intermédiaire le 25 septembre 2024, au profit de la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, et portant sur la somme de 14 135, 10 euros ;le dernier décompte de la créance de la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES arrêtée à la date du 12 novembre 2024.

Le contrat de location liant la société civile immobilière Fonds de Logement Intermédiaire, d’une part, et Madame [I] [J] et Monsieur [H] [J], d’autre part, comporte une clause prévoyant qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris les accessoires, sa résiliation est acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

La société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits de la société civile immobilière Fonds de Logement Intermédiaire. Elle est donc en droit d’agit pour obtenir le paiement des loyers et charges qu’elle a acquittés à la place de la locataire.

La société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir fait délivrer un commandement de payer, dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire du contrat de location et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par le dernier texte susvisé, avoir dénoncé la situation d’impayé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’Etat dans le département deux mois au moins avant l’audience. La résiliation du bail sera constatée à la date du 17 janvier 2024.

Il n’est aucunement justifié du règlement de la somme visée dans le dernier décompte versé aux débats. L’obligation de paiement n’étant pas sérieusement contestable, il conviendra de condamner solidairement Madame [I] [J] et Monsieur [H] [J] à payer la somme de

5 942, 36 euros à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2023, date de la signification du commandement de payer, sur la somme de

3 061, 46 euros, et à compter du 18 mars 2024, date de la délivrance de l’assignation, sur le surplus. Madame [I] [J] et Monsieur [H] [J] n’ayant pas fourni d’éléments sur leur situation permettant de vérifier leur capacité à régler leur dette, ni formuler de proposition de règlement, il n’y a pas lieu de statuer sur leur demande de délai de paiement, d’autant que les loyers courants ne sont plus versés depuis octobre 2023.

En outre, il y aura lieu d’autoriser l’expulsion des défendeurs et de les condamner solidairement, jusqu’à libération effective des lieux, au paiement à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, sur présentation d’une quittance subrogative, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer le cas échéant indexé et des charges qui auraient été dus si le contrat de location était resté en vigueur.

Madame [I] [J] et Monsieur [H] [J] succombant à l’instance, ils seront condamnés in solidum aux dépens lesquels, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprendront le coût du commandement de payer du 16 novembre 2023, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Madame [I] [J] et Monsieur [H] [J] seront également condamnés in solidum au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation au 17 janvier 2024 du bail conclu le 29 janvier 2020 entre la société civile immobilière Fonds de Logement Intermédiaire et Madame [I] [J] et Monsieur [H] [J] et portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6] par l’effet de la clause résolutoire y étant stipulée ;

DIT que Madame [I] [J] et Monsieur [H] [J] sont désormais occupants sans droit, ni titre ;

DIT qu’il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de Madame [I] [J] et Monsieur [H] [J] et de tout occupant de leur chef des lieux loués, à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [J] et Monsieur [H] [J] à payer à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, indexée selon les stipulations contractuelles, augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs, jusqu’à la libération effective des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [J] et Monsieur [H] [J] à payer à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES la somme, arrêtée au 12 novembre 2024, de 5 942, 36 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2023, sur la somme de

3 061, 46 euros, et à compter du 18 mars 2024, sur le surplus ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [J] et Monsieur [H] [J] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [J] et Monsieur [H] [J] à payer à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire laquelle est de droit.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,