TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Benjamin JAMY

Madame [F] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Sophie ANDRIEU DANIEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 23/06313 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2QMM

N° MINUTE :

1/2024

JUGEMENT

rendu le 07 novembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [K] [G]

demeurant [Adresse 5]

représenté par la SELARL BJA en la personne de Maître Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1811

DÉFENDERESSES

Madame [J] [L]

demeurant anciennement [Adresse 3] et nouvellement [Adresse 1]

assistée de Maître Sophie ANDRIEU DANIEL, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D806

Madame [F] [M]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 août 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 novembre 2024 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 07 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 23/06313 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2QMM

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 avril 2021, M. [K] [G] a consenti un bail d’habitation à Mme [J] [L] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 782 euros et d’une provision pour charges de 65 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Mme [F] [M].

Par acte de commissaire de justice du 2 mars 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4567,06 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 7 mars 2023.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [J] [L] le 7 mars 2023.

Par assignations du 10 juillet 2023, M. [K] [G] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du contrat de bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [L] et obtenir sa condamnation solidaire avec Mme [F] [M] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-6904,45 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

-1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 juillet 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 30 août 2024, M. [K] [G] se désiste de ses demandes principales aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la locataire et maintient celle relative au règlement de la dette locative, actualisée au 30 août 2024, pour un montant de 154 euros. M. [K] [G] expose que la locataire a quitté les lieux.Il demande à voir rejeter les demandes reconventionnelles de la défenderesse et à la voir condamner à lui régler la somme 1.200 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens,

Mme [J] [L], assistée de son conseil, sollicite, se référant à ses conclusions déposées à l’audience de voir :

Dire Madame [J] [L] recevable et bien fondée en ses demandes.Débouter DEBOUTER Monsieur [K] [G] de l’ensemble de ses demandes.Condamner Monsieur [K] [G] au paiement d’une somme de 731 € au profit de Mme [J] [L] au titre des sommes indues acquittées.Condamner Monsieur [K] [G] au paiement d’une somme de 782 € au profit de Mme [J] [L], en restitution de son dépôt de garantie.Condamner Monsieur [K] [G] au paiement d’une somme de 78,20 € mensuelle au profit de Mme [J] [L], à compter du mois de septembre 2023, à titre de la majoration de 10% du fait de la rétention indue de son dépôt de garantie et ce, jusqu’au paiement de l’intégralité de la somme principale.Condamner Monsieur [K] [G] au paiement d’une somme de 3.744 € au profit de Mme [J] [L] au titre du préjudice de jouissance subi par cette dernière du mois de mai 2021 au mois de juillet 2023.Condamner Monsieur [K] [G] à verser à Madame [J] [L], la somme 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.Condamner Monsieur [K] [G] aux entiers dépens, comprenant les coûts de signification du Jugement à intervenir.

Bien que régulièrement assignée, Mme [F] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la dette locative et les demandes reconventionnelles visant à voir condamner Monsieur [K] [G] au paiement d’une somme de 731 € pour trop perçu et à la restitution du dépôt de garantie de 782 €

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [K] [G] verse aux débats un décompte faisant état d’une dette locative de 154 euros à la date du 13 septembre 2023.

Cependant, il convient de déduire du décompte qu’il produit les sommes suivantes :

1 427 euros sollicités au titre de divers frais de procédure et du règlement des frais d’avocats qui ne constituent pas une dette locative240 euros facturés au titre de la réparation de la chaudière, sans qu’il ne soit justifié dans l’état des lieux de sortie produit la nécessité de réparations à la charge de la locataire à ce titre.

En conséquence, il convient de dire que M.[G] est redevable à Mme [J] [L] de la somme de 1 513 euros en raison du trop perçu (731 €) et de la restitution du dépôt de garantie (782 €) dont il sera déduit la somme de 154 euros (1667 €- 154 €) et de le condamner à régler cette somme.

Sur la demande de paiement d’une somme de 78,20 € mensuelle au profit de Mme [J] [L], à compter du mois de septembre 2023 en raison de la conservation du dépôt de garantie

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le dépôt de garantie devait donc être restitué dans le délai d’un mois suivant la restitution des clés, soit au plus tard le 18 septembre 2023, l’état des lieux de sortie ayant été signé le 18 août 2023. Monsieur [K] [G] est donc redevable de la somme mensuelle de 78,20 euros (10 % du dépôt de garantie) jusqu’à restitution de l’entier dépôt de garantie d’un montant de 782 euros. Il y sera condamné.

Sur la demande visant à voir condamner Monsieur [K] [G] la somme de 3.744 € au titre du préjudice de jouissance

En application des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, en bon état d’usage et de réparation, d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée, d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués ainsi que d’assurer la jouissance paisible du logement.

En cas de manquement du bailleur a son obligation de délivrance, le locataire peut demander l’indemnisation du préjudice de jouissance subi.

En l’espèce, Mme [J] [L] produit un constat d’huissier en date du 1ER août 2023 dont les termes sont les suivants :

« Je constate la présence d’un trou dans le mur, le revêtement s’effrite de l’étagère dans le placard de l’entrée.

Le système d’aération dans la douche est fixée sur une planche; la requérante m’indique avoir voulu changer l’ampoule, que tout le système est parti, je constate la présence du fil et de la fixation.

La cuvette des WC est hors d’usage, le sol des WC est fêlé et cassé.

Les fils électriques dans l’entrée ne sont pas fixés au mur, ma requérante m’indique avoir posé un élément au sol pour cacher le fil, les caches des prises électriques sont désolidarisées de la structure.

Il m’est indiqué que ma requérante a posé de l’enduit dans le séjour pour combler les fissures, je constate la présence dudit enduit et de fissures.

Les caches des prises électriques sont désolidarisées de la structure dans la cuisine; des fissures sont visibles; le système de fixation de la ventilation et du chauffe eau est de fortune; il m’est indiqué que le tuyau sous l’évier est en plomb, le mur adjacent présente des fissures et est très vétuste.

Dans la chambre, des éclats sont visibles sur le mur gauche en partie basse, une prise n’est plus correctement fixée, des moisissures sont visibles au dessus de l’entrée, l’interrupteur est vétuste et non correctement fixé. »

Le préjudice de jouissance résultant des désordres ainsi constaté sera indemnisé à hauteur de 10 % du montant des sommes dues durant la durée du bail (26 mois), soit 2 033,2 euros.

Il convient de dire que M.[G] est redevable à Mme [J] [L] de cette somme et de le condamner à la lui régler.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M.[G] qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1200 euros à la demande concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [K] [G] à payer la somme de 1 513 euros (mille cinq cent treize euros ) à Mme [J] [L] dont 782 € (sept cent quatre vingt deux euros) au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Monsieur [K] [G] à régler à Mme [J] [L] la somme mensuelle de 78,20 euros à compter du 19 septembre 2023 et jusqu’à restitution de l’entier dépôt de garantie d’un montant de 782 euros ;

CONDAMNE M. [K] [G] à payer la somme de 2 033,2 euros (deux mille trente trois euros et vingt centimes) à Mme [J] [L], au titre du préjudice de jouissance ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [K] [G] à payer à Mme [J] [L], la somme de 1200 euros (mille deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [K] [G] aux dépens de l’instance,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge