TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e MORABITO (B0927)

M^e VERSCHAEVE (C0734)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 21/10331

N° Portalis 352J-W-B7F-CU56K

N° MINUTE : 2

Assignation du :

11 Août 2021

JUGEMENT

rendu le 30 Avril 2025

DEMANDERESSES

Madame [M] [B]

[Adresse 1]

[Localité 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/023171 du 13/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

S.A.S. SAS PETTER INVESTISSMENTS (RCS de [Localité 9] n°832 786 024)

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentées par M^e Antoine MORABITO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0927

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [C]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître Christelle VERSCHAEVE de la SELEURL CHETRIT-VERSCHAEVE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0734

Décision du 30 Avril 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 21/10331 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU56K

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 12 Février 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 septembre 2017, M. [L] [C] a donné à bail commercial à Mme [M] [B], des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 11], pour une durée de neuf années du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2026 et un loyer annuel de 41 400 euros, hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier de justice en date du 16 juillet 2018, M. [L] [C] a fait délivrer à Mme [M] [B] un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de lui payer la somme de 10 690 euros au titre d’un arriéré de loyers et de charges.

Un nouveau commandement de payer la somme de 16 640 euros a été délivré le 16 octobre 2018 à Mme [M] [B], commandement qui a été dénoncé à la société SAS PETTER INVESTISSMENTS par acte d’huissier de justice en date du 31 octobre 2018.

Selon acte d’huissier de justice en date du 5 décembre 2018, Mme [M] [B] et la société SAS PETTER INVESTISSMENTS ont assigné M. [L] [C] à comparaître devant le tribunal de grande instance de Paris notamment aux fins de voir dire que la société SAS PETTER INVESTISSMENTS est titulaire du bail conclu le 27 septembre 2017, de voir fixer la créance de M. [L] [C] à la somme de 16.100 euros et de se voir octroyer des délais de paiement. Cette procédure a été enregistrée sous le n°RG 18/14783.

Par ordonnance du 27 mars 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a notamment :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 16 novembre 2018 ;

— dit que Mme [M] [B] devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que tous occupants de son chef les lieux occupés au [Adresse 5] à [Localité 12], dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance ; faute pour Mme [M] [B] de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, autorisé M. [L] [C] à faire procéder à son expulsion, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

— condamné Mme [M] [B] à payer à M. [L] [C] la somme provisionnelle de 16 640 euros à valoir sur les loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires impayés arrêtés au 1er trimestre 2019 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance.

L’ordonnance a été confirmée en toutes ses dispositions par arrêt de la cour d’appel de Paris du 31 octobre 2019.

Mme [M] [B] a restitué les locaux loués le 29 décembre 2019 et le 07 janvier 2020 il a été dressé par huissier de justice un procès-verbal d’explusion par reprise des locaux.

Par acte d’huissier de justice du 11 août 2021, Mme [M] [B] et la société SAS PETTER INVESTISSMENTS ont assigné M. [L] [C] devant le tribunal judiciaire de Paris notamment afin de voir prononcer la nullité du bail du 27 septembre 2017.

La procédure a été enregistrée sous le n°RG 21/10331.

Par jugement du 16 septembre 2021 relatif à l’instance enregistrée sous le n°RG 18/14783, le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté Mme [M] [B] et la société SAS PETTER INVESTISSMENTS de l’ensemble de leurs demandes ;

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 27 septembre 2017 portant sur un local situé [Adresse 3] à [Localité 12], avec effet au 16 novembre 2018 à 24h00 ;

— en conséquence, ordonné à Mme [M] [B] de libérer les lieux susvisés ;

— dit qu’à défaut de départ volontaire, Mme [M] [B] pourra être expulsée à la requête de M. [L] [C], ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [M] [B] à payer à M. [L] [C], à compter du 17 novembre 2018 et jusqu’à la complète libération des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du dernier loyer, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles ;

— condamné Mme [M] [B] à payer à M. [L] [C] la somme de 30 640 euros à titre d’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 1er octobre 2019, 4ème trimestre 2019 inclus, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 16 640 euros à compter du 16 octobre 2018, puis sur la somme de 3040 euros à compter du présent jugement

— condamné in solidum Mme [M] [B] et la société SAS PETTER INVESTISSMENTS à payer à M. [L] [C] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum Mme [M] [B] et la société SAS PETTER INVESTISSMENTS aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 16 octobre 2018, d’un montant de 210,63 euros ;

— débouté M. [L] [C] du surplus de ses demandes ,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions.

Dans ses dernières conclusions (conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 06 janvier 2022), Mme [M] [B] et la société SAS PETTER INVESTISSMENTS demandent au tribunal de :

« DIRE et JUGER que Monsieur [C] ne justifie pas d’une autorisation administrative de transformation de son local objet du bail commercial en local commercial

DIRE et JUGER que le bail commercial signé le 27 septembre 2017 est entaché d’une nullité absolue imputable à Monsieur [C]

En conséquence, CONDAMNER Monsieur [C] au paiement de la somme de 361 300€ et annuler les commandements visant la clause résolutoire des 16 juillet et 16 octobre 2018

CONDAMNER Monsieur [C] au paiement de la somme de 5 000,00€uros au titre l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER Monsieur [C] aux entiers dépens

ORDONNER l’exécution provisoire ».

Au visa de l’article L. 613-7 du code de la construction et de l’habitation, Mme [M] [B] et la SAS PETTER INVESTISSMENTS exposent que :

— il apparaît que le local loué constituait un local de conciergerie qui a été acquis par M. [L] [C] qui l’a transformé en local commercial sans obtenir les autorisations préalables nécessaires, d’une part, à la transformation d’un local d’habitation en local commercial et, d’autre part, à la modification de la façade pour créer une porte donnant sur la rue et une vitrine ; il s’ensuit que M. [L] [C] n’a pas satisfait à son obligation de délivrance conforme ce qui doit être sanctionné par la nullité du bail à ses torts exclusifs ;

— elle est ainsi bien fondée à solliciter la restitution d’un trop payé d’indemnité d’occupation de 40 800 euros, du dépôt de garantie de 10 500 euros, du pas-de-porte de 60 000 euros et la condamnation de M. [L] [C] à l’indemniser du préjudice subi en raison d’une perte d’investissement qu’elle évalue à 250 000 euros ;

— les commandements de payer des 16 juillet et 16 octobre 2018 doivent être annulés car M. [L] [C] ne pouvait se prévaloir de la clause résolutoire.

Dans ses dernières conclusions (conclusions en réponse n°3 notifiées par voie électronique le 07 novembre 2023), M. [L] [C] demande au tribunal de :

« A Titre Principal :

— DEBOUTER Madame [B] et la SAS PETTER INVESTSSMENTS de leur demande de voir dire et juger que le bail commercial du 27 septembre 2017 est entaché d’une nullité absolue imputable à Monsieur [C] ;

A Titre Subsidiaire :

— JUGER les demandes de restitution consécutives à une éventuelle annulation du bail commercial du 27 septembre 2017 irrecevables comme se heurtant au principe selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude ;

A Titre Infiniment Subsidiaire :

— DEBOUTER Madame [B] et la SAS PETTER INVESTSSMENTS de leurs demandes de restitution au titre :

o Des indemnités d’occupation

o Du dépôt de garantie

o Du pas de porte

o De la perte d’investissement

En Tout État de Cause :

— CONDAMNER solidairement la SAS PETTER INVESTISSMENTS et Madame [B] à payer à Monsieur [L] [C] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

— Les CONDAMNER aux entiers dépens. »

M. [L] [C] expose que :

— il ressort du règlement de copropriété, du cadastre et d’une attestation de son architecte que le local est à usage commercial et qu’il a obtenu l’autorisation de la Ville de [Localité 9] pour pouvoir modifier la façade ;

— à titre subsidiaire, Mme [M] [B] ne peut se prévaloir de sa propre turpitude dans la mesure où son avocat ayant été co-rédacteur du contrat de bail, elle a eu connaissance de cette prétendue nullité ou n’a pas procédé par négligence aux vérifications qui s’imposaient ;

— à titre infiniment subsidiaire, les demandes de restitution ne sont pas justifiées et l’indemnité réclamée pour perte d’investissement est abusive

Par ordonnance du 15 mars 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été appelée à l’audience qui s’est tenue à juge unique le 12 février 2025 et mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « dire et juger » et « juger » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

1- Sur la demande de nullité du contrat de bail commercial

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 applicable au contrat de bail conclu en l’espèce le 27 septembre 2017, dispose :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 15] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article. »

Il est ainsi acquis que l’affectation à une activité commerciale d’un local jusque-là utilisé à usage d’habitation , nécessite une autorisation communale préalable. La sanction de la nullité attachée à la modification non autorisée de l’affectation des locaux est une nullité absolue, laquelle peut être invoquée par toute personne y ayant intérêt, et notamment par chacun des deux contractants au bail. C’est à celui qui invoque la nullité du contrat de rapporter la preuve que le local objet du bail commercial avait un usage d’habitation au 1er janvier 1970, la preuve d’une affectation de fait à cet usage postérieurement à cette date étant inopérante. Si tel est le cas, l’autorisation administrative de changement de destination doit avoir été obtenue par le propriétaire, préalablement à la signature du contrat de bail commercial.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 27 septembre 2017 désigne les locaux loués ainsi qu’il suit : « Au rez-de-chaussée donnant sur [Localité 13] au [Adresse 4], 1 local commercial d’une superficie de 22,90 m2 composé d’une surface commerciale, d’une mezzanine, de WC, divers placards de rangement, vitrine, d’un appareil clim réversible chaud et froid, d’un rideau métallique extérieur de sécurité et d’un store extérieur, le tout à l’état neuf. Le local ne dispose d’aucune dépendance ou réserve.».

Il ressort de l’acte en date du 17 mars 2010, intitulé « MODIF RCP & VENTE Par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 10] Au profit de [Localité 8] [D] [C] », que le 15 décembre 2009 il a été vendu par le syndicat des copropriétaires à cette dernière, représentée par son père M. [I] [L] [C], une loge et ses annexes, à savoir une pièce avec mezzanines d’une surface de 22,81 m2 ainsi qu’une cave, mais aussi que le règlement de copropriété a été modifié par prélèvement sur les parties communes et création d’un lot n°3, situé au rez-de-chaussée et à usage de local, lequel constituait l’ancienne loge, ainsi que d’un lot n°32, situé au premier sous-sol et à usage de cave, lequel constituait la cave de l’ancienne loge. Le nouvel état descriptif de division mentionne que le lot n°31 est à usage de « local ». Il est également précisé que l’assemblée générale des copropriétaires du 13 janvier 2010 a autorisé Mme [D] [C] à effectuer des travaux en façade, à savoir le remplacement de la fenêtre sur la [Adresse 14] par une vitrine avec porte pour permettre l’accès par la rue.

Mme [M] [B] et la société SAS PETTER INVESTISSMENTS produisent une attestation de la Mairie de [Localité 9] en date du 4 décembre 2019 selon laquelle :

« Aucune autorisation subordonnée à une compensation n’a été délivrée pour ses locaux depuis 1970.

Ces locaux n’ont pas été proposés en compensation dans le cadre d’une opération de changement d’usage depuis 1970.

L’administration n’a connaissance d’aucun local affecté temporairement à l’habitation dans cet immeuble entre le 1er janvier 1970 et le 10 juin 2005.»

Il ressort de ces éléments qu’au 15 décembre 2009, date de leur vente à M. [L] [C], les locaux considérés constituaient des parties communes de l’immeuble affectées à l’usage de loge, et par conséquent à l’usage d’habitation en application des dispositions légales susvisées.

Il est également établi que depuis 1970 aucune demande de changement d’affectation d’un local à usage d’habitation en local à usage commercial n’a été déposée auprès de la Ville de [Localité 9] par l’un des copropriétaires de l’immeuble.

Cependant, il n’est nullement établi, ni même démontré par Mme [M] [B] et la société SAS PETTER INVESTISSMENTS, qu’au 1er janvier 1970, date fixée par les dispositions légales susvisées, le local considéré était à usage d’habitation. Si l’attestation de la Ville de [Localité 9] montre qu’aucune demande de changement d’affectation n’a été faite depuis 1970, elle ne permet pas de retenir qu’au 1er janvier 1970 les locaux considérés étaient affectés à l’habitation et ainsi susceptibles d’être concernés par une telle demande.

Par conséquent, les demandes de Mme [M] [B] et la société SAS PETTER INVESTISSMENTS de nullité du contrat de bail commercial, à défaut pour M. [L] [C] de justifier d’une autorisation de changement d’ usage préalable à la conclusion du bail, ainsi que leurs demandes subséquentes de condamnation de M. [L] [C] à leur payer la somme de 361 300 euros et d’annulation des commandements de payer des 16 juillet 2018 et 16 octobre 2018 seront rejetées.

2- Sur les demandes accessoires

a) Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [M] [B] et la société SAS PETTER INVESTISSMENTS qui succombent seront condamnées aux dépens.

b) Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

L’équité commande de condamner Mme [M] [B] et la société SAS PETTER INVESTISSMENTS à payer à M. [L] [C] la somme de 3 000 euros.

La demande de Mme [M] [B] et la société SAS PETTER INVESTISSMENTS de condamnation de M. [L] [C] à leur payer la somme de 5 000 euros sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit en appplication de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant à juge unique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Rejette la demande de Mme [M] [B] et la société SAS PETTER INVESTISSMENTS de nullité du contrat de bail commercial conclu le 27 septembre 2017 avec M. [L] [C] pour les locaux sis à [Adresse 11] ;

Rejette la demande de Mme [M] [B] et la société SAS PETTER INVESTISSMENTS de condamnation de M. [L] [C] au paiement de la somme de 361 300 euros et d’annulation des commandements de payer des 16 juillet et 16 octobre 2018 ;

Condamne Mme [M] [B] et la société SAS PETTER INVESTISSMENTS aux dépens;

Condamne Mme [M] [B] et la société SAS PETTER INVESTISSMENTS à payer à M. [L] [C] la somme de 3 000 (trois mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de Mme [M] [B] et la société SAS PETTER INVESTISSMENTS de condamnation de M. [L] [C] à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 9] le 30 Avril 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER