TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00222 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D6PX

ORDONNANCE DE REFERE N°26/304

DU : 10 Avril 2026

E.P.I.C. [Z]

C/

[J] [L]

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 10/04/2026;

PRESIDENT : Marie-Astrid MEVEL, Juge placée auprès du Premier Président de la Cour d’Appel de METZ déléguée dnas les fonctions de Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Agnès BRENNEUR

DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C. [Z], demeurant 3 Rue de Courcelles – 57071 METZ CEDEX 3, Représenté par Madame [H] [B] munie d’un pouvoir

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [J] [L], demeurant 46 Rue de Verdun – Apt 4 – 57100 THIONVILLE, non comparant

Date des débats : 10 Février 2026

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 avril 2016, l’E.P.I.C. [Z] OPH MOSELLE a donné à bail à Monsieur [J] [L] un bien immobilier à usage d’habitation de type F2 (appartement n°4) avec un espace extérieur et une place de stationnement, 46 rue de Verdun, à THIONVILLE (57100), pour une durée d’un mois renouvelable automatiquement par tacite reconduction, le loyer étant fixé initialement à la somme mensuelle de 361,87 € hors charges pour l’appartement, 20 € pour l’espace extérieur et 15 € pour la place de stationnement extérieure outre 36 € de provisions sur charges.

Des loyers demeurant impayés, l’E.P.I.C.[Z] OPH MOSELLE a fait signifier à Monsieur [J] [L] un commandement de payer la somme principale de 2 106,78 €, visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2024.

La société demanderesse a informé la CCAPEX de la situation d’impayés le 7 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 4 août 2025 (dépôt étude), l’E.P.I.C. [Z] OPH MOSELLE a fait assigner Monsieur [J] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé, auquel elle demande, au visa des articles 834 et 845 du code de procédure civile, de :

— déclarer recevable l’action en contestation de la résiliation du bail intentée par l’OPH [Z] ;

— constater la résiliation de plein droit du bail signé par les parties le 26 avril 2016, par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de corps et de biens du locataire, ainsi que de tous occupants de son chef, du logement, de l’espace extérieur et de la place de stationnement extérieur situés 46 rue de Verdun, apt 4, 57100 THIONVILLE, si nécessaire avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, faute de libération volontaire des lieux dans les deux mois suivants la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

— condamner par provision Monsieur [J] [L] au paiement de la somme de 1 451, 78 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés, selon décompte arrêté à la date du 10 décembre 2024 (sauf à parfaire), assortie des intérêts légaux à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— fixer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui qui serait dû en cas de non-résiliation du bail, soit 488,37 euros ;

Le cas échéant, autoriser d’ores et déjà [Z] à réviser le montant de cette indemnité d’occupation mensuelle selon les mêmes modalités et périodicités que le loyer et à procéder à la régularisation des charges ;

Au besoin, condamner Monsieur [J] [L] à payer à MOSELIS l’indemnité d’occupation mensuelle de 488,37 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

En tout état de cause,

— condamner Monsieur [J] [L] à payer à l’Etablissement [Z] la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [J] [L] aux entiers frais et dépens, dont les coûts des significations du commandement de payer et de l’assignation ;

— rappeler que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire ;

— rappeler que cette ordonnance sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’Etat.

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée à la Préfecture de MOSELLE par la voie électronique le 7 août 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 10 février 2026. L’E.P.I.C [Z], représenté par Madame [H] [B], munie d’un pouvoir actualise sa créance à la somme de 1 978.36 €. Elle expose que le défendeur a repris le paiement du loyer depuis trois mois. Elle se dit favorable à l’octroi d’un délai de paiement.

Monsieur [J] [L], bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude le 4 août 2025, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de comparution du défendeur

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Moselle par la voie électronique le 7 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’E.P.I.C. [Z] OPH MOSELLE justifie avoir informé la Caisse CCAPEX le 7 octobre 2024, de la situation d’impayés, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1353 du Code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demanderesse produit à l’appui de ses demandes le contrat de bail et un décompte actualisé de la dette locative qui s’élève à la somme de 1 978,36 euros suivant décompte arrêté au 9 février 2026 (mois de février non inclus).

Le contrat de bail, qui fait référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, contient une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de défaut de paiement du loyer, dans un délai de deux mois après signification du commandement de payer.

Monsieur [J] [L] a laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer dans le délai de deux mois, visant la clause résolutoire stipulée au bail et se référant aux dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, lui a été signifié le 9 octobre 2024.

Monsieur [J] [L] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de deux mois.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la demanderesse à la date du 9 décembre 2024.

Sur la créance du bailleur

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’E.P.I.C. [Z] OPH MOSELLE produit un décompte aux termes duquel Monsieur [J] [L] reste devoir la somme de 1 978,36 € à la date du 9 février 2026 (loyer de février non inclus).

Monsieur [J] [L] non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe de cette dette.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1 978,36 € selon décompte arrêté le 9 février 2026, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi d’un délai de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Il convient de souligner qu’en l’espèce, le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant depuis trois mois et verse en sus une somme au titre des arriérés locatifs.

Au regard de la reprise du paiement courant du loyer par le locataire, et de l’accord du demandeur pour l’octroi de délais de paiement, Monsieur [J] [L] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette locative selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des sommes dues au titre des arriérés locatifs, justifiera la condamnation de Monsieur [J] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet

Compte tenu de la situation de Monsieur [J] [L] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que la présente ordonnance sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [J] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. L’E.P.I.C [Z] sera ainsi débouté de sa demande de ce chef.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en contestation du bail intentée par l’E.P.I.C [Z]

CONSTATONS la résiliation du contrat de bail et l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu entre l’E.P.I.C. [Z] OPH MOSELLE et Monsieur [J] [L] concernant le bien à usage d’habitation, de type F2 (appartement n°4) avec un espace extérieur et une place de stationnement, situés 46 rue de Verdun, à THIONVILLE (57100), à la date du 9 décembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [L] à verser à l’E.P.I.C. [Z] OPH MOSELLE, à titre provisionnel, la somme de 1 978,36 € (décompte arrêté au 9 février 2026), correspondant au montant des loyers, charges avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [J] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants en 23 mensualités de 85 € et une 24e mensualité qui soldera la dette ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois avant signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [J] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’E.P.I.C. [Z] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [J] [L] soit condamné à verser à l’E.P.I.C. [Z] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, soit la somme de 488,37 euros, autorisant d’ores et déjà l’E.P.I.C. [Z] à réviser le montant de cette indemnité selon les mêmes modalités et périodicités que le loyer et à procéder à régularisation des charges ;

DEBOUTONS l’E.P.I.C. [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [L] aux dépens, comprenant les coûts des significations du commandement de payer signifié le 9 octobre 2024 et de l’assignation signifiée le 4 août 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

DISONS que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet de la Moselle en application des dispositions de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 10 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Marie-Astrid MEVEL, juge, et par Madame Agnès BRENNEUR, greffière.

La greffière, Le juge,