TRIBUNAL JUDICIAIRE

d’ANGERS

([Adresse 5])

N° RG 25/00628

N° Portalis DBY2-W-B7J-H4ST

JUGEMENT du

09 Septembre 2025

Minute n° 25/00799

[G] [U]

C/

[H] [B]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Christophe BUFFET

Copie conforme

M. [H] [B]

Préfecture du Maine et Loire

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 09 Septembre 2025,

après débats à l’audience du 03 Juin 2025, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [G] [U]

demeurant “[Adresse 2]”

[Localité 4]

représenté par Maître Thibaut BOURSIER, substituant Maître Christophe BUFFET (SCP ACR), avocats au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [B]

né le 25 octobre 1985 à [Localité 1] (49)

demeurant [Adresse 3]”

[Localité 4]

non comparant, ni représenté,

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [G] [U] a, par contrat conclu sous seing privé à effet du 1er mars 2018, donné à bail d’habitation à Monsieur [H] [B], une maison située [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 570,00 €.

Le contrat mentionne le versement d’un dépôt de garantie de 570,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 16 novembre 2023, Monsieur [G] [U] a fait délivrer à Monsieur [H] [B], un commandement de payer la somme de 3 060,01 € au titre de l’arriéré locatif, de justifier de l’assurance locative et de justifier de l’occupation effective des lieux, et visant la clause résolutoire.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 16 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le 28 mars 2025, Monsieur [G] [U] a assigné Monsieur [H] [B] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

▸ constater et à défaut prononcer la résiliation du bail consenti par Monsieur [G] [U] à Monsieur [H] [B], résiliation intervenue le 16 janvier 2024 et ordonner que Monsieur [H] [B] devra ainsi que tous biens et occupants de son chef avoir quitté les lieux loués dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir et qu’à défaut de ce faire, il pourra être recouru à la force publique pour l’expulser lui et tous biens et occupants de son chef ;

▸ le condamner à payer :

. au titre des loyers / indemnités d’occupation échus à la date du 27 février 2025 la somme de 2 735,17 € ;

. à compter de la résiliation du bail, c’est-à-dire à compter du 16 janvier 2024, une indemnité d’occupation qui sera égale au montant du loyer et des charges découlant du bail résilié et ceci jusqu’à complète libération des lieux ;

. la somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

▸ le condamner aux dépens qui comprendront le coût du commandement du 16 novembre 2023.

L’assignation a fait l’objet d’une remise à l’étude, l’adresse du destinataire étant confirmée par le courrier postal et par le bailleur.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 3 juin 2025.

A cette audience, Monsieur [G] [U], par l’intermédiaire de son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes.

Il indique que l’arriéré locatif est de 4 682,17 € au 31 mai 2025.

Monsieur [H] [B], bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice, ne s’est ni présenté ni fait représenter à l’audience.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal et il en a été fait état à l’audience.

Il y est notamment indiqué que Monsieur [H] [B] n’a pas répondu aux propositions de rencontre qui lui ont été faites.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 473 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION ET D’EXPULSION

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

Et, l’article 24-II de la loi précitée indique :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandement de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, Monsieur [G] [U] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique, le 16 novembre 2023.

En outre, conformément à l’article 24 III de la loi précitée,

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l’article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 28 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, il convient de constater que l’action de Monsieur [G] [U] en demande de résiliation du bail et d’expulsion est recevable.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, Monsieur [G] [U] a produit le contrat de bail, le commandement de payer, un décompte de la créance actualisé au 31 mai 2025, démontrant que Monsieur [H] [B] restait devoir, à la date du commandement de payer, le 16 novembre 2023, la somme de 3 060,01 € et le 31 mai 2025 celle de 4 682,17 €.

La dette est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Monsieur [H] [B], absent à l’audience, et n’ayant produit aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de sa dette, sera condamné à payer la somme de 4.682,17 € au titre de l’arriéré locatif.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET L’EXPULSION DU LOCATAIRE

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En application de l’article 24 V de la même loi,

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié le 16 novembre 2023 pour la somme en principal de 3 060,01 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai légal en vigueur, puisque l’arriéré locatif n’a pas été régularisé pendant ce délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 janvier 2024, le bail étant résilié depuis cette date.

Il n’est pas possible d’accorder des délais de paiement à Monsieur [H] [B], compte tenu, d’une part, de son absence à l’audience, d’autre part de l’absence totale de règlement depuis le mois de novembre 2024.

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [B], occupant le logement sans droit ni titre depuis le 17 janvier 2024.

En outre, il résulte des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. »

Ce délai « ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En l’espèce, Monsieur [G] [U] sollicite l’expulsion immédiate de Monsieur [H] [B].

Or, il ressort des pièces du dossier que Monsieur [H] [B] est entré dans le logement après signature d’un contrat de bail et n’a donc pas pénétré dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

De surcroît aucun élément ne permet de démontrer la mauvaise foi de Monsieur [H] [B].

Par conséquent, Monsieur [G] [U] sera débouté de sa demande à ce titre.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

Monsieur [H] [B] occupant désormais les lieux sans droit ni titre depuis le 17 janvier 2024, cause par ce fait un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en le condamnant au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié.

Par conséquent, Monsieur [H] [B] sera condamné à verser à Monsieur [G] [U] une indemnité mensuelle d’occupation des lieux égale au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le décompte arrêté à la somme de 4 682,17 € au 31 mai 2025, incluant l’échéance du mois de mai 2025.

SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code prévoit pour sa part que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [H] [B], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, notamment le coût du commandement de payer.

Compte des démarches judiciaires qu’a dû engager Monsieur [G] [U], l’équité commande de condamner Monsieur [H] [B] à lui payer la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à compter du 1er mars 2018 entre Monsieur [G] [U], d’une part, et Monsieur [H] [B], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4] sont réunies à la date du 17 janvier 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 17 janvier 2024 ;

ORDONNE à Monsieur [H] [B] de libérer le logement et d’en restituer les clés dans le délai deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, aucun élément ne justifiant la suppression du délai légal ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [G] [U] pourra faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que, s’agissant des meubles, leur sort étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point ;

CONDAMNE Monsieur [H] [B] à payer à Monsieur [G] [U] la somme de Quatre Mille Six Cent Quatre-Vingt-Deux Euros Dix-Sept (4 682,17 €), au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation, suivant un décompte arrêté au 31 mai 2025, incluant l’échéance du mois de mai 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [B] à payer à Monsieur [G] [U] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, à compter du 17 janvier 2024 et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le montant arrêté à la somme de Quatre Mille Six Cent Quatre-Vingt-Deux Euros Dix-Sept (4 682,17 €) au 31 mai 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [B] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement du 16 novembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [B] à payer à Monsieur [G] [U] la somme de Mille Euros (1 000,00 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [G] [U] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Le greffier, Le Juge,