TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [L] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Laurence LECLERCQ DEZAMIS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07880 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VXZ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 11 décembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [E] [W], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Laurence LECLERCQ DEZAMIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0551

DÉFENDERESSE

Madame [L] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 décembre 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 11 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/07880 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VXZ

Suivant acte sous seing privé en date du 8 juillet 1976, Madame [L] [R] a pris à bail portant sur un logement situé [Adresse 3]. Monsieur [E] [W] est propriétaire de cet appartement.

Le 8 février 2024, le bailleur a donné congé des lieux à la preneuse sur le fondement de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948, pour le 30 juin 2024.

Le congé ayant été délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la locataire n’ayant pas été aperçue des autres résidents, une ordonnance a été rendue sur requête afin de constater l’occupation des lieux, en date du 18 mars 2024, ce dernier constatant que l’appartement semble inoccupé, bien qu’il soit encombré de cartons et de vêtements. La locataire n’est pas venue chercher les clés du logement après la visite du commissaire de justice, Madame [L] [R] n’étant, pour autant, pas décédée. Elle a cessé de payer les loyers depuis novembre 2023.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier en date du 31 juillet 2024, Monsieur [E] [W] a fait assigner Madame [L] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de prononcer la déchéance du droit au maintien dans les lieux, d’expulsion immédiate de cette dernière avec assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, et autorisation de séquestration des meubles au frais de la défenderesse, prendre toutes mesures pour clore le logement, et de condamnation en paiement de la somme de 1228, 94 euros correspondant aux loyers des deux premiers trimestres, d’une indemnité d’occupation de 500 euros par mois, en excluant le délai de deux mois et la trêve hivernale, jusqu’à libération des lieux et de la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens, dont le coût du procès-verbal de constat. .

A l’audience du 8 octobre 2024, Monsieur [E] [W] réitère ses demandes, l’assignation ayant également été délivrée sous la forme d’un procès verbale de recherches infructueuses, la lettre LRAR étant revenue avec la mention « inconnue » à cette adresse. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [E] [W] souligne que Madame [L] [R] n’avait plus le statut de locataire mais uniquement d’ « occupante de bonne foi » aux termes du congé du 8 février 2024, lequel n’a pas été contesté. Le demandeur conclut des éléments au dossier que la défenderesse est déchue du droit du maintien dans les lieux en application de l’article 10 2° de la loi du 1er septembre 1948 (inoccupation des lieux pendant plus de huit mois par an), n’ayant pas été vue depuis novembre 2023 dans les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Le litige porte principalement sur le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et sur la déchéance d’un tel droit au regard de l’article 10 de la loi du 1er septembre 1948.

La contestation du droit au maintien dans les lieux par le propriétaire suppose en principe la délivrance préalable d’un congé sur le fondement dudit article 10. En effet, le droit au maintien dans les lieux naissant à l’expiration du bail, il appartient au bailleur qui entend le contester de délivrer préalablement au locataire un congé visant le motif invoqué avant de saisir la juridiction compétente d’une action en déchéance de ce droit.

En revanche, un tel congé n’est plus nécessaire lorsque le locataire a déjà reçu le congé de l’article 4 de la même loi. En effet, le congé au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 met fin au bail et place le locataire sous le régime du maintien dans les lieux et la contestation du droit au maintien dans les lieux pour occupation effective insuffisante ne requiert aucune forme particulière.

Or en l’espèce, si un congé sur l’article 10 n’a pas été délivré, un congé sur le fondement de l’article 4 l’a été.

La loi du 1er septembre 1948 a été édictée pour faire face à la pénurie de logement apparue après la première guerre mondiale et pour permettre de réguler le montant des loyers. Cette loi exceptionnelle destinée à répondre à un contexte particulier, ayant montré ses limites, est aujourd’hui en voie d’extinction, les baux à venir étant désormais soumis à la loi du 6 juillet 1989 et les baux anciens étant destinés à disparaître progressivement par la technique des baux dérogatoires destinés à inciter les parties à sortir d’elles-mêmes du champ d’application de la loi du 1er septembre 1948.

Le droit au maintien dans les lieux constitue toutefois une pièce essentielle du dispositif de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 pour assurer la stabilité du locataire. Cette institution dont le régime est décrit dans les articles 4 et suivants de cette loi permet en effet au locataire qui a reçu congé de son bailleur de rester dans les locaux à l’issue de son bail tout en bénéficiant de la protection instituée par la loi de 1948 et en particulier des dispositions relatives à la fixation du loyer.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 4 de la loi du 10 septembre 1948, les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

En l’espèce, un congé des lieux sur le fondement de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 a été délivré par le bailleur le 8 février 2024. Il n’a pas été contesté.

Il en résulte que Madame [L] [R] n’a plus le statut de locataire depuis le 30 juin 2024 mais est bénéficiaire d’un droit au maintien dans les lieux tant qu’elle est occupante de bonne foi.

Ce droit au maintien dans les lieux constitue une prérogative exceptionnelle conférant à l’occupant un privilège exorbitant du droit commun des obligations lui permettant de faire abstraction de l’expiration du bail.

Il existe toutefois plusieurs hypothèses dans lesquelles le bailleur pourra contester le droit au maintien dans les lieux, hypothèses énumérées à l’article 10 de la loi de 1948.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux (article 10 de la loi 1948)

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 septembre 1948, n’ont pas droit au maintien dans les lieux notamment les personnes :

– qui n’ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont, soit membres de leur famille, soit à leur charge. L’occupation doit avoir duré huit mois au cours d’une année de location, à moins que la profession, la fonction de l’occupant ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation d’une durée moindre. En particulier, lorsque l’occupant apportera la preuve qu’il est tenu par ses obligations professionnelles à résider temporairement hors de la France métropolitaine, la durée d’occupation susvisée pourra être réduite à six mois pour une période de trois années (2°) ;

– qui ont plusieurs habitations, sauf pour celle constituant leur principal établissement, à moins qu’elles ne justifient que leur fonction ou leur profession les y oblige (3°) ;

– qui ont à leur disposition ou peuvent recouvrer, en exerçant leur droit de reprise, un autre local répondant à leurs besoins et à ceux des personnes membres de leur famille ou à leur charge, qui vivaient habituellement avec elles depuis plus de six mois. Toutefois, lorsque l’occupant pourra justifier d’une instance régulièrement engagée dans la quinzaine de la contestation du droit au maintien dans les lieux, et suivie, il ne sera contraint de quitter les lieux que lorsqu’il pourra prendre effectivement possession dudit local (9°).

Ces différentes restrictions du droit au maintien se trouvent ainsi fondées soit sur la considération que les locaux sont insuffisamment occupés soit sur l’observation que les besoins de l’occupant sont en réalité déjà satisfaits. Les locaux soumis à un bail « loi 48 » doivent donc être effectivement occupés, et de manière régulière et continue.

C’est ainsi sur le fondement de l’inoccupation des locaux, soit les dispositions de l’article 10 2° que le bailleur sollicite la déchéance du droit au maintien dans les locaux.

Le bailleur explique que la défenderesse a cessé de payer son loyer, alors qu’elle s’en acquittait régulièrement.

Le bailleur fournit l’ordonnance sur requête du 18 mars 2024 exposant que les pièces jointes à la requête permettent d’établir que la défenderesse ne répond à aucune sollicitation, n’allant pas récupérer son courrier, que le congé du 8 février 2024 a été délivré sous la forme d’un procès-verbal de recherches infructueuses au visa de l’article 659 du code de procédure civile, plusieurs voisins indiquant au commissaire de justice que la défenderesse n’avait plus été entendue ou aperçue depuis plusieurs mois, qu’elle présentait des troubles, qu’il résulte des échanges de courriels que la présidente du conseil syndical de l’immeuble affirme qu’elle ne vit plus dans l’immeuble, les services sociaux, alertés en janvier 2024, ne parvenant pas, non plus, à prendre attache avec cette dernière.

Faisant suite à cette ordonnance, un commissaire de justice s’est rendu sur place, à deux reprises, les 22 et 26 mars 2024, et a été contraint d’ouvrir la porte, le 28 mars 2024, par l’intermédiaire d’un serrurier, aucune réponse ne lui étant apportée. Il a, de ce fait, laisser un avis de passage pour que la défenderesse puisse récupérer les clés, cette dernière ne se présentant pas. Les clichés photographiques présentés par le commissaire de justice dans son procès-verbal de constat montrent un appartement en grand désordre, les pièces étant encombrées de cartons et de vêtements laissant les lieux inaccessibles. Un important dégât des eaux est également relevé au plafond, les rideaux étant fermés dans la cuisine et le lavabo étant sec, l’électricité n’étant pas coupée. L’assignation délivrée en vue de l’audience a également été signifiée par procès-verbal de recherches infructueuses, le commissaire de justice relevant que la boîte aux lettres est pleine.

Il résulte de ces éléments que le bailleur rapporte la preuve d’une inoccupation des lieux par Madame [L] [R], au moins depuis la délivrance du congé le 8 février 2024, par PV de recherches infructueuses et a fortiori d’une inoccupation des lieux plus de quatre mois au cours de l’année 2024, l’assignation datant du 31 juillet 2024. A la date de l’audience, le bailleur ne disposait toujours pas d’informations sur la locataire qui n’avait pas sollicité de récupérer les clés du logement.

Il en résulte que le bailleur établit l’existence d’un motif de déchéance du droit au maintien dans les lieux de Madame [L] [R].

Il convient ainsi d’ordonner l’expulsion Madame [L] [R] et de tout occupant de son chef, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement. Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, ni que la trêve hivernale ne soit pas respectée, le demandeur n’ayant pas assigné sur le fondement de l’abandon du logement mais sur l’inoccupation des locaux au visa de l’article 10-2 de la loi du 10 septembre 1948.

Il n’y a pas lieu de prévoir l’application d’une astreinte dont le principe n’est pas justifié.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Il ne sera pas fait droit à la demande de paiement de la somme de 1228, 94 euros, au titre de l’arriéré locatif, aucun décompte n’étant versé à l’appui de cette demande.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En conséquence, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux de Madame [L] [R], celle-ci sera condamnée à une indemnité d’occupation. Celle-ci sera fixée au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, aucune majoration ne sera ordonnée, en ce qu’elle n’est pas justifiée, le montant de 500 euros mensuels sollicités en demande n’étant fondé sur aucun élément.

Sur les mesures accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur de 800 euros.

La décision est assortie de l’exécution provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail portant sur le logement situé [Adresse 3], à la date du 30 juin 2024.

PRONONCE la déchéance du droit au maintien dans les lieux de Madame [L] [R], pour inoccupation des lieux

ORDONNE en conséquence à Madame [L] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [L] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue de ce délai, Monsieur [E] [W] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande formée par Monsieur [E] [W] tendant à la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et de la suspension de la trêve hivernale ;

REJETTE la demande formée par Monsieur [E] [W] tendant à l’application d’une astreinte ;

CONDAMNE Madame [L] [R] à verser à une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sans aucune majoration, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;

DEBOUTE Monsieur [E] [W] de sa demande de paiement de l’arriéré de dette

CONDAMNE Madame [L] [R] aux dépens, comprenant le coût du constat d’huissier, et au paiement de la somme de 800 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire

Fait et jugé à [Localité 4] le 11 décembre 2024

le greffier le Président