TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

S.C.I. CARTHAGE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pauline ROUSSEAU

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/00756 – N° Portalis 352J-W-B7H-C347U

N° MINUTE : 1 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 31 décembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] [Localité 5], Représenté par son syndic SULLY GESTION – [Adresse 1] – [Localité 4]

représenté par M^e Pauline ROUSSEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0709

DÉFENDERESSE

S.C.I. CARTHAGE, dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 6]

représentée par M. [D] [Z] (Gérant)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Blanche GUERRIER, Juge, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 31 décembre 2024 prorogé du 17 décembre 2024 par Blanche GUERRIER, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 31 décembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/00756 – N° Portalis 352J-W-B7H-C347U

EXPOSE DU LITIGE

La SCI CARTHAGE est propriétaire des lots n°11, n°43 et n°44 d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], soumis au régime de la copropriété.

Par actes de commissaire de justice en date des 20 juin et 23 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic la SAS SULLY GESTION, a fait assigner la SCI CARTHAGE devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

2 925,16 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 27 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2022,1 859 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2022,2 000 euros à titre de dommages et intérêts,2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 octobre 2024.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires représenté par son avocat, s’est rapporté aux conclusions qu’il a déposées, aux termes desquelles il actualise sa créance au titre des charges de copropriété arrêtées au 7 octobre 2024 à la somme de 4 962,72 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2024, et maintient ses autres demandes. Il a indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement à la SCI CARTHAGE.

La SCI CARTHAGE, représentée par son gérant, reconnaît le montant de la dette et sollicite des délais de paiement, proposant de solder la dette en 4 à 6 échéances mensuelles. Elle sollicite également le rejet des demandes formées au titre des dommages-intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI CARTHAGE avoir rencontré des difficultés financières au cours des dernières années en raison du financement du ravalement de façade de l’un de ses biens et du retard de certains locataires dans le règlement des loyers.

Il sera référé aux écritures du syndicat des copropriétaires et déposées à l’audience pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires (justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI CARTHAGE, appels de fonds et décomptes de charges couvrant la période du 1er juillet 2020 au 30 septembre 2024, relevé de compte pour la période du 1er avril 2021 au 1er octobre 2024, procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété en date des 30 novembre 2021, 8 juin 2022, 29 novembre 2022 et 7 novembre 2023), la SCI CARTHAGE est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 4 962,72 euros, pour la période allant du 1er avril 2021 au 1er octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

La SCI CARTHAGE ne conteste pas le montant de cette dette, qu’elle sera condamnée à verser cette somme au syndicat des copropriétaires.

En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 26 février 2024, date d’avis de la mise en demeure (revenue « pli avisé non réclamé) sur la somme de 2 862,23 euros y étant visée, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1 859 euros se décomposant comme suit :

293 euros pour les frais de six mises en demeure par le syndic entre avril 2021 et janvier 2024,103 euros pour les frais de quatre relances après mise en demeure par le syndic entre mai 2021 et février 2022,1 463 euros pour les honoraires d’avocat (mises en demeure, assignation, hypothèque légale) entre mars 2022 et mai 2024.

Les honoraires d’avocat doivent être exclus des frais de l’article 10-1 dès lors qu’ils relèvent de frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne rapporte la preuve de l’envoi que de deux mises en demeure respectivement en date des 10 mars 2022 et 22 février 2024, par la production de leurs avis de réception. Les sommes réclamées au titre des autres mises en demeure et courriers de relance seront dès lors rejetées.

En conséquence, la somme globale de 55 euros sera accordée au titre des frais nécessaires. Avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2024, date d’avis de la mise en demeure (revenue « pli avisé non réclamé).

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi – qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Il y a lieu en conséquence de rejeter sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SCI CARTHAGE justifie d’une situation financière difficile mais également de ressources stables, et propose de solder l’intégralité de la dette, qu’elle ne conteste pas, dans des délais courts (4 à 6 mois).

Par conséquent, il y a lieu de lui accorder des délais afin de procéder à un paiement échelonné de la dette.

Il sera toutefois précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

La SCI CARTHAGE, partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamné aux dépens, la SCI CARTHAGE devra verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE la SCI CARTHAGE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] les sommes de :

4 962,72 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés pour la période allant du 1er avril 2021 au 1er octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 26 février 2024 sur la somme de 2 862,23 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,55 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2024,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement au 1er octobre 2024 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISE la SCI CARTHAGE à s’acquitter des sommes susvisées en 6 mensualités de 836 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE la SCI CARTHAGE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la SCI CARTHAGE aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le Président